(前回の内容)
(積算法による)新規地代=土地基礎価格×期待利回り+

土地固定資産税

(今回の内容)
今回は、地代の元本について、説明します。

地代の元本は、積算法による地代を求める式における

「土地基礎価格」になります。
土地の基礎価格は、通常は土地の更地価格

になります。

しかし、契約内容による利用制限がある場合など、

実務上留意しなければいけない場合は多いです。
機械的に土地の基礎価格に、更地価格を適用すれば

実感の利用形態に合致しないとんでもなく高い地代が

試算されてしまいます。

利用制限がある典型的な例は、非堅固建物

(木造など)目的の土地賃貸借契約の

場合があります。

この場合、積算法の式で適用する利回りが、

非堅固建物の利回りならば、
基礎価格は更地価格になり、問題はないです。

留意しなければならないのは、適用する利回りが

堅固建物に対応したものである場合や

高い土地利用形態(中高層ビル)に対応した利回り

を適用する場合は、

更地を利用可能な階層である2階建と、

地域で標準的な階層(例えば6階建)との格差に

応じて減価する必要があります。

この非堅固建物の基礎価格における間違いは、

地代よりも、一般的な家賃の評価で間違った評価が

散見されると聞きます。

家賃評価における元本である基礎価格は、

「土地価格+建物価格」になります。

この場合の土地価格は、実際の対象不動産の建物

の階層に対応して、更地価格を修正しないといけない

のですが、

機械的に更地価格を修正しないで使用すれば

高い家賃が試算されてしまいます。

4階建が標準的な商業地内にある2階建店舗の1フロア

の家賃を求める場合の、基礎価格における土地価格は

更地価格を50%減額したものです。

更地価格は4階建を建築可能な価格です。


更地をそのまま使えば、建っていない3~4階の部分の

地代分だけ家賃が高く試算されてしまいおかしなこと

になります。

また、レアケースですが、高容積率の商業地内における、

期間10年の事業用定期借地権の場合にも、

更地価格を減価しなければならない場合があると考えます。

リスクがあるため、高層の鉄筋コンクリート造の建築が

計画できないことがあるためです。