憧れの名門コースに行ってきた！

久しぶりのゴルフ日記です


最近ほんとに調子悪くていつも負けてばかり・・・


今回は何も考えず、力を抜くことだけを考えました

それが意外に良かったみたいです


スコアを気にするがあまり、余分な力が入っていたようです


スコアは４５．４６．９１でしたが、ドライバーも半分くらいフェアウェイを捉えました


初めて回ったトーナメントコースで距離間がわからずクラブ選択で無駄に叩いてしまいましたが


アイアンも調子がいいですね～♪


あとはパターだけだっ


実はパターを買い換えようか考え中なんです


そろそろ、８０台前半でビシビシ回れそうな雰囲気が出てきたので


今まで負けた分を取り戻さなければ　　(^^ゞ



それでは、また～♪

融資がおりました！

今回のエントリは今年の６月１３日に書いた内容です


融資の承諾が下りない間に６月１４日にはローン特約なしで売買契約を結ばないといけない


という不安な状態を書いています


ただその時、朗報が・・・





今日１６日の夕方、融資が下りたと銀行の支店長代理さんから連絡がありました


『大川さん！審査部長の承認が下りました！何とか間に合いましたね～♪』


これには凄くビックリしました


先週の金曜日（６月１０日）の時点で本店の審査部長３名に最後の承諾をもらわないといけないので


６月１７日くらいに結論がわかると聞いていたのですが、


今日その答えがでたのです


融資額は何と５億１０００万円です


金利は驚きの１．６％、江坂のマンションを購入した時の金利が２．３７５％ですから


ホントに優遇金利だと言えます


最終結論がでるまで金額は明記しないでおこうと考えていたのですが、この際、全て開示しますね★


物件は神戸市東灘区の魚崎駅から徒歩５分、築１４年のRC特優賃物件、


年間家賃は約５６０００万、３LDK２９戸、２LDK１２戸、駐車場３３戸、敷地面積５００坪


物件価格５億４０００万円です


震災後、国から補助金を貰って建築されており、耐震性も問題ありません


また、この辺りは酒蔵が多くあり、美観地区として国から指定されているのです


ですから、周りには分譲マンションが立ち並び、人気エリアとしてファミリー層の需要が尽きることはありません


近隣の平均取引の坪単価が９０万～１００万近くはあり、土地値だけで４億５０００万～５億ほどあります


建物は分譲マンション仕様で常に満室経営となっています


銀行評価も高く売買価格の約９５％融資ということになります


これは本当にミラクルな融資額です～♪


物件を内覧してから１ヶ月足らずでのスピード決済となりそうです


これで、今年の３月と６月の３ヶ月間で１０億円の資産形成ですから自分でも驚きです


これで融資額は大阪の江坂が４億円、神戸の魚崎が５億１０００万円


２つ合わせて借金総額は９億１０００万円、


『ひえ～！数字だけ見たら借金大王やんかぁ～笑』


でも、年間家賃総額は１億１０００万円です


年間返済額は合わせて約５０００万円ですから単純に６０００万円のキャッシュフローが確保されたことになります


これで今年の目標は完全にクリアしました！


応援していただいた皆様、ホントにありがとうございます！


明日、晴れてローン特約なしで売買契約ができます！


ワクワクドキドキです！





とこんな感じでした


今から考えても凄い物件だなぁ～と思います


その後、この物件に関しては別の不動産業者から連絡があり


『もっと高値で取引できそうだから売りませんか？』と言われました　笑


『売るつもりはありませんね～ただ、売るならどれくらいの金額になりそうですか？』


みたいなやり取りがありました


年間のキャッシュフローが約３０００万ほどでますので


売るなんてもったいなすぎます


話は変わりますが、昨日この物件の【不動産取得税】が確定し、今月末に支払いしないといけません


何と９６５万１３００円！！


やっぱり・・・それくらいかかるよねっ


でもこの数カ月間の家賃を貯めていましたので、なんとか支払いできそうです


