アマゾンで衝動買い

昨日アマゾンで１３冊も本を買っちゃいました


まぁ～本が好きなのでしょっちゅう衝動買いしています


ビジネス（考え方）、不動産関連、税金、恋愛といった様々なジャンルの本です


今まで読んだ書籍が事務所の棚には数百冊


本に囲まれているとちょっと安心するんです


新しい考え方や知識をインプットするとその方の経験が自分のものとなり、


新しい自分と出会えるような気になるんです


同時に５冊くらい並行して読むので、いつも読みかけの本が３冊くらい机の上に放置しています・・笑


その中で僕が好きな人に『おちまさと』さんがいます


http://ameblo.jp/ochimasato/


皆さん、知っています？


有名なTVプロデューサーでテリー伊藤に憧れてTV業界にはいったらしいです


【ガチンコファイトクラブ】や【グータンヌーボ】など人気番組をプロデュースされています


その方の新刊で『「気付く」技術』という本がこの度発売されました


まだ読んでいないので楽しみなんです


先日も不動産投資の魅力についてセミナーで語りましたが、


『気付く』ことが凄く重要なんです


自宅を転勤と同時に賃貸に出した所、思った以上に高く家賃が取れ、不動産投資に『気付いた』という方がいました


会社の売上が上下し将来に不安を持ってる時、雑誌でみた不動産投資で『これだっ！』って思えた


印税、不労所得、年金型収入、この言葉が一番実現しやすい家賃収入、時間とお金が将来の安心を作ってくれると気付いた


何気なく見ている現実、常にそこにある、みんな同じなのに


気付いている人とまったく気付かない人


どうして気付かないのかな？っていつも思うことがあるのですが


この本にその答えがありそうな予感がします


僕の中で更に『気付いた』事があればまた報告したいと思います☆


それでは、また～♪

支店長と面談しました！

実は先日もお話しましたが、現在次の物件を購入するために銀行と融資相談しております


いつも購入物件との出会いは突然やってきます


『ビビビッとくる感じ～♪』とでも言いましょうか・・・笑


やっぱり縁のものです


購入出来るときはトントン拍子で事が運びます


むしろ、どっしり構えておけばなるようになるのです


昨日突然、ある銀行の支店長さんから連絡があり


今回の購入案件について面談をしたいと言われました


先日２７歳の女性に融資してくれた銀行です


不動産業者が購入したいという意思を銀行に伝えてくれていたのです


『なぜ、不動産投資を始めようと思ったのですか？』


『現在の本業（不動産以外の業務）について聞かせて下さい』


『融資額はどれくらいを希望されますか？』


『今後の賃貸経営の方針を聞かせて下さい』


などなど


僕も色々質問しました


『実際の融資額はどれくらいになりそうですか？


ふむふむっ☆♪　なるほど、それくらいなら面白いですね～』


『融資期間は？金利は？』


『融資実行はいつくらいですか？』ときくと、


『今月末か来月始めくらいでどうですか？』って・・・


ええええっめっちゃ早いですやん！って内心ビックリ


そこは売主との価格交渉もまだ継続中なので１２月２５～２７日くらいでどうですか？と


不動産業者が話しをまとめてくれました


銀行の融資が出やすい月というのがありまして、年末１２月と決算の３月と中間決算の９月です


あくまでも融資額が伸びやすいという程度の理解ですね


この支店長さんは凄く営業の出来る方で色んな審査の重要項目など参考になることを沢山教えてもらいました


『なるほど！この銀行はこういうとこを見てるんだなぁ～　ふむふむ　勉強になるなぁ～』と


心で思いながら澄まし顔をしていました　(^_^;)


