物件購入判断基準 ～その１～補足です♪

先日のエントリで、質問の回答をしてなかったので補足としてお話します


なぜ、利回り２０％の物件を購入してはいけないのか？


この答えは『なぜ、利回り２０％もの物件が売れ残っているのか・・・？』


を考えれば見えてきますよ～


ネット上で多くの投資家の目についておきながら、売れ残っている・・・


答えは簡単です


購入したくても購入できないのです！


銀行融資が付かないので、５０００万もの現金を持ってる人しか購入できないのです


では、なぜ銀行融資が付かないのか？


銀行は物件の構造（木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど）によって融資できる期間が定められています


何でもかんでも融資してくれるわけではないのです


今回の物件は鉄骨で造られています


鉄骨の法定耐用年数は３４年と法律で決められています
（法律で鉄骨は３４年後に朽ち果てると考えられています。ホントはそんなことないですが、かなりの修繕費は必要だと思います）


その法定耐用年数から築年数を引いたのが融資実行年数ということになります
（ちなみに、それぞれの法定耐用年数ですが、木造は２２年、鉄筋コンクリートは４７年となります）


今回のマンションは築３５年ということなので、


【法定対応年数３４年－築３５年＝マイナス１年】


ということは銀行が融資する期間が残っていないということになります
（法定対応年数以内しか基本的に融資されません）


つまり銀行融資が下りない物件ということです！


では、それでも購入したければどうすればいいか？


当然、自己資金で５０００万円を用意しないといけません


実質はその他の経費を入れれば５５００万ほど必要です


こんなに現金を持っている人がほとんどいないので売れ残っているんでしょうね


というより、本当に資金を持っている人はこのような物件を買いません


もっと投資効率のいい物件を探すはずです


ちなみに、大川は鉄筋コンクリートの建物しか購入しないことにしています


それはなぜか？


木造や鉄骨より当然建築費がかかっており、丈夫で綺麗だからです


その為、その後の修繕費なども割安に抑えることができます


ですが、もっと重要なのは法定耐用年数が４７年と非常に長いのです


ということは銀行融資が一番つきやすいと考えられます


購入するときに融資が下りやすいだけでなく、


売却するとき、次に購入する人にも融資がつきやすいのです


逆に木造や鉄骨は購入できても、次に売却することができずに修繕費ばかりが


かかってしまい、長期的にみるとキャッシュフローを圧迫するかもしれません


ちなみに、僕が購入したマンションは全て鉄筋コンクリート（RC）で


４７年の法定耐用年数があります。


江坂のマンションは築１９年、魚崎のマンションは築１５年の物件です


融資実行年数がそれぞれ２５年以上ありますので充分安定経営できるキャッシュフローが生まれます


最後にまとめてみたいと思います！


物件の利回りは銀行融資と大きく関わりがあるんです


融資が付きにくい物件・・・現金で購入しないといけないので高利回りになり易い


融資が付く物件・・・６～９％台の利回りで取引される場合が多い


賢い投資家は銀行融資（レバレッジ）がしっかりつく物件を購入するべきですね★


それでは、また～♪

凄く綺麗な外観でこの値段！～物件内覧～

この物件すごく綺麗だと思いませんか？


築１５年、RC、１６０坪、現在満室、利回り１０％！！

昨日内覧に行ってきたのですが、普通に試算すれば見た目からも最低１億４０００～５０００万くらい


するんじゃないのかなぁ～と思っていました

価格は何と８９００万！


ええ！１億切るんや～ってのが正直な感想です


これはすぐに売れていく物件ですね


早速根付業者に押さえてもらい情報をストップしてもらいました


大川がコンサルしている投資家（購入予定者）に見てもらいすぐに気に入ったようでした！


その後、ファミレスで今後のスケジュールの打合せ

銀行は既に３行（都銀、地銀）から融資承諾を得ており、細かい調整をこれから詰めていきます


しかもどの銀行も９０～９５％融資が可能という回答です


購入予定者の方は今回が初めて大きな不動産投資をやられる方です


いきなりこれだけの融資がでれば手持ち資金を有効活用できますし


何より毎月のキャッシュフローがしっかり残ってきます


後は融資金額、金利、期間など最も有利な条件で取引できる銀行を選べばいいですね


打合せ中にも限らず大川は一人ランチを頼んでしまいました　笑

