借主の変更

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事業用賃貸物件では、居住用と比べ借主が法人であるケースが多く、借主の地位継承が発生することが多々見られます。

 

例えばこんな時。

 

①「商号の変更」
会社の名前が変更する場合です。この場合、法人の同一性が変更するわけではないので、変更届けによる手続きのみでOKとされています。

 

②「代表者の変更」
この場合は、あくまで代表者の変更であって、法人の同一性が変更するわけであありません。したがって変更手続きのみでOK。
但し、個人事業のように代表者1人の会社などの場合は、実質的には事業譲渡にようになるケースもあるので、その場合は新たな契約を結ぶ必要が出てきます。

 

③「会社の組織変更」
例えば、有限会社から株式会社への変更等。この場合ももちろん法人の同一性が損なわれるわけではないので、変更手続きのみで問題ないケースです。

 

④「法人成り」
このケースは非常に多くあります。法人登記するために住所が必要となり、そのために個人としてあらかじめ賃貸借契約を結ぶケース等です。


一般的には、事前に貸主に「法人成り」の旨を説明したうえで、賃貸借契約を結びますが、貸主が知らない間に「法人成り」が行われても、無断譲渡とは認められないという事例もあります。
ただし、個人契約名義人=法人代表者の場合になります。

 

⑤「事業譲渡」
無断譲渡の場合は当然、契約解除の対象となりますが、事業内容に変更が無く、建物の使用状況にも差異がない場合は、信頼関係の破壊とは認められず、契約解除とは成らない事例が多いようです。

事業用賃貸の場合、上記以外にも多くのパターンの地位継承があります。

 

いづれにしても、事前通知無き変更は避けるようにしましょう!

 

 

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抽選してでも入りたい家。

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昨年、45年間賃貸していた実家を解約。

▲約40年前、実家前にて。左が姉。中央が私。右が母。

 

▲同じ場所で撮影。木が巨大になってます。

 

総戸数2,000を超える、横浜にある古いマンモス団地です。

私も22際までは暮らしていたのですが、社会人になり勤務先の関係で埼玉へ。

 

その後、父は他界し、姉は嫁ぎ、母一人で実家を守っていましたが、一人暮らしでは体力面での限界を感じ解約へ。

 

45年前の当時は、抽選を行うほどの人気ぶりだったようです。

 

我が家は父の仕事の関係で名古屋にいたのですが、横浜転勤が決まり、この団地に住みたい!ということに。

 

しかし、抽選でも、公団(現UR)に住んでいる人が優先されていたようで、わざわざ一旦名古屋の公団(UR)に住み、その上で抽選に臨んだとの事。

 

ワンステップ踏まないと、抽選でも勝てなかったのですね。

 

ありがたいことに、見事当選!

 

団地での生活は楽しい限りでした!

 

同世代の世帯が一斉に引っ越してきたため、ご近所は、ほぼ同学年。

 

放課後の小学校の校庭や、沢山の公園は、子供たちでいっぱい。

▲かつては1500人も生徒がいたのですが、2013年に廃校となった小学校。

 

団地の階段も子どもの遊び場と化していましたが、子持ちの親ばかりなので、怒られることもほぼゼロ。

 

当時はファミコンも無く。みんな野球かドッチボール、缶蹴り等。

公園は日が暮れるまで埋め尽くされていたものです。

物件としてのスペックは、ほとんどの家が「3K」という間取り。

▲和室だらけ。

 

「リビング」とか「ダイニング」なんてものは有りません。

 

しかも全室和室。

 

畳にカーペットを敷いて、洋室にしていた家がほとんど。

 

現代では決して高いスペックとは言えない物件ですが、抽選してでも入りたかったのですね。


子どもたちはみんな大人になり、親の世代はリタイヤするものが増え、今となっては過疎化状態に。

▲商店街もガラガラ。

▲毎年大晦日はベランダから横浜港に停泊している船の汽笛がかすかに聞こえた。

 

 

毎年、正月は実家へ出向いていましたが、もう出向くことも無くなりました。

解約しても、故郷にはいつまでも壊されずに残って欲しいものです。

 

 


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久々に・・

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娘とキャッチボール。

娘は中学からソフト部に入部。ポジションはサード。

 

小学校低学年まではよく連れて遊ばせていた公園。

 

昔は休みのたびに「公園行こう!」と誘われ、日が暮れるまで帰してくれなかったものですが・・。

 

小学校高学年になってからは、だんだん距離を置かれ・・。

 

一緒に外出することも少なくなり・・。

 

毎年連れて行った夏祭りも、友達と行くようになり・・。

 

外食する際も、父親(私)の隣の席は故意に避けるように・・。

 

ま、大人になっていくんだなぁ・・。と

 

今日は珍しく、娘からキャッチボールに誘われ、公園へ。

なかなかいい球を投げる!!上手いものだと感心。

子どもの成長は本当に早い。

 

 

 

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