投資用不動産の価格は、
収益価格を中心に決定されます。


投資家は、投資金額に対して期待されるリターン(収益)

に応じて価格などの取引条件を決定しますので、

投資用不動産の価格は、収益価格を中心に決定されるのです。


年間収益の不動産元本価格

に対する割合が利回りですので、


収益価格は、「年間収益÷利回り=収益価格」


で求めることができます。


不動産の価格の種類には、

収益価格のほかに、積算価格という価格があります。


積算価格は、不動産を調達する際に

必要とされるコストにより、求める価格です。

更地の土地を仕入れて、そ

の上に、建物を建築する建築費用を合計して求めます。

中古建物は、築年数に応じた減価を施します。


自己で使用する目的の不動産は、

この積算価格を中心に求めるのが原則です。


例えば、郊外の住宅地ある自宅は、

賃貸に出そうとしても需要もなく、

かつ、コストに見合うだけの賃料を取ることは困難なため、

そもそも収益をあげるための不動産(投資用不動産)

ではないのです。

したがって、積算価格を標準に

価格を求めます。


収益価格を求める式に、
直接的には土地の価格(地価)は

でてきません。


地価の水準は、

間接的に収益価格に影響します。


具体的には、

地価が高いところに所在する

収益用不動産の賃料は高く、

また、賃貸経営は、

地価が高い立地に優れたところが

安定性が高いので、

賃貸経営の安定性(不確実性の低さ)

は利回りを低める方向に働きます。


この収益価格を求める式の中に

地価が直接出てこないということは

非常に注目に値すべき点です。


※収益価格と積算価格のバランスといった

観点や、不動産バブルとは何かといった

話題はまた別の機会に書きたいと思います。