で、一番嬉しかったのが今回の融資がもし実行となれば


【法人融資】とさせてもらいます！と言ってもらったことです


通常、不動産融資は個人に対して融資するのが一般的で


法人融資となれば融資期間が短くなったり、若干条件が変わってきたりすることがあるからです


特にいきなり法人融資というのは実績が必要なので難しい場合もあります
（銀行によっては法人融資を優先することもある）


でも今回はどうやら３０年近い期間で法人融資を組んでもらえそうです


なんで法人の方がいいのか？


やっぱり節税の効果も大きいですし、会社として更に大きく飛躍できるからなんです


あと相続税対策にも効果的です


会社の株式を今のうちに譲渡しておけばそのまま会社の資産としての不動産も相続することになります


多額の融資を受ければ負債が大きくなり会社の一株あたりの値段が最安値になります


その間に株式譲渡を行うのです


現在、大川個人で会社の株式を全て保有していますが、今回、親族に株式譲渡を図ります


まぁ～これは書類上だけで手続きしますので、実際にお金の動きはありません


株主として配当を受けたり、役員となって給与をもらう資格がでてきますから


相続としては最適なんです


不動産経営自体、長期的な視点が必要になりますからね☆


それでは、また～♪

先日の不動産セミナーの報告

１１月１２日（土）新大阪丸ビル新館で


『不動産セミナー　～お金と時間の自由を目指して～』が行われました

参加者は４０名で遠方は名古屋、和歌山、姫路から参加して頂きました！


ご参加いただいた皆様！どうもありがとうございました！


内容はかなり白熱し、質疑応答も含めると３時間３０分というロングセミナーでした


皆さん一生懸命メモを取られ、今後の活躍が期待できますね☆


また先日物件を購入された方にもスピーチして頂き生の購入に至る経緯を話されていました


今回のセミナーで大川も大変学ばさせてもらいました


人に伝えるというのは非常に難しいですが、自分自身が最も勉強できると思って今回のセミナーを企画させてもらいました

懇親会でも遅くまで盛り上がりました！


また来年新しい企画を考えていますので引き続きご期待下さいませ～♪


それでは、また～♪

出口戦略について

先日、ブログで色んな質問をされていた方と実際にお会いしました（４０代男性会社役員）


色んなビジネスを経験されるなかで、最後はやっぱり不動産投資ではないかと感じられたそうです


悩みは皆さん同じで、一時的に良かった収入が今ではこんなに落ち込んでいる・・・


上がったり、下がったりする収入に不安を感じる生活はもう嫌だ！


精神的なストレスから抜け出したい！


で、こんな自分でも不動産投資ができるのか？といった相談でした


僕はやはりコンサルタントとして、どうやればその目標が実現できるのかをアドバイスさせて頂きました


こうすれば不動産投資ができる！


あなたでも家賃収入が取れるといった具合にアドバイスさせて頂きました


そこで、ある質問が飛び出しました


『不動産を売る側はなんでそんな安く手放すんですか？損しちゃうじゃないですか？』


この質問はよく聞きますね


大川は今不動産投資で物件価格が下がってきているので賃貸経営にはチャンスだと言ってきました


では、そのマンションを売る方は大きく損してるんじゃないのか・・・？


実はそんなことないんです！


大抵の売却理由は相続税対策、資産の買い替え、などです


つまり利益が確定している不動産の売却なのです


もちろん、銀行から不良債権の処理や債務の圧縮のため売却を持ちかけられるケースもありますが


基本的には長く経営すればするほど利益は確保されます


ではその仕組を今日は解説したいと思います


例えば大川の持っている神戸の物件の出口戦略（売却時期）について考えてみますね


物件価格５億４０００万円、銀行融資５億１０００万円、家賃収入５６００万円


毎年銀行返済を２７００万、手元に利益が３０００万円残ります


この際、分り易く税金や管理費などは省きます





１０年間賃貸経営をすれば、家賃からの利益が３億円入ってきたことになります（家賃収入）


この賃貸収入は何となくイメージ出来ると思います


では１０年後に売却すると仮定した場合、いくらの価格を設定しますか？