銀行融資は不動産投資において最も重要です


どれだけ融資を引き出すことができるかによって大きく収支が変わってきます


昼からはある銀行の支店長さんと面談をしました


『新規店舗を開設したので融資額を増やしたい！』ということらしいです


支店長さんは見た目は若いのですが、非常に頭の回転が早く、融資に積極的だという


これまでの融資事例を引き合いにだされていました


正直ビックリするような条件の融資をこの支店長さんの力で実行してきたようです


そんな条件で融資を出してもらえるなら、投資家にとって本当に心強いです


現在、融資で希望額に届いていない案件を早速投げてみました！


即答で『出来ますよ！あの物件でその方なら〇億〇千万ほどなら・・・』と回答頂きました


『えええ！？こちらの希望額ですやん！』一気にボルテージが上がりました　笑


『他に担保提供してもらえたらもう少し融資額を伸ばせます！』と！！！


『担保提供できます！できます！自宅が〇〇町にあり充分な余力があります！』


『それならもう少し行けますよ♪どちらにしても担保を入れる場合と入れない場合で２パターン融資提案させてもらいます！』


とこちらの思いをしっかり組んでもらい、


『やった～ぁ！何とか出来るかも・・・！』って内心大喜び


まだ気は早いですが、実行できれば『ミラクル』な融資になります


どさくさに紛れて、融資期間も２５年（本来は２０年）でお願いしようと考えています


その後、また違う銀行と面談が会ったのですが、それまで時間があったので、


ポルシェの展示場へ行ってきました

憧れのオープンカー『Boxster』


どうですか？似合ってるかなぁ～

まっ購入する気はないですが、ワクワクできました

それでは、また～♪

物件購入判断基準 ～その１～

不動産投資をやってみようと思ってネット検索してみると収益物件は山のように出てきます


利回り１５％以上など魅力的に映る物件から利回り６％で売りにでている物件まで色々あります


前回、大阪セミナーに出ていた方からこんな質問のメールが来ました


『利回り２０％、５１００万の物件がネットに出てるんですけど、どう思いますか？』






僕は即決で『その物件はダメですよっ』とメールを返しました


なぜダメなのか？


そこには物件を購入する時の判断基準があり、照らし合わせてみるとそのポイントに合致していないからなんです


慣れてくると物件概要を数十秒見ると判断できるようになります


不動産投資の一番重要なポイントはこの購入判断基準を完璧に理解することです


この部分を解説するだけでも相当な時間が必要になるので簡単にまとめてみました


これは実際に物件を運営していて、この３つのポイントがいかに重要かしみじみと感じています


まず、一番大事なのは・・・


【１，キャッシュフローがしっかりでる物件】です


つまり利益がでる物件を購入しなさい！ということなんです


えええっ？


と思った方もいると思います


『そんなの当たり前やん！利益が出ないと購入した意味ないじゃん！』


そうなんです！その通り！


ところが、収益不動産を所有している方の中でその当たり前の事ができていない人が


結構な割合で存在します


例えば・・・


サラリーマン投資家が一番陥りやすいのが、都心の高級区分所有マンションです


全額融資で購入でき、家賃で銀行返済し、２０年後には家賃が全て利益になります


税金の還付も受けれるので凄いメリットがあります


都心の一等地であなたもマンションオーナーに♪


なんていうチラシや電話営業を聞かれた方も多いのではないでしょうか？


こんな物件を購入するとその後、悲惨な目にあってしまいます


またこういう物件は日本中に建てられ、それを販売するデベロッパーは知識のない投資家（特にサラリーマン）を食い物にしているのです


『不動産投資はやめといた方がいい！お金がかかる割に儲からないし、空室のリスクもあるし・・・』


不動産投資で痛い目にあった方はこんな話を周りに言いふらします


そりゃ、実際にやってる人からやめといた方がいいと言われれば、テンションかなり下がりますよね


こういった物件を購入した場合の収支を予想してみましょう


まず家賃が毎月１０万円ほど入ってきます・・・【売上】


銀行返済が６万円引き落としされ、


管理費、修繕積立、税金などで３万円・・・【経費】


手元に毎月キャッシュフローが１万円しかのこらない！！・・・【利益】


不動産経営で赤字申告すればサラリーマンで払った税金の還付を受けることができます


この部分も利益としてみることができるかもしれませんが、