この取得税は不動産を購入後、３～５ヶ月後に役所から通達が来ます


市によってこの請求の期間は違うようです


大阪の江坂（吹田市）は３月に購入した物件の取得税は先月請求が来ました


約７００万円！


これは半年間貯めた家賃で充分支払い出来ました


賃貸業としてはこの取得税を払った段階で大きな支払いはなくなります


そして、１回目の確定申告が過ぎ、所得税を納めて明確な収支が出てきます


そろそろ来年の収支を計算するため、税理士さんと打合せしていこうと考えています


来年の目標に向かって着実に前進しています！




それでは、また～♪

最終判断をしなければ・・・

引き続き過去のエントリを転写しています


今回の内容は神戸の優良物件が出てきたので買い付けを入れて


融資の承諾を待っているという状態です


６月１２日に書いた内容です


この時、実は凄くビビっていたのです


その内容は・・・





神戸の特優賃物件ですが、明日購入の最終判断をします


というのも、売主が６月１４日までに※売買契約しないと二番手の方と取引をするという状況になってしまってるのです


今回の融資額はかなりの高額なので本店の審査部長３人の承諾が必要らしく、


その内諾をもらうのが６月１６日か１７日になりそうなんです


今回の契約については【ローン特約はなし】という売主の希望なので銀行融資が完全に承認される内諾を貰ってから契約するのが一般的です


ただ、１４日を過ぎると他に回されてしまう恐れがあります


ホントは５月末までに契約するなら売ってもいいという売主の希望だったのですが、色んない言い訳を付けて６月１４日に先延ばしにしていたのです


内情としては銀行融資を取り付けるための時間稼ぎをしていたのです　笑


なぜなら、売主には銀行決済が既に下りているので大丈夫です！と告げていたのです


ホントはまだ内諾が取れてなかったのですが、この事実を言うと売ってもらえないので、多少見切り発射して交渉していたのです


でも１４日以降に契約を伸ばすことは、融資が下りていないんじゃないか？それなら他の二番手に回しますと言われかねないのです


そこで、明日６月１３日に銀行の支店長代理と最終面談して、いつ出るのか？


実際の手応えを聞いてから１４日に融資が下りていなくてもローン特約なしで契約をしてしまおうと思います


売主はすでに銀行融資が下りていると思っていますから当然ローン特約はなしとなります


手付金を１０００万入れますので、もしこれで融資が下りないという状況になれば手付は流れてしまいます


とはいえ、１４日に契約しないと物件自体が購入できなくなる恐れもあるのです


ここは少しヒヤヒヤしますが、１年に１回あるかないかという超優良物件なのでローン特約なしで契約しようと思います


このように人気の物件は取り合いになるので、売主と細かい駆け引きをしていかないといけないのです


ただ、これまでの支店長代理との打合せの中で融資は多分・・・下りるだろうという見解があるのでできることなんですけどね★


でもホントは不安なんです　　(;´д｀)ﾄﾎﾎ…


明日、とにかく最終打合せを支店長代理、不動産業者とした上で１４日の契約をしたいと思います


かなり臨場感あるでしょ？


あああ～どうしよう・・・


大川は不動産は縁のものだと日頃から考えています


買える物件はどうやっても買えるんです


逆に買えない物件は何をしても買えないのです


できる限りの事をした上であとは結果を待つだけですね



※契約とは・・・
実際に手付金などを入れて売主と正式に不動産売買契約書を結ぶということ
その際、ローン特約を付けるのが通常の契約になる



※ローン特約とは・・・
ローンの審査が下りなかったときは不動産の売買契約は白紙に戻しますという約束のこと
買主は購入の意思があるけど、銀行の融資が下りないので購入できない状態の時は白紙になる


ただ、今回はまだ融資審査の途中の状態でローン特約なしで売買契約を結ぶので契約した後にやっぱりローンが通らなかったので購入しませんと言うと、契約違反として違約金、一般的には手付金１０００万は返金されない