１０年前の買値は５億４０００万円でした


当然、その時の相場や経済事情も考慮されますが、


家賃収入が仮に年間４５００万に下がっていたとしても土地（５００坪）の値段など考慮して


皆さんならどれくらいの値段で売却しますか？


これは今の時点ではわかりませんよね


では、視点を変えます


この時の銀行への借入残は大分減ってきているはずなんです


一応１０年間で２億円の元本を返済したことになりますので


銀行借入残高の３億１０００万円以上で売却しないと銀行の抵当権が外れません


５００坪の土地と年間４５００万を稼ぎ出す建物があればそれなりの価格はつくはずです


仮に４億５０００万円で売却されたとしましょう

（ホントは土地の値段だけでも５億近い評価がでるのでこんな価格ではないとおもいますが・・・）


５億４０００万で購入したものが１０年後に４億５０００万円で売却したということになります


つまり９０００万円も値下げしたことになります


では、大川は損をしたのでしょうか？


いえ、全く損はしていません


むしろ、大きく利益を出したと言えます！


４億５０００万円で売却できれば、銀行借入残高の３億１０００万円を返済し


残りの１億４０００万円が手元に残るのです（売却益）


『・・・・？？？なんで？』って思いますよね(^_^;)


『なるほど！』


『銀行返済が進めば進むほど、元本返済が進むほど売却時にその分のお金が戻ってくるのです』


つまり、毎月の銀行返済分（年間２７００万）も実は目に見えない含み益として


売却時に精算され手元に戻ってくると考えれるのです


そうです


不動産投資は家賃収入だけが利益ではないのです


目に見えない含み益（元本返済）が積み重なっていくのです


大きな借金をしたから精神的不安があるという話をよく聞きますが


結局は毎月物凄い返済をし、元本をどんどん減らしていくのです


その結果、含み益を作っていくのですから


無理やり貯金しているのと同じ感覚なんですよね～


では、細かい話しは抜きにして


１０年間経営した収支をまとめると


家賃収入　年間３０００万円×１０年＝３億円


売却益　　４億５０００万円－３億１０００万円＝１億４０００万円


合計で４億４０００万円の利益があったということです


当然、税金やその他諸々の経費がかかるので実際はこの数字にはならないでしょう


でもこの物件に投資した頭金はたった３０００万円です


それが長期にわたって大きく育っていったように見えます


また、この物件を運営していることで【複利効果】が出てくるのです


そう、次の物件が購入しやすくなるんです


返済が進んで含み益を持っていると銀行評価がどんどん上がっていきます


つまりその物件の担保余力が増していくのです


【安定した家賃収入】と【担保余力】が次の購入物件に生きて来るのです


本来なら頭金を１割入ないと購入できないような物件でも


フルローンの融資を受けれたり・・・


実績が実績を産み、また次の利益となるんです


これが【不動産投資の複利効果】なのです


他の投資では味わうことができない凄い投資効率を安心して受け取ることができるのです


大川も来年、不動産の確定申告をします


会社の法人決算で家賃収入の収支がでてきます


ぐるっと１年経過すると一気に信用力が増してくるのです


２年目以降からどんどん加速して資産は拡大していきます


話しが飛んじゃいましたが、今日の日記の結論は


売却する側もそれまでにしっかり利益を確定させてから


売値を決めているということがわかってもらえたと思います


今日はこの辺で・・・



それでは、また～♪

今日のランチ～

今日は朝からバタバタで、いつもいく心斎橋のカフェで不動産業者の方とランチタイムしました

『神戸牛！特製オリジナルカレー　チーズ＆ソーセージ付き』を頼んじゃいました～(^^ゞ


最近グルメレポートを載せてなかったのでちょっと写真が溜まっています


随時載せていきますね☆



で、今日ここのカフェのオーナーからメールがきました


『大川さんのブログ、めっちゃ面白いですね～毎日更新楽しみにしてるんです～！』って嬉しいメールが♪


不動産に興味ない人が読むと少し難しいかもしれないので


ちょっと心配だったんです　　えへっ(^_^;)


