新築オフィス 空室率急上昇

昨日の日経新聞夕刊のトップ記事の見出しである。思わず目を奪われてしまい、「いやーきてるねぇ」と呟いた。

開業1年未満の新築オフィスビルのテナントが埋まらず、空室率が一気に上昇。東京都心部のビルではオープン前にはほぼ満室というのが当たり前だったのが様変わりしている。日頃、都内のあちこちを歩いていてもそれは否応なく実感することができる。

東京都心5区の3月末の空室率34.3%(08年1月末4.6%)、大阪では32.5%(9.5%)、福岡では何と60.4%(26.6%)という有様である。福岡はそもそも需要が少ない中、いかに供給者側の楽観的論理で動いていたのかがこの数字からうかがえる。

昨秋に話題になったのが、今月末にオープンする丸の内パークビルに8万円/坪(！)という史上最高値の賃料でテナントがついたという話である。さる外資系金融機関がこの価格で契約したらしいのだが、半年前のこととはいえ信じられない変異である。

3月末現在でこの状況だと、半年後の今年の9月には空室率50%、来年3月末には70%程度にはなるのではないか。なぜならば、まだまだあちらこちらで新築ビルの建設ラッシュだからだ。この数ヶ月間ですら開業してもテナントが全くつかないビルが表参道、南青山、渋谷、品川、新宿と私の知る範囲でもいくつも数えることができる。

空室率が上下するのは株式相場が上下するのと同じなので今更驚いたりはしないが、このニュースをみてすぐに思い浮かんだのが六本木ヒルズである。

六本木ヒルズは「ヒルズ族」「ヒルズ経営者」というような華やかなイメージが常に先行しているのでもう誰も知らないような昔物語かもしれないが、実は2003年4月の開業当時は、全くテナントが埋まらない空室ビルの代表格だった。あまりにもテナントがつかないので、ビルの所有会社は慌てふためいて、テナントになってくれる企業の引越し代を肩代わりし、おまけに最初の6ヶ月間は「フリーレント」、すなわちタダでテナントを誘致したのだ。その恩恵にあずかった会社のIR担当者が自慢気に話していたのをよく覚えている。その会社は六本木の小さな雑居ビルから一気に破格の条件で「ヒルズ」のブランドを手に入れたのだった。華麗なる転身だった（本業につまづき、ただ今没落中)。

半年前までの空前の不動産市場の活況の中でプロジェクトされた新築ビルが続々とこれから完工し、供給されていく。あの六本木ヒルズの時代の比ではないだろう。六本木ヒルズの着工は2000年のITバブルのピークだったが(総事業費2700億円！）、不動産の世界は常に高値づかみでビジネスを仕掛けて、販売する頃には「叩き売る」という構図からは逃れられないようだ。

「引越し代は全額持ちます、賃料も1年間タダにします、ぜひ入って下さい、という時代が近々来るかもね。当社でも不動産リサーチを半年後からやろう」と今日、うちの取締役と話をした。借り手圧倒的優位のいびつな状況が起こることは間違いない。チャンスである。