税金還付を受けるためにわざわざこんな借金をするなんて、本末転倒です


また、２０年後には返済が終わり年金のような家賃収入で老後は安心！


なんて思ってたら大きな間違いです


この毎月１万円と税金還付と老後の幻想を実現するために数千万も借金するのはリスクが高過ぎるでしょう！


何が言いたいのかというと、


【利益】が上がらない不動産は絶対に買ってはいけない！ということです！！


こんな利益が上がらない物件を所有して不動産オーナーだと考えている方も沢山います


大川が考えるホントの投資家、不動産オーナーは


物件を購入した瞬間から、しっかりした利益がでる不動産をいくつも所有している人です


利益は賃貸経営における全ての問題を解決してくれるのです！（空室、金利上昇、税金、修繕費その他）


【利益が上がる物件】を見極めることができれば不動産経営は本当に楽だし、面白いように儲かります！


株で言うなら絶対に値上がりする銘柄がわかるようなものです


後出しジャンケンなら絶対に勝ちます


未来がみえるタイムマシンと同じです


んん？なんかよくわからない表現になってきた・・・


とにかく、一般のビジネスは先が見えないから不安なのですが、


不動産経営は【利益が上がる物件】ならハッキリとした未来、見通しがつくのです


次回は大川が所有する不動産の収支を公開してみたいと思います！



それでは、また～♪

焼肉 牛万へ行きました

無性に焼肉が食べたくなる時ってないですか？


先日はその日でした


店のたたずまいは純日本風な感じ


地元甲子園にあります『牛万』さん

まずはお約束の生レバー


たっぷりのごま油と塩で頂きました


食欲がもりもり出てきます

キムチ盛り合わせ


あまり辛くなくさっぱり美味しい

ここの一番のオススメは特上生ユッケ


最高に美味しい～♪


ちょっと甘い肉ダレがタマラナイ

ご飯にのせるとススムくんです　笑

特上３種盛り


これだけあればもう充分★


一番美味しいロースの部分で、ミスジなど牛から少ししかとれない貴重なお肉でした

厚切り塩タンはコリコリで肉厚が最高

綺麗に焼けてます

ダイエットはどこに行ったのでしょうか？


でも、次の日体重計ったらちょっと痩せていた


何でだろう？　　　あはは・・・



それでは、また～♪

物件内覧より収支計算が大事

収益不動産の情報はネット検索するだけでも物凄い数が出てきます


この中で本当に購入後、利益を上げ続けれる物件はどれくらいあるんだろうか？


恐らく３％くらいじゃないだろうか・・・


それ以外は購入するとその後経営がしんどくなって、


『不動産投資は甘くないなぁ～やめとけば良かった・・・』


と後悔してしまうこともよくあります


不動産を販売する仲介業者は投資家に購入してもらって、その販売手数料を受け取って会社経営しています


ということは、いい物件だろうが、悪い物件であろうが、とにかく購入してもらわないと


利益がとれません


ですから、収益物件情報を投資家に次から次へと流します


仲介業者は情報を投資家に流すことが仕事なのです


その物件が購入後、収益が上がるかどうかつまりいい物件かどうかの判断は投資家サイドの仕事ということになります


そこで大川が考えるいい物件の見極め方をお話ししたいと思います


その見極めができないと不動産仲介業者の説明を鵜呑みにしてしまうことになります


物件の見極めは中身を内覧せず、物件概要をみて机の上の計算だけで判断できないとダメです


なぜなら、物件を観てしまうとそこに


『この物件は凄く綺麗だ！購入したい！』と


一目惚れ状態になってしまう人が多いのです


冷静な収支計算ができなくなり、何が何でも欲しいとなってしまうからです


まず、物件概要を色んな角度から計算し、購入判断基準に合致する物件だけを


内覧するというスタンスがいいと思います


実際その方が楽です


すぐに物件を片っ端から見学しに行く人がいますが、あまり効果的ではありません


なぜなら、物件を気に入っても収支計算で利益がでないなら購入は諦めた方がいいからです


逆に物件を内覧して、あまり気に入らなかったが、収支計算で利益がしっかり出ることが


わかれば、充分購入の余地ありです


内覧をするとどうしてもここに自分が住むならば・・・と自分の住居として考えてしまいがちなんです


そこは近隣でこの環境でこの家賃ならどんな方が住んでもらえるか・・・


という客観的にみる視点が重要になってきます


とりあえず、大川が考える物件購入判断の基準を３つ具体的にお話していきます


と、その内容は次回に・・・



それでは、また～♪

昔の思い出・・・

