不動産利回りの求め方のメインの方式のうち、
今回は、その3つ目の

「リスクフリーレート(10年物国債利回り等)に
不動産投資に係るリスクプレミアムを加算する方式」を説明します。

この方式は、実務上、「積上(つみあげ)方式」と呼ばれ、古くから

よく用いられてきました。

「積上方式利回り=リスクフリーレート+不動産投資リスクプレミアム+対象不動産の個別のリスクプレミアム」

積上方式による利回りは、厳密に言えば、期待利回りになりますので、
期待利回りを、さらに、還元利回りに変換してあげる必要があります。

還元利回り(R)と期待利回り(Y)の関係の一般式は、
「R=Y-元本上昇額×償還基金率」

この場合、実務では、簡便的に、

年間元本上昇率を年間賃料上昇率に等しいと仮定して、
「元本上昇額×償還基金率」を「年間賃料上昇率」に置き換えます。

「R=Y-g」
※g(年間賃料上昇率)

したがって、積上方式でまず、対象不動産の期待利回りを求め、

次に、この期待利回りから、年間賃料上昇率を控除して、

還元利回りを求めます。

賃料上昇率を控除するとは、現在のような賃料下落局面では、

年間賃料変動率を加算することになります。


今回はここまでとし、 また、続きは次回とします。