パチンコ店は、特種用途の不動産のなかでは、

評価のニーズが多いほうであり、私も年に何回かは評価してます。
しかし、どのように評価すべきであるか、スタンダードなものが、

確立されているわけでなく、難易度は平均より上です。

パチンコ店の評価を
する際、対象店の周辺の
競合店の調査をしますが、マルハンがある地区では、

ほぼマルハン一人勝ちの地区が多いです。
圧倒的な規模と、交換率を等価交換にすることで
エリアを制圧してます。

現在パチンコ店舗は、射幸性の高い機種の
規制強化や、パチンコ人口の減少により、マイナストレンドです。

最近登場した1円パチンコとは、

通常の4円パチンコの4倍多い玉を貸してくれるため、

4倍長い間遊べる設定です。

健全性をうたうことで、

お客さんに戻って来てもらおうという戦略ですが、

それなりの効果は上がっているみたいです。

4倍貸出しても、換金は4分の1なので、

お客さんが戻ってくれば、効果はあります。

パチンコ店舗の評価では
まず、パチンコ店舗として勝ち組か負け組かの判断で大きく分けます。


負け組の場合、郊外型店舗の評価は相当に低いものになる

場合がよくあります。

これは、郊外型のパチンコ店舗は、県道沿いでも、

周辺にほとんど何もないような立地のものもあり、

このようなパチンコ店舗は2、3年かけても売却できない

可能性も比較的高いです。

この場合、更地価格に、規模大による減価を2、3割して、

さらに、この価格から建物取壊費用を引きます。


この場合、結果としての総額から、実際に売却可能な水準まで、

評価が下がっているかを、地元不動産精通者の意見も聞いた上で、

検証する必要があります。

周辺が、ロードサイド型の商業地として店舗の連担があり、かつ、
平家建で比較的汎用性のある構造で、駐車場スペースに余裕がある

パチンコ店舗ならば、他業態の店舗への転換は可能です。
この場合でも原則、更地価格から、建物取壊費用を

引いた価格で評価しますが、
他業態への転換が容易なこのケース場合、

規模大による更地価格に若干の市場性減価を施した水準を

上限として、市場動向も勘案して評価することも可能でしょう。

しかし、余りこのようなケースは多くはないと考えます。


郊外型店舗で、大規模な立体駐車場が併設されているタイプや、

階高が高く、外観もいかにもパチンコ店舗です、みたいな店舗は、

他業態への転換はなかなか上手くいかない可能性が高いからです。

周辺が住宅地で戸建分譲地のミニ開発が可能であれば、

開発を想定した素地の価格から、建物取壊費用を引いて評価します。



この続きは、また、次回にします。