先日、税理士の先生と今後の不動産投資について相談していました


来年の税務申告の相談、今後の融資の為の銀行提出書類についてなど


色々打合せも兼ねて行ってきました


現在の会社を作る前からお世話になっている先生で、僕がジリ貧状態の時を知っているのです


『先日、銀行から来年も融資しますので物件購入するときはすぐに相談して下さい！』と言われました


これはありがたいことです


返済が１年進み、不動産の確定申告書が１期分あれば評価が全然違って、更に融資しやすくなるようです


先生に報告すると・・・


『それは凄いなぁ～最近は中々それだけの融資額はでないよ～会社設立から６年でよく頑張ったなぁ～


お金儲けをいくらしても、謙虚に派手なことはせず、もっともっと不動産賃貸業を拡大していったらいいよ！


もう一段次のステージにいけるから頑張ってくださいよ！


社会的な立場や信用があるので色んな怪しい話が入ってくるけど、


それだけ気をつけなさい！』とアドバイスして頂きました


今回、初めて明かしますが大川はもともと裕福（親が金持ち）だったわけでもないのです


２５歳で事業に失敗し、家賃５万円のオンボロアパートで借金生活をしていたのを思い出します


車もない、服は毎日同じスーツ、お客さんの前では普通に接していましたが仕事は５つくらい掛け持ちでやっていました


借金が最大２０００万くらいあったかなぁ～


もちろん、クレジットカードは作れない状態でローンも通らない俗にいうブラックリスト・・・


社会的信用がいかに大事かをホントに痛感させられました


現金がないのに、信用もない・・・


そんな時から不動産投資を夢見ていたのです


自分のマンションを持つ！


ああ～憧れるわ～っていつも夢みながら


『絶対にのし上がってやる！いつか見返してやるっ！』ていつも思っていました


仕事に明け暮れ、だんだん借金返済が進んでいったのですが、クレジットカードは全く作れない状態でした


ホントなの？って思うかもしれないですが、ホントなんです


恥ずかしいので言ったことなかったですが・・・


５年くらいして、やっとクレジットカードが持てた時はホントに嬉しかったですよ♪


それからお金に関してルーズだった自分を戒め、とにかく無駄遣いせずお金を残そうって習慣化していったのです


今でも貧乏性なのは、その時の名残りなのです


不動産投資はお金に関してきちっとした計画を持っていないと成功しません


ルーズな人は銀行がお金を貸しませんし、基本的に貯金ができないのです


貯金ができないのは給与が低いからではないです


収入の割に、支出が多すぎるのです


この支出を見直すことができて初めて貯金が増えてくるんです


支出を抑えて、収入を上げるようになってから、劇的に変わっていきました


クレジットカードはブラックリストからダイナースの黒へ、


お金を貸してくれなかった銀行から３ヶ月で９億円の融資


たった、８年前の出来事なんです


僕はすぐに不動産を買いたかったけど買えなかったんです


お金もなかったけど、まず信用がなかったのです


最後は絶対にやってやる！っていう強い信念みたいなものがそうさせたんだと思います


もちろん、周りの色んな方にも迷惑をかけ、協力、サポートしてもらいました


僕はやってもらったことは倍返しで行動にするって決めてました
（早めに親孝行させてもらっています　笑）


先日両親が神戸の物件を見学にきてくれ、


『へ～ほ～っ凄いなぁ～』の連続でした　笑


なんだか照れくさい反面、やった～って気持ちが込み上げてきました！


みなさんも苦労はあると思います


今しんどいからそれを乗り越えた、目標を達成した時に喜びがより一層感じれます


簡単に、楽に人生が上手く行き過ぎたら、おかしいですよ～


早く、楽に不動産でリタイアできる方法はないんですか？と最近よく聞かれるので


そんな都合のいい話は『ない！』ってハッキリ言ってます


あの時の辛い、悔しい思い出があるので、頑張れるような気がしています


いつも辛かった時を思い出し、次なるエネルギーに変えていきます


更なる目標に向け頑張ります♪



それでは、また～♪

あなたは賃貸派？それともマイホーム派？どっちが得なのか・・・！

大川は現在、賃貸マンション暮らしを１２年しています


今まで払った賃料でマンションが買えるのに・・・


『もったいない！』


と言われることがよくあります


その度に今僕がなぜ、賃貸マンション暮らしなのか？を話するのです


もちろん、将来は自分のマイホームが欲しい（ちょっと特殊なマイホームです）


と考えていますが、今は賃貸の方がいいのです