またHP製作会社の社長とも打合せしてまして、


ブログの文章が読みやすい！とお褒めのお言葉をもらいました


『やったぁ～！がんばるぞっ』って気合が入った一日でした！


今週の土曜日のセミナーに向けて今日は薬飲んで寝ます～



それでは、また～♪

管理会社の契約に同行しました！

昨日は先日購入した２７歳の女性の物件の内覧に同行してきました！


有名JRの駅前にある商店街に面して立てられたマンションです

一階がエイブルが入居の良く目立つビルですね～


屋上の看板広告もしっかり収益になってるんです


ちなみに、月１０万円らしい・・・

エントランスを抜けてお部屋を見ることにします

現在一室だけ空室のようなので、新たに契約を結ぶ管理会社と家賃設定について打合せしました


近隣の家賃相場をその場で調べてくれ、いくらの賃料なら決まりやすいのかを提案されていました


これは心強い味方です～

オーナーは先週、誕生日だったらしく２８歳になったようです


管理会社の営業マンもほぼ同じ年令で同じ年の女性がオーナーなんて～！羨ましい～って言ってましたね☆


これから空室をどうやって埋めればいいのか？


入居付けについてどうしていけばいいか相談されていました


初めての経験なので分からないことばかりだと思います


でも、そんなオーナーを完全にサポートしてくれる仕組みがあるんです


先日のエントリで書いた『優秀な管理会社』を大川が紹介させてもらいましたよ～


オーナーの利益最大化と入居者に住みよい住環境を提供してくれる


そんな理想的なマンション運営を引き受けてくれるのです


これは本当に有り難いですね～


内覧が終わってから近くのファミレスで管理会社の業務や他社との違いなど細かに説明してくれました


面白かったのは、管理会社の営業マンが


『分かりやすい説明文があるんです！これなんですが・・・』と出してきたのが


先日の僕が書いた管理会社比較のPDFでした　笑


『あはは・・・それ僕が作ったやつですやん！』ってツッコミ入れときました(^^ゞ


２８歳の女性オーナーは


『これは分かりやすい説明ですね！なら管理専門でやっている会社に任した方が安心ですね～』


と言うので、


『えええっまだ僕のブログ見てないんですか？ちゃんと見ておいて下さい！詳しく書いてますから！笑』


なんて会話をしながら楽しく商談しました


『不動産投資家』から『賃貸経営者』へと歩みだした第一歩


大川もサポートしますので一緒に頑張って行きましょう～☆



それでは、また～♪

新しい物件を内覧してきました！

PS:写真はまだ未公開の情報のため削除させてもらいました！　　すいませんm(__)m


久しぶりにワクワクするような物件でした


関西で一番大きな大学の駅前徒歩３分


８７戸の１Rが全て満室


１階がローソン１００円ショップです


何でも１００円で手に入るんです


野菜、お酒、衣類、文房具、お菓子など


駐車場も２２台もあるんです


かなりのボリューム感ですね☆


築１２年の信託受益権いわゆるファンド物件です


８７戸の部屋は１０年前からずっと満室なんです


なぜ、満室なのか？


大学の生協が学生向けに一括借上しており、空室であろうが満室であろうが


月々の家賃を負担してくれる契約を結んでいるのです


大学生協は入学と同時に学生を優先的にこのマンションへ誘導するようです


大学と生協がグループで入居付をしてくれるので


必ず満室になるのです


レントロール（家賃明細）を見させてもらい、その内容にビックリしました


普通ではこんなに満室経営するのは難しいはず・・・


そこは関西一のマンモス校！


県外からひとり暮らしをする生徒を大量に確保しているようです


この一括借り上げは何と１０年前から継続されており


現在も続いているのです


過去の契約書を見てみると・・・


またまたビックリの契約内容となっていました


２００１年の契約書で


『１０年契約で５年以内に途中解除される場合は違約金として３億円支払わなければならない！』


となっているのです！


『ええええ？？』って目を疑いました


一括借り上げの途中解除違約金が３億円なんて聞いたことがありません


途中解除してもらったらめっちゃ儲かるやん！　笑


