この式は、DCF法を直接還元法で簡便的に表すために考えられた式です。


(エルウッド式)


不動産価格=1期間の純収益(NOI)÷還元利回り(R)

純収益一定の場合、



RYEMYEP×償還基金率-RM)×元本変動率×償還基金率


M=借入比率

RM=毎期の元利均等返済率

YE=自己資本期待利回り

P=借入金回収率(当初元本に対する保有期間満了時の返済した割合)



これを、変形すると、以下の式が導ける(アッカーソン式)。



RM RM+(1-MYEMP×償還基金率-元本変動率×償還基金率

これは、以下のように分解したり、図で理解すれば解り易いです。



(分 解)



 借入金部分:借入比率×毎期の均等返済率

+自己資本部分:(1-借入比率)×自己資本期待利回り

-積上額修正:借入比率×回収率×償還基金率

-元本変動修正:不動産元本変動率×償還基金率



(図 解)


NOI                        V

NOIMVRM

VMV(1-P

MV1


MV(1-P)=MV2


 0年           n年

NOI:純収益

M:借入比率

MV:借入金額

RM=毎期の元利均等返済率

MVRM:元利均等返済額

P=借入金回収率

MV(1-P)=借入残高



つまり、

V=MV+(NOIMVRM)×複利年金原価率(n年、YE

 +(VMV(1-P)×複利現価率(n年、YE



今回は、簡便化のため、不動産元本の変動なしとすると、

RM RM+(1-MYEMP×償還基金率』となる。


※参考「不動産投資分析のためのDCF法による収益価格の求め方(高瀬博司)」