今日はこの【住居】という人生でもっともお金を使う部分に絞って僕の考え方


つまり【投資家】ならばどのように考えるのか？をお話ししますね






まず、【賃貸派】、【マイホーム派】それぞれのメリット、デメリットをまとめてみましょう

【賃貸派のメリット】
・気軽に引越しができる
・経済的リスクを背負うことがない

【賃貸派のデメリット】
・長く住んでも自分の物にならない
・マイホーム派に比べると資産形成できてないように思われがち



【マイホーム派のメリット】
・返済が終われば自分のものになる
・社会的信用があるように思われる

【マイホーム派のデメリット】
・長期の返済リスクを一人で背負っていかないといけない
・気軽に引越しができない


上記をみると賃貸派とマイホーム派のメリットとデメリットは相反する関係にあるのです


なのでどちらが特か損かはその人の考え方次第ということになってしまいます


しかし、これを【投資家】目線で考えてみると全く違った形に変えることができるのです


【投資家】は上記のメリットのみを得れる考え方をするのです



【投資家の考え方】
・気軽に引越しができる
　　→引っ越した後は賃貸に出して、家賃をもらう

・経済的リスクを背負うことがない
　　→銀行返済は自分で払わず、入居者に払ってもらう

・返済が終われば自分のものになる
　　→長期間入居者に払ってもらった後、自分のものになる

・社会的信用があるように思われる
　　→賃貸経営は銀行からもっとも信用力のあるビジネスモデルである


もう少し掘り下げて考えてみますね



【賃貸派】は長期返済のリスクはないのですが、家賃は長年払い続けても自分のものにならず


将来、お金として残らないのでもったいないという考え方になります


しかも、あなたが払った家賃は逆から見れば、大家さんの銀行返済に当てられています


銀行返済しても利益が残るように計算されて家賃設定が組まれているのです


また大家さんはは残った家賃で高級賃貸マンションに住んでいたりしています


大家さんからみれば入居者にマンションを買ってもらった（返済してもらっている）


という感覚であり、高級賃貸マンションも入居者に家賃を払ってもらっている


という認識になっているのです


これが【投資家の考え方】です



では【マイホーム派】はどうでしょうか？


長期の住宅ローン返済リスクを自分の労働だけに頼っているのでホントに将来は不安です


毎年年間３～４万人もの住宅ローン破綻者が産まれているのは、先行き不安な社会情勢では
当然かもしれません。


しかも、自分一人の労働だけに頼るリスクは計り知れません


会社が倒産、リストラ、業績不振による給料やボーナスカット、


病気やケガで働けなくなるリスク、子供の教育資金や生活費の圧迫など


住宅ローンが払えなくなるかもしれないリスクを考えただけでもてんこ盛りです
（会社倒産、リストラがローン破綻の一番の理由らしいです）


しかも、一番厄介なのは自分の意思に関係なく収入が止まってしまうかもしれない事態（倒産、病気やケガなど）に対応策を打ててないことです。


住宅ローンは数年も経てば夢から覚め、返済に追われていく現実が見えてくるのです


そのころ、【投資家】は入居者の家賃から得た安定収益で長期の住宅ローンを払ったり、


マンションの最上階に自宅を作り、自分で銀行返済しなくても生活ができる体制を作っているのです


入居者が家賃を払えなくなったら次の入居者を入れて、また家賃をもらい続けるだけなのです


つまり【投資家】は賃貸であれマイホームであれ、自分の労働で返済することはありません


入居者の家賃から上がる収益で全ての支払いを済ませてしまうのです


自分の労働だけで支払うのと他人（多くの入居者）が支払ってくれるのとはリスクにおいて大きな違いがあるのです


僕は現在９億円という借金があります
（３月に４億円、６月に５億円）


毎月銀行返済だけで４５０万もあるんです～！！


普通の人が聞くとビックリする数字かもしれません


僕も改めて考えるとちょっとビビりますね　笑


ただ、この返済は僕がしているという感覚があまりないのです


毎月１０日に９００万近い家賃（１００世帯、５０台の駐車場など）が入金され、


１７日と月末に銀行引き落としがあるのです


本当に自分で返済している感覚がないので口座残高もあまり見ていません


ちなみに、大川は自分の会社からこれ以外に給与所得をもらっています


その給与で生活しているので銀行残高（家賃）は使っていません


次の物件取得のために貯蓄しています


ホントのリスクが見えない人は住宅ローンで新築物件を購入し、返済のため働き続けなくてはいけません