つまり確実に生徒が入る自信が大学生協側にあったのでこんな契約内容を承諾しているのです


一括借り上げの内容は入居付けなどの管理を全て請け負う代わりに８７部屋をまるごと格安の家賃設定で借りる契約となっています


８７部屋を一つと考えて家賃は毎月４２０万なのです


大学生協が８７部屋全てを借りてくれているのでオーナーからすれば


こんなに楽なことはありません！


大学生協の儲けはどこなのか？


実は少し高めに家賃を設定しており、学生からは総額で４７０万ほど家賃を貰っているようです


毎月５０万ほどの借り上げ差額が発生しているので充分儲かっているわけです


まとめると一階のテナント（ローソン）の家賃４０万と大学生協の家賃４２０万なので


２社から毎月家賃が４６０万


駐車場が２２台で約３０万、その他広告費など家賃１０万なので


併せて月額５００万、年間６０００万の家賃がほぼ固定で入ってくるのです


これは賃貸経営するオーナー側からするとめちゃくちゃ楽に運営できます！


この物件はある資産家にご提案しようと思っていたのですが、もう少し小規模の物件から


購入したいという話しになりました


実は大川が欲しいなぁ～と考えているところなんです！


正直、ちょっと手が届くかわからないレベルの物件なので


銀行の担当者と相談したいと思います


売主と価格交渉、銀行と融資交渉、最後に頭金の資金繰りなど


課題は山積みですが、後は時の流れに身を任せます～♪



それでは、また～♪

不動産投資セミナーの目次

今週１１月１２日（土）新大阪丸ビル新館　１３：３０～


行われる不動産投資セミナーのテキストがほぼ完成しました


その目次を公開したいと思います


【不動産投資セミナー　～経済的自由を目指して～　】


１，始めに・・・
　　　自己紹介（大川）、なぜ不動産投資を始めたのか？、現在の所有物件について、不動産投資は難しいと聞いたけど？


２，不動産投資の稼ぎ方について
　　　賃貸経営（インカムゲイン）、売買利益（キャピタルゲイン）、自己使用（マイホーム）、賃貸経営が儲かる理由、時代背景、海外不動産投資と日本の不動産投資


３，あなたは賃貸派？それともマイホーム派？どちらが得なのか？
　　　現在の住居費の価値を知る


４，住居費をタダにする方法
　　　初級編、中級編、上級編


５，大家さんとしてデビューしてみる！
　　　利回りの考え方、投資家としての視点、資産形成の第一歩


６，儲かる物件の基準とは？
　　　借金すればするほど儲かる、銀行の考え方、ROI（投下資金回収率）とは？


７，投資リスクと借金リスクを明確にする！
　　　何年経営すればリスクがなくなるか？


８，不動産投資で最初につまずくポイント
　　　《メンタル》、《資金繰り》、《不動産業者》、《銀行》


９，不動産投資　１０個の魅力
　　　　他のビジネスにはない大きな魅力


１０，不動産投資何でもQ&A
　　　　身近な疑問に全てお答えします



こんな感じで考えていますが、どうしても分り易くお話しようとすれば


時間が足らなくなってしまうのです


時間配分だけは気を付けようと思っています


また不動産のプロも参加していただけるようです


不動産賃貸管理会社、不動産売買仲介会社、現役銀行融資担当者、マンションオーナー等


当然名前は伏せさせて貰いますね☆


皆様とお会いできるのを楽しみにしています～(^^ゞ




引き続き、不動産関連でご相談があればお気軽にメール下さいませ～


もちろん、コンサルティング依頼でも結構です


で、コンサルティング費用っていくら？って思われるかもしれませんが、


実は【無料】です


そう、ただなんです！！


物件選定、融資斡旋まで全て無料でサポートしています


不動産業者との交渉、銀行交渉、物件内覧、さまざまな契約に至るまで同行します


実際に最近購入された方に優良物件を不動産業者から探してきたり、


それにつく融資までこちらで用意したんですよ～♪


ハッキリ言って至れり尽くせりです！


購入された方はこんなに簡単なの？って感じでしたね☆


なぜ無料にするのか？


まだまだお金をとれるほど経験や知名度がないので


今は皆さんをサポートしながら勉強させてもらっています


もっと実績がでれば有料にするかもしれないなぁ～


あはは・・・(^_^;)