一方、売買契約を結んだ後に売主がやっぱり物件を売りたくないとなったときは、手付金を倍返ししないといけないのです

これが不動産業界のルールなのです




とこんな感じでギリギリの交渉をしていました


なぜなら、他の方が購入予定だった物件ですが、不動産業者が


『こちらは銀行融資がしっかりおりてるので大川さんに売却して下さい！』


と売主に強気で交渉してくれて実現した取引だったのです


これで融資が下りなかったらどうするんだろうって　笑


でもそこは銀行と強いパイプで繋がっているので事前に調査済みでした


銀行融資が事前にわかっていれば売主との交渉もホント強く進められるんですよ♪


その後どうなっていったのか？


運命の６月１４日の契約は次回に・・・



それでは、また～♪

次の購入物件が見つかった！

今回の内容は以前、違うブログで公開していた不動産投資日記の中から


６月６日にアップしたエントリをそのまま転写しております


神戸のマンション情報が入ってきてから契約、融資承諾、決済までを書いています


そのリアルタイムな心情を今振り返ってみたいと思います








３月に購入した江坂の物件から３ヶ月しか経っていないのですが、次の購入予定物件が決まりました


これもかなり凄い物件です


神戸市東灘区の美観指定区域にある物件です


震災後に建築され外観はかなり綺麗、築１４年


土地が５００坪もあり、今回はファミリー向け住居です


特別優待賃貸マンションという国から融資を受けて建てられ


賃貸人の方は家賃の補助金がでる制度を活用できるのです


中身は分譲マンション使用となっておりもちろん現在満室


この物件情報はまだ公開されていません


本来なら業者が購入して投資家に転売するような物件らしいのですが、


今回いつも大変お世話になっている不動産業者から特別に回してもらった物件なんです


この不動産業者は大阪でもかなり優秀な精鋭集団です


前回の大阪セミナー（５月に開催）でも代表と役員の方々で密かに参加してもらっていました


で、不動産業者は何が優秀かって？


僕が今まで見てきた不動産業者で最も重要なポイントを上げておきます


【１，投資家目線で物件を紹介してくれる】
自分たちの販売手数料よりいい物件を紹介し投資家を儲けさせていたら自然と次につながるし、２棟目、３棟目の購入も検討してもらえるという考えを持っている
投資家にとにかく何か物件を買わせて手数料を手っ取り早く儲けようという姿勢がない


【２，銀行に強力なパイプがある】
不動産を購入する際のファイナンスまで細かく面倒をみてくれるのは非常に助かります
ハッキリ言って銀行へのパイプが強い業者は融資の引っ張り方を熟知しているので他の銀行より多くの融資を実行させてくれます