僕は自分で支払う借金は大嫌いなので、住宅ローンは組みたくないんです


【住居】という人生で一番高い買い物は考え方次第で大きく変わります


人生で起こりえる様々なリスクにあなたは対処できていますか？




それでは、また～♪

超高層高級マンションで懐かしい方と・・・

今日は大川が２０歳の学生の時、始めてビジネスとはどういうものか？を


教えてくれた懐かしい経営者の方と会ってました


かれこれ１２年ぶりです


その方は当時から全く変わっておらず、昔話に花が咲きました


今考えれば、本当に若かったなぁ～って笑い話として振り返れます


大阪のど真ん中にそびえ建つ５０階建ての超高層マンションです

見上げるだけで首が痛くなりそう・・・


入口を探すのにも苦労しました

エントランスホールに入ってビックリしました！

どこかの高級オフィスビルの待合室のようです

広々とした空間、大理石で高級感抜群です

受付には専門のコンシェルジュが住民の方のサポートを２４時間体制で行っています

３６階には住民専用のラウンジスペースがあるので、そこで歓談しました

ひえ～オフィスビルがあんなに小さく見える！


大阪が一望できますね～

反対側の窓からは大阪城が正面に見えます


天神祭など花火が綺麗に見えるらしいです

ラウンジスペースです


天井が高くて広々！


ゆっくりとした時間が流れています


贅沢な空間

昔話から現在の状況を話していると時間があっという間に過ぎて行きました


夢のような居心地でしたね


それから現実に戻り、不動産業者と打合せを済ませ


今日は一人で晩ご飯


最近、味噌ラーメンに凝っています


定番の煮玉子をトッピング♪

カリカリ餃子も美味しかったなぁ～

チャーシューを２枚残しました　


ダイエットは少しづつ進んでいます　笑


それでは、また～♪

手段を得た時に成功の９０％が決まる！

僕は金持ち父さんの本を読んだ時から成功の定義を自分なりに考えていました


『働かなくても生活ができる』そんな状態が自分の目指す成功


ブログの題名にもなっていますが、ずっと終わらない夏休みが続けばいいなぁ～と


あの子供の頃、思い描いた『自由』を今でも夢見ているのです


仕事は生活に追われて仕方なくするのではなく、それ自体が楽しいからやっているというように自分の意思で選択できることが重要だと思っていました


２０歳からいろんな仕事にトライしてはやめ、またトライしては上手くいかず、の繰り返しでした


お金を稼ぐことが成功者だと勘違いしていた時期もありましたね～


ただ、３０歳を超えてくるようになると、お金も大事だけど、『時間』ももっと大事だと気付いてきました。


死に物狂いで働いて、出世コースを行くエリートサラリーマン、


家族の時間、自分の時間を捨てて、支払いのために働き続ける自営業者・・・


お金を稼いでも、これらは僕にとっての成功のかたちではなかったのです。


どんな仕事（手段）なら自分の理想の人生設計ができるんだろう？と真剣に悩んでいたのです。


努力は人一倍、いや十倍はする自信がある、勉強もする、人脈もある


だけど、どうしていったらいいのか・・・？


それが大きな悩みだったんです


ある時に気付いたのです


理想の成功を手に入れるのに何が足りないか？


それは手段つまりお金が入り続ける仕組みだったのです


ある成功者がこんなことを言っています


『成功の９０％は手段を得たときに決まる！』と


死に物狂いの努力は成功の残り１０％の要因でしかないのです


つまり頑張るのは当たり前みんな頑張っているということです


頑張っているのに成功しないのは手段（仕事）を間違えているからなんです
（※これは『金持ち父さんのキャッシュフロークワドラント』に詳しく書いています）


プロ野球の中日ドラゴンズの落合監督は現役時代、三冠王を３度とっており、


プロ野球史上もっとも偉大な打者ですが、もともとはプロボーラーだったのです


プロボーラーでも将来を有望視されていたのですが、ボーリングから野球に手段を変えただけで球史に残る大プレーヤーになったのです


恐らく努力は同じようにされていたのでしょうが、野球によって才能が開花したのです。


僕は色んな仕事をするなかで不動産投資がもっとも自分の理想の人生を作る手段になり得ると気付いたのです


ここで一番大事なのは・・・・


そう、【気付いた】と言うことなのです★


沢山の事業や商売、仕事と細かく比較してみたのですが、不動産投資よりバランスの取れたビジネスモデルは他にないと思います


自分の将来に不安があるけど、どうしていったらいいかわからない


という方は気付いていないのです


いやいや、大川さん!