それでは、また～♪

優秀な管理会社

前回のエントリで管理会社について書きました


今日は具体的にどんな管理会社が優秀でオススメなのかをお話します


まず、管理会社のタイプが２つあるので解説しておきます


【管理会社と賃貸仲介会社が資本提携している】仮にAタイプとします


【管理会社専門】仮にBタイプとします


この場合、賃貸仲介会社とはCMでバンバン広告を流している入居者を斡旋してくれる会社のことです


例えば、エイブル、センチュリー２１、ピタットハウス、minimini、アパマンショップなどです


駅前に店舗を構えており引越しを考えた時まず、相談に行くのがこういった賃貸仲介会社です


大川も何度も引越ししてきているのでその度にお世話になりました


で、この手の賃貸仲介会社は親会社として管理会社があるのです


つまり、親会社が管理全般を請け負い、入居者募集などは子会社の賃貸仲介会社にさせているのです


この【Aタイプ】の特徴は大手上場企業が管理しており、賃貸募集も関連会社や子会社が行うので安心感があるということです


一方、【Bタイプ】は管理業務を専門で行なっている会社です


このタイプの特徴は自分達の会社が管理専門に行い、賃貸募集は大手のエイブル始め、センチュリー２１やピタットハウスに業務委託しているのです


管理会社に知名度はないですが、管理のみを専門に行いますので細部までオーナーの意向が届きやすいという特徴があります


図にするとこんな感じです





ちなみに、ぶっちゃけて言ってしまいますが、大川が契約していた管理会社はスターツアメニティー（株）です


ピタットハウスの親会社なのです


この際、ハッキリ言ってしまいますが、【Aタイプ】の管理と仲介を同系列の会社に任せるのはやめたほうがいいです！


管理は管理専門、賃貸募集は色んな業者に並列で業務委託する【Bタイプ】が絶対にオススメです！


【Aタイプ】の問題点を上げておきますね


まず、管理会社も賃貸会社も自分たちの利益を優先してしまう構造になっているのです


実際にあったのですが、スターツに入居者募集も依頼し、子会社のピタットハウスが専属で入居者を探すことになっていたのです


で、当然ピタットハウスだけでは募集範囲が狭いので他の賃貸会社（エイブルやセンチュリーなど）にも情報を広く公開して


出来るだけ早く入居者を探そうということになるわけです


そこで、出てくるのが広告費という名目の手数料です


大川はその部分に関しては出来るだけ費用を惜しまず大きく出していました


相場は家賃の１～２ヶ月分の手数料（広告費）ですが、


最低２．５ヶ月分の広告費を出していました
（家賃５万円なら１２万５０００円の手数料となります）


どうしても早く決めたい時はやる気を出してもらうために３ヶ月出したりもします


これはピタットハウスに支払う広告費ですが、


そこから他の賃貸会社にも広く外注しているので


もし、仮にエイブルが入居者を見つけてきたらエイブルに２ヶ月分、


ピタットハウスに０．５ヶ月分という風に取分が決まっているのです


賃貸仲介会社もこのオーナーからもらう広告費と入居者からもらう仲介手数料で成り立っているので


ビジネスモデルとしてはこの制度はよく理解できます


ところが、ピタットハウスからすると他の賃貸会社が入居者を見つけてくると自分の会社の利益は


たった０．５ヶ月分しかないのです


自社で決めれば２．５ヶ月分あるのです


よくよく考えると凄い差になってくるのかもしれません


自社で入居者を見つければ、仮に５万円の１Rマンションの場合、


入居者から仲介手数料で５万円、オーナーから広告費として１２万５０００円


併せて１７万５０００円の売上が入ってきます


一方、他の賃貸会社が入居者を決めると０．５ヶ月分の２万５０００円しか入ってこないのです


この差は大きいのでしょうね！


で、ピタットハウスはどう考えるかというと・・・？


『出来るだけ自社で入居者を決めたい！』


『親会社が物件の管理を全て任されているのだから入居者募集に関してもこちらでコントロールしやすい！』


と、こうなってくるのです


実際、もしエイブルやセンチュリーがどんどん入居者を決めていたらオーナーとしても


『ピタットハウスは何してるの？あなたの会社に頼まないで直接エイブルさんに任せるわ！』


という風になってくるのでやはり、自社で決めたいというふうになってくるのです


自社の募集だけで入居者が決まるなら何の文句もないですが、決まらない時は


『他の賃貸会社から、もう少し手数料を上げてくれたら募集しやすいのですがと言われていまして・・・』など