【３，物件の仕入れ情報が豊富】
いろんな横の業者からいい物件を引っ張ってきてくれる交渉力がある
また、こちらの意図を組んだ投資戦略を理解してアドバイスしてくれる


上記の要素をもっている業者に任せていたら不動産投資は９０％成功します


あとは自分の努力次第です


今回僕が購入する物件は業者が年に１回あるかどうかというくらいの超優良物件らしいです


先日物件を内覧したのですが、一目惚れでした　笑


でも本当に自分が購入できるのか・・・


若干の不安もあります


だって３月に４億５０００万のマンションを購入したばかりなんですよ


とりあえず、ダメ元で銀行の担当者に融資案件として全ての個人データを渡していました


先日初めてその銀行担当者と面談することになったのです


その際に『融資実行額は◯億◯千万円で考えています！ほぼ内定段階です』って・・・


えええ～って感じでした


そんなに事が進んでいたんだぁ～って正直思いました


僕の年収、会社決算、確定申告などはもともと不動産業者に渡していたのですが


僕の知らないとこで融資額の決定までしてくれており、あとは本部承認を待つだけという状況でした


今回はホントに何もしていないので驚きです


僕は巷にあふれる不動産投資の本のようにいろんな物件を内覧したりはしません
（本には年間１００件くらい物件調査をしてやっといい物件に出会えると書いてます）


不動産業者が相当な物件調査をした段階でこれはオススメだ！


という物件のみ紹介してもらっているという感じなので、


内覧に行くときはほぼ購入したいという気持ちになっているのです


同時に融資の評価額も出てきますのでわざわざ、融資が出ない物件を内覧しにいく手間が省けます


年間１００件も物件調査なんてサラリーマンの方には無理ですし、


いくら時間のある自営業の方でもそこまではできないと思います


実際僕はほとんど内覧には行きません


あはは・・・


今週火曜か水曜に銀行融資の詳細が決定し次第、すぐに契約、決済と事が運びそうです


この物件が購入できれば今年の大きな目標は達成出来てしまいます


不動産業者でここまで大きく違うんだという事を強く実感しています


物件の詳細などは来週、契約が終了した時点で公開したいと思います





とこんな感じです


今振り返ってみると物件との出会いは急にやってきます


それまでは江坂のマンションを購入したばかりで、当分は無理だろうと思っていました


その後、融資の承諾で少しハラハラすることがありましたが・・・


それはまた次に



それでは、また～♪

物件購入判断基準 ～その３～

不動産投資は高利回り物件を買ったほうがいいではないか？


という問いから始まった物件購入判断基準ですが


今回で最後の内容です


もちろん、細かく言えばもっとあるのですがこの３つが全て当てはまっていれば


確実に時間と共に資産拡大し続けるはずです


業者から情報が入ってきても自分の判断で計算することができます！


それでは最後に、【３、出口戦略が描ける物件】です


入口戦略は購入することを意味します


出口戦略はどのように売却、または保有し続けるかということを意味しているのです


不動産経営とは１０年、２０年先を考えた経営が必要です


購入してからがホントの不動産ビジネスが始まるのです


その先をしっかりイメージして投資することが非常に重要なのです


前回お話した【９０％融資が受けれるような物件】なら次に売却する時もそれに近い融資がつくことが考えられます


数年後、もし自分が売主になった時、買い主にとって融資が付きやすい物件というのが購入しやすいわけです


逆に融資が付かない物件って、売れると思いますか？


売れないでしょうね・・・


賢い投資家は融資がついてそれなりのキャッシュフローがある物件を購入するからです


銀行融資が付く物件は次に購入する人も融資が付くということです


つまり、土地も評価が高い、建物も綺麗にしている、家賃もしっかりあるとなれば


１０年後でも充分売却が可能です


いつでも売れるから保有して家賃収入を取り続けよう！


もし高値で売れるならその時考えよう！という余裕が生まれてきます


もちろん、売却することがいいというわけではありませんが


売却して資産の入れ替え（物件の買い替え）をする選択があるということが重要です


その為には【鉄筋コンクリート（RC）】の物件がもっとも流動性が高いと言えます


法定耐用年数が４７年と長く構造もしっかりしているため


長期経営に向いているのです


木造や鉄骨ではどうしても長期経営するには大規模な修繕費用がかかってしまいます


もちろん、その費用をコツコツ家賃収入の中から確保することが重要ですが


RCと比較するとどうしても収益性が低くなってしまうので


長期経営には向いていないと思います




とにかく、融資が付く物件は出口戦略でも選択支が広がるのです


以上、【物件購入判断基準】まとめると


１，キャッシュフローがしっかりでる物件


２，販売価格の９０％以上の融資がでる物件


３，出口戦略が描ける物件


ということです


あああ～かなり長くなってしまった


あはは・・・(^_^;)


