「取壊し最有効価格=
更地価格-建物取壊費用」です。

自己使用の不動産で、
築年数が相当に
古い建物が、土地上に
のっている場合の、
不動産の価格
を求める際に
用いられます。

築30年以上の
一戸建住宅の査定や、
マンションデベロッパーが

マンション建築用地を

仕入れる際の価格で使用され、

比較的によく目にする
評価方法です。

しかし、この評価方法
については、
少し安易に
多用されすぎている
ような気が、私は個人的にするので、

ここでのテーマとして、この価格を
原則使用不可のケース、

慎重使用すべきケース、

使用困難なケース
に分けて、具体例を挙げてみます。

(原則使用不可)
1.市街化調整区域内の既存の建物敷地

調整区域は、原則
建物の建築が不可の
区域であり、

既存の建物敷地は
同用途、同規模の建物のみが
再建築、原則可能のため、

建物取り壊しの想定は

通常してはだめです。

2.前面道路が43条但書道路

これも再建築が仮に認められるとしても、
現状建物の建て替えのみだからです。

3.既存不適格建築物の場合

既存不適格建築物とは、
建築当時は、適法であったが、

そのあと、新たな法律等が制定され、

現行法規には、
適合していない建築物のことです。

例えば、容積率、
建ぺい率が引き下げ
られた場合には
同規模の再建築は不可です。


また、用途地域が変更され、

現在パチンコ店であるが、

パチンコ店の再建築は不可の

場合などがあります。

これらは、所有者の
立場からは、将来的に、現状の建物と、
同じ規模や同じ用途の
建物を建て替えできないことに

なりますので、
できる限り、修繕で行くことになります。

大阪の天王寺駅近くの
レジャーホテルの
鑑定評価をしたことが
ありますが、

このホテル街が
昭和45年に風致地区
(しかし、ホテル街を風致地区に

指定するって、

酷いいやがらせ(笑))

に指定されていて、
建築率40%になってます。

そのため、昭和40年前後に

新築されたホテルが修繕されて

今も営業しています。

慎重使用すべきケース、

使用困難なケースに
ついては、また、
別の回に書きます。