STONE'S トピックス

不動産に関する旬な話題をピックアップしてお届けします。
またストーンズの業務やイベントなどもわかり易くお伝えできればと思います。


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オーナー様が所有するアパートを業者が一括して借り上げ(マスターリース契約)、業者が入居者様に転貸借する(サブリース契約)、いわゆる『サブリース』のトラブル報道が相次いでいます。

 

『相続税の節税になる』などの甘い言葉に誘われ賃貸アパートを建設。融資も組み易く、建設費を負担するだけで、運営・管理は一括して業者に任せることができ、営業マンの『将来にわたって家賃が下がらない』『老後の安定収入が得られる』という言葉を信じて契約。

10年程の築年数を経て、業者より一方的に賃料減額、契約解除を迫られるという事例が多いようです。

サブリースには、良い側面もあるのですが、今回はトラブルを回避するための主な注意事項についてまとめます。

 

①収益が低くなる可能性が高い

アパート建築後の管理・運営方法は、大きく分けると 

 

①自主管理

②管理委託

③サブリース

 

という3つの選択肢があります。オーナー様の視点で見ると、①→③という順で労力・リスクは軽減できますが、③→①という順で業者側の利益・担保が増すため収益性は低くなります。

利益が出なければ業者は借り上げません。そのため業者は新築の建築で利益が出る、またはサブリースで利益が見込めることを前提に『空室』・『滞納』などのリスクも担保して借り上げます。また、更新料などの臨時収入も業者の収入です。

『〇〇%で保証』という保証率、表面上の保証賃料にとらわれ過ぎるのも良くありません。それは、後述する『免責』『賃料減額』・『工事費』なども考慮しなければならず、保証率の前提は、あくまで『業者の査定に基づく賃料』となり査定は業者により異なるからです。そのあたりを踏まえ事業計画を検討する必要があります。

 

②賃料保証の免責期間がある

これは、いわゆる『フリーレント』です。業者の保証賃料の支払いが、契約始期より一定期間(1ヶ月~3ヶ月)免責されます。また、空室の都度『再募集の免責(1ヶ月~2ヶ月)』が付加されるケースもあります。業者側の視点では、免責制度を採用することで表面上の保証賃料を高く見せご提案できるメリットがあり、所有者側はその免責を踏まえ検討する必要があります。

 

③賃料減額請求を受ける場合がある

30年・35年を同一賃料で保証されることはまずありません。マスターリース契約が『普通賃貸借契約』である以上、保証賃料は改定条項の有無を問わず借主側(業者)が借地借家法で保護され、賃料減額請求権を回避(排除)することはできません。そのため所有者側は、将来の減額に備え事業計画を検討する必要があります。

 

④工事費の請求を受ける

一般的に、設備故障や入居者退去後の原状回復費用などの工事費(経費)は所有者側の負担です。業者負担となっている場合には、収支の変動を抑える利点はありますが、業者負担分は、保証賃料などで担保されます。通常の修繕・原状回復工事、将来のバリューアップ工事、大規模修繕工事、保証の有無と範囲、単価などを踏まえ検討する必要があります。

 

ストーンズでも、オーナー様のご事情やご要望を踏まえサブリースしている物件はありますが、できる限り『管理委託』を推奨しています。

それは『管理委託』の場合、空室があるとオーナー様には賃料が、管理会社には管理料が入らないため、オーナー様に近い視点で、足並みを揃えて入居者募集活動に取り組むことができるからです。

一方『サブリース』の場合は、契約内容と理解度にもよりますが、毎月保証賃料が入るオーナー様と、リスクを負い入居率を追求する業者側との温度差が、築年数の経過と共に、将来様々なトラブルへと発展する可能性が高くなるからです。

賃貸経営の王道は、良い管理会社を味方につけ、オーナー様自らもある程度賃貸経営に関わることであると考えますが、サブリースを前向きに検討されているオーナー様におかれましても、管理委託という選択肢と共にサブリースの事業計画を比較・検討されることで理解が深まり、より良い判断に繋がるのではないかと考えます。

賃貸について何かご相談等がございましたら、賃貸専門店のストーンズまでお気軽にお問い合わせください。

 

キラキラSTONE’S ROOMキラキラ

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