もうこれくらいにしておこうっと



それでは、また～♪

フェラーリを買っちゃいました！

大川が小学校の時、スーパーカーブームがありました！


夢のフェラーリ！テスタロッサ！

凄いエンジン音！


ぶうううう～ん～♪

車って男の夢ですね★

どうですか？似あっています？

実は僕が買ったんじゃないんです！


知り合いが節税＆販売用に購入したらしいです


乗せてもらったのですが、やはり興奮しますね★


いつかは乗ってみたい車です～♪




それでは、また～♪

驚異的な融資額が出た～♪

先日のエントリで物件購入判断基準～その２～を書きました


銀行が【販売価格の９０％以上融資してくれるような物件】を購入した方がいいというものでした


融資のプロから見て経営するのにこの物件は充分な家賃収入が入ってくるし、


もし最悪返済ができない時は物件を売却してしまえば、融資金額を回収できる（担保価値がある）と考えているのです


つまり、誰が経営しても儲かる物件だと判断したので９０％以上の融資がでるのです


とはいえ、リーマン・ショック以降金融機関は融資のハードルをかなり上げてきました


現在、都銀であれば３割の自己資金が必要だ！と言われるのが定説です
（最低でも２割は必要です）


１億の物件を購入するのに３０００万も必要って・・・


それでは中々投資できないなぁ・・・というのが現状です


とりわけ、サラリーマンへの融資は非常に厳しい物になってきています


これはある地銀の融資担当者のコメントです


『サラリーマンより自営業者の方が融資しやすいですねっ』


『ええっ何でですか？自営業者の方が融資されにくいイメージがありますけど・・・』


『以前はサラリーマンにも積極的に融資していたのですが、賃貸経営はあくまでも経営なんです


自営業としての認識がないサラリーマンが多くてマンション経営ができない人が続出してるんで、


銀行側としても融資しにくくなっているんです！』と


『なるほどね・・・空室対策とか入退去時の賃貸募集とか購入した後は経営者として自分で考えてうごかないといけないですからね！』


『本業があるから管理会社に任せっきりになっている人が多いようです！中には何年も自分の物件をみていないという人もいるくらいです』


などと会話していました


購入すれば放ったらかしにしてても家賃がドンドン入ってくると思っている投資家も確かにいるのでしょうね


購入後の賃貸経営はどうしたらいいのか？この辺りも今後、まとめてみたいと思っています






さて、話は戻りますが大川の所有する不動産はどれだけ融資がでたのか？


銀行はどう評価したのか？をまとめてみたいと思います


今回は大川もビックリしている神戸の東灘区の物件です


今年の６月に購入したのですが価格が５億４０００万円


年間家賃が約６０００万（利回り１１％）の物件です　（詳細はプロフィール参照）


結論からいうとなんと銀行融資が５億１０００万円でたのです！！


物件価格の９４．４％！！


頭金３０００万でこのレベルの物件を購入することができたのです


１億円台の物件ならこれくらいの融資額は充分ありえますが


５億円台の物件でこんなに融資が下りたのです！


これには担当してくれた不動産業者も


『凄い～！ミラクルやぁ～！』って驚いていました


大川の属性というより、これは物件の担保力と収益力が凄かったのです


『こんな物件は２年に１回あるかどうかくらいの物件ですよ！』って不動産業者の社長に言われました


今から考えれば本当にそう思います


全て取引している業者が銀行融資、価格交渉など難解な部分を的確に処理してくれたんです


大川はほとんど何もしなかったです　笑


非常に有能な不動産業者の方とパートナーを組むことができて幸運ですね★


もちろん、融資担当者の努力も見逃せません！


全ての要素が揃って完璧に近い投資が出来たと思います


自己資金３０００万が約１年ほどで回収できてしまいます


内訳は・・・


毎月の家賃５００万－銀行返済２２０万－管理等経費３０万＝２４０万


年間２８８０万のキャッシュフローが残ります（空室、税金等は計算に入れてません）


１年ちょっとで自己資金が回収出来るということは、２年目くらいに