広告費の上乗せを提案してきますが、これはもしかしたら


自社の手数料を上げてもらう交渉に他の賃貸会社を言い訳に使ってるのかもしれませんね・・・


あああ～何かピタットハウスに対しての愚痴になってきたぁ～


そんなつもりはないんですよ～


問題なのは【Aタイプ】の管理会社に入居者募集を任せるのがダメなのです


会社として利益を追求するのはしょうがないことですし、


ピタットハウスの営業マンなどは一サラリーマンにすぎません


そこまでオーナー側の立場で考える事自体無理があるように思います


大川もある程度こういった問題は薄々感じていたのですが、大手上場管理会社の管理業務を自ら体験し


そのノウハウを学びたかったので半年間は何があっても文句いわず任せておこうと思っていたのです


とにかく、スターツアメニティーとの管理契約は来月まで続きます


次の優秀な管理会社と契約しようと考えています


なぜ、優秀なのか？


一言で言うと【オーナーの立場に立って賃貸経営をサポートしてくれる】からなんです


まさに【Bタイプ】の管理専門の会社です


社長も社員も若手集団なんですが、仕事に関して誇りと情熱を感じます


入居者にどうすれば心地よく住んでもらえるのか？


賃貸仲介会社の営業マンがどうすれば入居者さんを案内しやすいのか？


どうすればオーナーの利益を最大化できるのか？


などを常に考えた仕事をしています


その結果、満室経営でしっかりとした利益を上げることができるのです


この辺りはまた細かく書いていこうと思います



それでは、また～♪

管理会社を解除しました！

賃貸経営を続けていくには沢山のパートナー企業が必要となります


大川も色んなパートナー業者と契約を結び効率的に賃貸経営を行なっています


例えば・・・銀行、税理士、不動産賃貸業者、管理会社、リフォーム業者、清掃業者、自動販売機の業者、その他いろいろ


その中でも安定した賃貸経営を続けていくのにもっとも重要なのは『管理会社』なのです


実は、今までお世話になっていた【管理会社】との契約を解除しました！


大川は賃貸管理については経験値が浅かったので前の所有者が契約していた管理会社と継続契約して


この半年、管理に関して様子を見させてもらっていました


大手上場企業の名の知れた会社ですが納得行かないことが多数ありこのような結果になってしまったのです


そこで、今日はどのような管理会社が賃貸経営にとって必要なのか？


この部分についてお話したいと思います


『で、管理会社って一体何をする会社なの？』と言われそうなので


解説しておきますね☆


管理会社の役割は大きく分けて４つあります


☆物件管理☆

物件の清掃や共用部の電気交換、エレベーターの保守メンテナンス、自転車置場の管理、植栽などの管理です。主に入居者の方が気持ちよく生活できるように建物を管理してくれます



☆入金管理☆

家賃の入金管理、滞納の督促、公共料金の管理などお金全般の管理です。部屋数が増えてくると家賃の管理は大変です。誰が家賃を滞納してるのか？振り込まれてる家賃は正しいのか？一番重要な部分なので信頼できる業者でないと任せれませんね



☆入退去の管理☆

退去の際の立会、鍵の引渡し、などの最終確認作業、空室の部屋の管理、入居者募集に関する広告業務（賃貸業者との交渉）などつまり空室をなくし、満室経営するための入居者募集業務全般です。この部分が安定的な家賃収入を獲得する上で最も重要なのです！



☆入居者管理☆

入居者からのクレーム（近隣トラブル、エレベーターの故障、共用部の電気切り替え、盗難、など）を２４時間体制で受け付けてくれます。この辺りは本当に大変な業務なので自分でやるのは難しいですね



その他細かい経営についても相談に乗ってもらったりしています


以上のような業務を受け持ってもらうのですが、大川の経験から管理会社を判断する上で重要なポイントがあります！


それは・・・


【優秀な管理会社】はオーナーの収益を最大限に考え、どうすればお客さん（入居者）に喜ばれるか、空室を埋めれるのか？をオーナーと一緒になって考えてくれます


一方、【ダメな管理会社】はまず自分の会社の利益ばかり優先し、オーナーの収益性は後回しです。また色んな業務を請け負いますが、全て手数料を上乗せしていたりします。酷い管理会社になるとオーナーが知らないうちに家賃を横領したりする会社もあるそうです。完全に任せきりにすることはやめたほうがいいですね！


次回はもっと具体的にどんな管理会社が優秀なのか！についてお話しますね☆



それでは、また～♪