そうは言っても、今僕はフリーターで資金もないのに、どうやって不動産投資できるんですか？


と言われそうです


大川も不動産投資をやってみたいと本気で思ったのは２７歳の時です


当時はオンボロ幽霊アパートに住んでました　笑


車も持ってないし、クレジットカードは作れないし、それこそ借金もかなりありました


不動産を経営してみたい！！という憧れだけでしたね～
（※当時の悲惨な生活状態はまた日記に書いてみたいと思います）


そこからおよそ１０年


絶対にあきらめない！という強い思いで仕事をしてきました


ここ数年でやっと不動産を購入できるレベルまで這い上がってこれたのです


不動産経営をしたいという夢を描き続けたから頑張ってこれたのかもしれません


僕からすれば、お金もそこそこある、仕事も安定している、将来が不安なので安定収入がほしい・・・


そう思っているのに不動産投資なんて危険だ！自分には無理だと思い込んでいる人が沢山います


すぐそこに理想の人生設計を達成するための手段、方法があるのに気付いてないのです


これはホントにもったいないことだと真剣に思います


何年かかったっていいじゃないですか！


一生不安のある生活より、ここまでくれば安心できるというゴール（目標）がある方が頑張れますよ～


５００万くらいあれば不動産投資ってスタート出来ると思うのですが


もし、今そんなお金は無いという方がいれば


今から１０年かけて貯めたっていいじゃないですか！
（月４万円ほど　年間５０万）


コツコツ目標に向かって頑張れる人（貯金が得意な人）が不動産投資に向いてますね


すぐに結果だけを求めてしまう人つまり我慢出来ない人は不動産投資が良い意味で訓練になります


日頃アンテナを張って、将来不安に対処できる柔軟性があれば不動産投資の魅力に気付くことが出来ると思います


そんな『気付き』を一人でも多くの人に感じてもらいたいなぁ～と思っています




【番外編】
昔、こんなことを教えてもらいました

気付くだけではダメだと・・・

物事を達成する段階はこうなっているようです


１，【きっかけ】・・・気付きを得るきっかけ、これは偶然に起こることが多い


２，【気付き】・・・想いが強ければ気付けるが、頭の硬い人は気付かない場合が多い


３，【やる気】・・・すぐやる気になるがまたすぐに冷める、やる気を継続できれば本気になる


４，【本気】・・・これしかない！という状態、夢を追いかけてる時は凄いパワーが生まれる


５，【根気】・・・継続こそ力、いや継続しか力にならない！粘り強さが成功の秘訣

不動産投資は難しいって聞いたけど？

不動産投資って危険だ、やめといたほうがいい、地震とか怖いし、人口はドンドン減っていく・・・


必ず言われることですよね


ではどんなリスクがあるのでしょうか？


ホントにどうしても回避できないリスクなんでしょうか？


実は不動産投資、もっと簡単にいうと大家さんというビジネスモデルは１０００年以上前から


しかも世界中で存在するビジネスモデルなのです


１０００年以上世界中で成立し続けているビジネスモデルって他に何がありますか？


すぐに浮かぶのは風俗ビジネスくらいです
（ITビジネスの歴史はたかだか１５年くらい）


その業界で利益を上げ続ける人が沢山いるので存在し続けていると考えられます


利益が上がらないビジネスはすぐに後退してしまいますからね


あのビジネスはどこに行ったんだろう？ってよく思いませんか


・ワンコインダイエットのフレーズで乗ると痩せるブルブルフィットネス


・白いタイヤキのお店


・酸素カプセルのお店


・胸が大きくなるレーザーのエステサロン（今でもあるのかな・・・？）


などなど知らないとこで産まれては消えていく色んなビジネス


やはり利益がでないと継続し続けるのは難しいですね★


大家業というビジネスモデルはそれは物凄い歴史がありますので、


実は、考えうる全てのリスクは既に対処方法あるいは


回避する方法が確立されているのです


しかもそのリスクを回避して業務を自動化する仕組みまで発展してきています


大家業をやってきて、それはホントに痛感しますね


大家業をやっている人１００人に聞きました！（昔、大橋巨泉がそんなクイズ番組やってたっけ）


どんな商売と比較してもいいと思うのですが、例えば・・・


飲食店経営（特に従業員を雇っている商売全般）と大家業はどっちが楽だと思いますか？


どっちが長期的に安定経営できると思いますか？


銀行の信用や評価はどちらがあると思いますか？