また同じような規模の物件を購入できるということになります


これを繰り返せば毎年不動産資産が拡大することになります


もちろん、銀行返済もどんどん進んでいきます


返済が進めば担保としての余力が生まれ更に物件を買いやすくなるのです


不動産の複利効果つまりプラスのスパイラルが自動的に形成されるのです


大きな融資でしっかりとしたキャッシュフローがあれば


計算上、資産は無限に拡大していくのです


それが不動産投資の良いところなんです


大川は来年も物件を購入し続けようと考えています


今、不動産投資は最大のチャンスだと考えています


この金融不安の時にキャッシュフローがでる不動産を所有することは


今後景気が上向いてインフレに振れた時、不動産価格は一気に上昇に転じるはずです


今後５年から１０年後の不動産市場を考えると今、このタイミングは非常に重要だと思っています


今日はこれくらいにしますね★


次回は物件購入判断基準～その３～をお話します！




それでは、また～♪

お買い物

先日、梅田で時間があったので、久しぶりにお買い物してしまいました


だんだん肌寒くなり秋の気配がしてきましたからね★

いつもお買い物する阪急メンズ館のバーバリーブラックレーベルです


秋の新作が揃っていてカワイイです♪

今回は赤系のトレンチコートやニット、コーディロイのパンツ、グレーのベスト、カーゴパンツなど


好きなデザインばかり♪


ちょっとダイエットもしてるので、細身のスタイルで購入しました


カーゴパンツを裾直ししてもらっている間にもう一軒お気に入りのスーツ屋さんに立ち寄りました

ここのスーツはホントリーズナブルなのにオシャレ～♪


イタリアからの輸入物なんですが、ユーロ安で本当に安いんです


いくらだと思います？


シャツ１枚なんと４０００円！！


ネクタイも３０００円から４０００円


秋冬物のデザインが豊富で選んでる間にすぐ時間が経ってしまった


で、ついでに本場イタリアの職人さん手作りの革靴です

今日、不動産業者の社長に


『大川さん！その靴カッコイイですね★５～６万はするんじゃないですか？』


って言われました


あはっ


『そうでしょ！実はね・・・なんと１万６０００円なんです！』


って自慢気に言っちゃいました　笑


写真では見えにくいかもしれないのですが


靴の色は赤っぽいんです


デニムにもスーツにもよく合うので今ではお気に入りです



最後は先日のゴルフの大会『太平洋六甲　チャンピオン杯』です

当然予選落ち・・・


一緒に回った方は３２、３６で６８


チャンピオンティーからなので７０００ヤードもあるのに


プロ並みに上手い！


僕の成績？


忘れました・・・

現在、１７４センチ、７０キロなんです


あと２キロ落としたら石川遼くんと全く同じ体型になります


ゴルフの腕も近づきたいわ


(;´д｀)ﾄﾎﾎ…




それでは、また～♪

物件購入判断基準 ～その２～

今日は物件購入判断基準の２つ目をお話します


【２，物件価格の９０％以上の融資が下りる物件】です


例えば、１億円の物件を購入するなら最低９０００万の融資がでる物件ということです


つまり銀行の評価が高い物件を購入したほうがいいのです


ただ、融資額が多い＝借金も多い→リスクがあるのでは・・・と


考える人もいると思います


でも、不動産投資では出来るだけ多くの融資を受けることが


資産拡大の秘訣になるのです


その理由を上げておきますね


★出口戦略★
購入の際に沢山の融資がでる物件は数年後、自分が売る側になった時も融資が出やすい物件ということなのです。つまり売るときも融資が付くので高値で売れる可能性があるのです


★自己資金が少なくてすむ★
不動産投資の醍醐味であるレバレッジ（てこの力）が最大限に発揮できます！


★自己資金が早期に回収でき、次の物件に再投資しやすい★
投資した資金が数年で回収でき、その資金を再投資することで複利的に資産拡大していく！


一方、多額の自己資金が必要な物件は上記とは逆になり、出口戦略で苦労し、レバレッジは効かず、
次の物件を購入したくても資金がないので、資産拡大が止まってしまうのです



