民事再生と不動産の評価

テーマ:

民事再生の手続きのなかでは、再生債務者等は、再生手続の開始後遅滞なく、


再生債務者の財産について再生手続き開始時点における価額を評定しなければなりません。


これを財産評定といいます。


この時、再生債務者の財産のなかに含まれる不動産の評価も行います。




民事再生法124条1項


「再生債務者等は、再生手続開始後(管財人については、その就職の後)遅滞なく、


再生債務者に属する一切の財産につき再生手続開始の時における価額を評定しなければならない。」




この場合、民事再生は再生型であるが、その評価は原則として清算価値によって評定され、


例外として継続企業価値を基準とする、と定められている点に特に注意すべきです。




民事再生規則56条1項・2項


「法第124条(財産の価額の評定等)第1項の規定による評定は、


財産を処分するものとしてしなければならない。


ただし、必要がある場合には、併せて、全部又は一部の財産について、


再生債務者の事業を継続するものとして評定することができる」




実務でも、


弁護士さんなどの法律系の専門家以外の方では、


破産のような清算型でないので、継続価値を基準とすると誤解している方が


意外と多くいらっしゃいます。





この理由としては、不動産の評価においては主に次の理由になります。




再生計画の不認可事由である「一般の利益に反するとき」


(174条2項4号)には、計画によって得る利益と破産した場合に債権者が得る利益を比較し、


前者が後者よりも不利益な場合が含まれること




これは、民事再生手続を行った場合の利益が、破産手続を行った場合の利益を


上回ることが、再生計画が認可される場合の条件となっているということです。




このため、清算価値を評価することで、破産手続を行った場合の価値を


見る必要があるのです。


つまり、再生計画案による破産者の弁済(返済)総額が、清算価値を上回っていることを


裁判所が判断するベンチマークとして、財産評定の基準が清算価値とされているのです。




また、別の理由としては、


継続企業価値を基準として場合は、再生計画案に合致した不動産の利用方法を前提とした


不動産の価格(これを、不動産鑑定評価基準では、「特定価格」といいます)


を評価するのですが、


これは、その利用方法に拘束されるため、


清算価値、つまり、早期売却を前提とした場合の処分価値と比べて、


やや不明瞭な点があるというのも理由の1つとして考えられると思います。




最後に、例外として継続価値を基準とする場合とは、どのような場合でしょうか。




これは例えば再生債務者等が営業譲渡を考えている場合があります。


これは、再生計画の申し立て前にスポンサー候補、営業譲渡先候補を


見つけておく、プレパッケージ型の再生として最近では主流になっているものです。




この場合であれば、譲渡対価の参考資料としては継続企業価値で評価するほうが


合理的であるため、必要があれば併せて継続価値でも評定することができるのです。






※参考資料


「判例基本六法」(岩波)


「基礎破産法」(新保義隆)