子供にも継がせたいビジネスはどちらだと思いますか？


など、自分で考えるだけでも大部分の大家さんは他のどのビジネスより楽だ！と答えるでしょうね


いろんな比較項目があると思いますが、ホントに精神的にもストレスがないです


僕は不動産経営で自由な時間とお金を得た上で、ホントにやりたい自分のビジネス（飲食店など）にトライしてみたいのです


話は戻りますが、不動産投資におけるリスクを大きく分けて３つ、対処方法なども踏まえて解説したいと思います




【地震、火災、風水害などで建物が倒壊するリスク】
これらのめったに起こらないリスクに関しては基本的には保険でカバーします

火災保険、地震保険に加入していれば、建物を加入限度額範囲内で全て修復してくれます

もちろん、掛金は全額経費計上できます

例えば、５億円の火災保険なら年間２２万円、２．５億円の地震保険なら年間１５万ほど

（火災保険金額の半分が地震保険の加入額となります）

二つ合わせて３７万円、月々３万円でリスクが回避できるのです

（土地は建物が無くなっても、土地としての価値は変わらず、資産価値があります）

めったに起こらないので負担はこれくらいですんじゃいます




【支払いが増えるリスク　～金利上昇、修繕費用、税金その他～】
一番重要なのは『キャッシュフロー（収益）』がでている物件を取得すること！です

当たり前ですが、利益が出ていればその中で充分返済できますからね

もちろん、利益が出ていると修繕費用や税金などどんな費用もその範囲内で解決してしまいます

キャッシュフローが出ていない物件つまり、投資家として絶対に買ってはいけない物件を購入するから支払いがしんどくなるのです

（１０００件の物件があれば収益がしっかりでる物件は５％くらいではないでしょうか）

わざわざ赤字のビジネスを借金してまで経営するのは絶対にやめたほうがいいですね

不動産を取得することが目的となっている人にこのパターンが多いです

キャッシュフローは出ていないけど、融資が下りたので、取りあえず買っちゃいました！２０年後は自分の物になるんです！みたいな・・・

目的は時間、お金が自由になる不動産経営なので、購入した瞬間からどれくらい利益が出るのかが一番重要です！

まとめるとリスク回避の方法はキャッシュフローが出る物件購入判断基準を身につけること！で解決できます





【空室リスク】
日本はあと５０年もすれば人口が８０００万人ほどになると言われています

人口減少傾向にあるのでこれから更に賃貸経営はダメだと安易に語られてしまいます

でも人口が減少したら不動産経営どころか、もっと経済の根幹が変わってきますよね

消費は落ちる、税金は上がる、年金はもらえない、会社の売上は落ちる、給与は下がる、つまり国力が

落ちるので、不動産経営だけにしぼってダメだと言われることがよくわからないです

お店を経営している人もこの理論でいうと、人口減少傾向なので飲食店はダメだ、車の販売もダメだ、

アパレル業界もダメだ、となってしまいます

まぁ、屁理屈はこれくらいにして、僕は人口減少は不動産経営で何の問題もないと思っています

だって人間どこかに住まないと生きていけないんですから（笑）

なぜ、空室ができるのか？これは人口が減るからではありません

その部屋に魅力がないからです！これしかありません！

なぜその飲食店は流行ってないのか？答えは美味しくないからです

人口が減ったからではないです

ですから、空室リスクを回避するには魅力的な部屋を作ればいいのです

それさえあれば、必ず満室になります

時代遅れの部屋を放ったらかしにしてるから入居者（消費者）が離れていくのです

どんなビジネスでも基本は同じです

顧客を中心に考え、そのニーズに対処していくことが大切です

まとめますと、魅力的な部屋作りを演出する力のあるリノベーション業者に頼めば空室問題は回避できます







他にも投資リスク、借金リスクなど現実的なリスクが考えられます

それに関しては、別のエントリで具体的に説明します

不動産経営の見通しのつく安定収益を考えれば、こういったリスクは自分の努力で充分回避できるレベルではないでしょうか

自営業者が抱える固定の家賃、人件費、売上減少、銀行返済の方が解決策がないように思えます

また個人でも長期住宅ローンの返済リスクは年間３万人以上のローン破綻者を見れば明らかです

回避できるリスクとどうにもならないリスクを履き違えたらダメですね

僕は不動産経営の安定収益で人生の金銭的リスクを無くしたかったのです！

安定収益がもたらす安心感は他のビジネスでは味わえないですね★


それでは、また～♪