話は戻りますが、では銀行の融資額はどのように決定されているのか？


《借りる人の属性》×《不動産の収益力と担保力》＝融資実行額


というのが簡単な公式です


借りる人の属性とは職業、年収、自己資金（預貯金）、他の金融資産（自宅や不動産、ローンや負債）


親の資産などその人を取り巻く資産背景全般を指します


属性の中でも銀行が最も重要視しているのが自己資金（預貯金）です


年収が１０００万で貯金が２００万しか無い人より、


年収が５００万で貯金が１０００万ある人の方が銀行の評価は高いのです


なぜか？


貯金が出来る人は不動産経営でもしっかりお金を残す金銭感覚を持っていると判断します


つまり堅実に不動産経営できる素質を持っているとみなされるのです


一方、年収が１０００万もあるのに貯金が２００万しかない人は浪費家とみなされます


なぜこんなに所得があるのに貯金が少ないんだろう・・・？


浪費癖があるに違いない


不動産の家賃も浪費してしまうかもしれない・・・とマイナスにばかり考えてしまうのです


つまり不動産投資を考える場合、属性を上げる努力をコツコツと計画性をもって行うことが重要ですね




属性以外に融資額を上げるポイントは《収益力と担保力のある不動産》を見つけることです


収益力と担保力とはどういうことなのか？


①収益力とはマンションの場合、年間の家賃収入がどれくらいあるのかということです


その部屋が近隣の部屋と比べてどれだけ競争力があるか、今の家賃が適正で、


今後も継続して払ってもらえるか？


家賃が下落したり、あるいは空室が２０％出た場合などあらゆる角度から厳しく検証し、


銀行返済の原資に成り得る家賃が年間どれくらい入り続けるかを判断されます


この評価の出し方を【収益還元法】といいます


②担保力とはマンションを【建物】と【土地】に分け


それぞれもし売却するならどれくらいの値段で売ることが出来るのかということです


【建物の値段】は経過年数や躯体（木造、鉄骨、鉄筋コンクリート）などによって評価が変わってきます


計算式があるのですが、難しいのでここでは割愛します


【土地の値段】は国が定める公示地価、税額を決定する路線価、及び実際に取引される取引価格


などから総合的に判断します


【建物と土地の値段】から融資額を判断することを【積算評価法】といいます


この①と②（収益還元と積算）を合わせてそこから銀行独自の判断で融資額が決定されるのです



まとめると銀行が９０％以上の融資をするということは


収益的にも担保的にも充分経営が成り立つということを証明してくれているのです


つまりこの物件は儲かりますよ！もし、売却する時もそれなりの価格で取引されますよ！


とお済み付きをもらったのと同じなのです


銀行も貸したお金を返済してもらわないとダメなんですから


不動産を購入する人には儲かってもらわないと困るのです


儲かってるから返済ができるのですからね★


次回は大川の所有不動産がなぜ、９０％以上の融資を受けることができたのか？


このあたりについてお話したいと思います




それでは、また～♪

所有不動産の現況 江坂マンション（簡易収支）

物件購入判断基準の一つである【キャッシュフローがしっかり出る物件！】というのは


一番重要になってきます


大川が不動産を購入する際、キャッシュフロー（収益）を一番重要視します


当然といえば、当然なんですけどね


現在、所有している不動産（江坂と魚崎の一棟マンション）の家賃明細は毎月月初に送られて来ます


その家賃は管理会社が一括して毎月１０日に振込してもらっています


銀行返済は毎月１７日と月末なので自動的に余剰金が残っていく仕組みです


家賃収入は全額貯蓄して次の物件の購入資金にしようと考えています


来年早々にはまた一棟購入したいなぁ～って考えています


今月の江坂のマンションの家賃振込み金額は３５０万ほどです
（魚崎のマンションは４５０万ほどの家賃振込みでした）


１R６５部屋、１７個の駐車場が全て満室になれば４３５万ほど


入ってくるのですが現況はこんな感じです


今回は８５万ほど満室からすると少ないですが、その内容は・・・


【空室】・・・２３．２万

現在リノベーション中の部屋が４部屋空室（５８０００円×４＝２３．２万）です。

今後家賃設定を変更して募集に力入れたいですね


【家賃遅れ】・・・１６．８万

３部屋（５６０００円×３＝１６．８万）が期日までに家賃を払っていない

滞納者で少し遅れて入ってくる

まっ２ヶ月以上遅れることは今までないので大丈夫だと思います


【管理費】・・・１０万


【保守メンテナンス】・・・３ヶ月に一度１５万円


【解約返戻金】・・・１６万


【駐車場空き】・・・３台で３．９万



とにかく空室を埋めることが重要ですね★


この時期は転勤などで少し動く程度であまり入退去がない時期です


仲介業者さんに営業を頑張ってもらうため、広告費を上乗せして提案しています


【銀行返済】・・・２１０万

３６０万－２１０万（毎月の銀行返済）＝１５０万


【今月の利益】・・・１５０万


大まかに言って今月は１５０万のキャッシュフローがあるということになります
（１６．８万円の滞納家賃は遅れて入金されます）


毎月若干金額が変動するので１年間の収支はまだハッキリとわかりませんが


約２０００万ほど収益が上がるので


そこから最終的な税金額（固都税、所得税など）を引いてどれだけ利益が残るか・・・


賃貸経営者としてこの収支をいつも意識して改善に取り組んでいます


ちなみに、先日リノベーション費用を融資させてほしいと銀行から提案があったのですが、


結局、その融資は来年に回しました


現在は余った自己資金でリノベーション費用を捻出し


しっかりとした確定申告を来年行ってから、保証協会で


融資実績を作ろうと考えています


とにかく、不動産の購入判断基準としては【利益がでるかどうか？】これに尽きます


購入前にこの利益が予想でき、計算できるのが不動産経営の一番良いところです


江坂のマンションを購入するために投資した資金は今後３年ほどで回収できると考えています


資産で得た資金でまた不動産資産を購入する！


複利的に増えていく不動産のダイナミックさを感じています！




それでは、また～♪