STONE'S トピックス

不動産に関する旬な話題をピックアップしてお届けします。
またストーンズの業務やイベントなどもわかり易くお伝えできればと思います。


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 明治時代に制定された民法が初めて抜本的に改正へ

皆様も既にご存じかと思いますが、2015年3月31日に「民法の一部を改正する法律案」が、閣議決定され、同日通常国会へ提出されました。

民法は、1896年(明治29年)に制定されましたが、それから約120年、初めての抜本改正になります。そして先月の2017年6月2日に公布されました。

当初の改正対象は500項目・条文数が3000を超えるのではという話もあったようですが最終的には約200項目・条文数で約300に絞られたようです。施行は3年以内ということになりますので2020年6月2日午前0時までにされますが、具体的な日程は決まっておりません。では我々の不動産業界に影響が出ると思われる改正点をご紹介致します。

 

  敷金のルールを明文化

これまで民法やそのほかの法律の中に規定がなく、賃貸借における慣行とされてきた『敷金』ですが、今回の改正でその定義が設けられることになりました。『いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。』となっていますが、要するに『家賃などの担保』という意味です。合わせて敷金の返還義務も明文化されます。

賃料の未払い分や故意過失による損傷の修繕費用などがない限り、賃貸借契約が終了し明け渡す際には原則として敷金の全額が返還されることになります。

これは通常の使用による損耗や経年劣化などに対する修繕費用の負担義務が賃借人にはないことを示しています。ただ、これは国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』、東京都による『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』の内容にそったものですので多くのケースでは従来から変わることはないと思います。

通常損耗分の修繕費用を賃借人負担とする特約は、消費者契約法に抵触する不当な内容でない限り有効とされると思います。但し、記載が無いと清掃費なども請求できないので明確に記載することが重要です。

 

 賃借人による修繕権

民法には以前から賃貸人による『修繕義務』が規定されています。今回の改正ではこれに加え賃借人の故意過失による損傷については賃貸人に修繕義務がないこと、及び賃借人が自ら修繕することのできる要件が明文化されました。賃貸人が修繕の

必要性を知ったにも関わらず相当の期間内に必要な修繕をしないとき、あるいは急迫の事情がある場合には、賃借人が自ら修繕できるとしました。

これは以前から判例などで認められており、無過失の賃借人が負担した修繕費用は賃貸人に請求することができます。しかし、明文化されることで賃借人が勝手に修繕し、トラブルが増えることや争いが複雑になることも懸念されます。

修繕が必要なのか、どの程度修繕が必要なのかといった事がお互いに共有されないまま、賃借人が修繕に踏み切るようなこともありますので、契約締結時に取り決める事項が大幅に増え、かつ複雑になることも考えられます。

 

 連帯保証人の規定

連帯保証人については『個人根保証契約』にかかる規定が適用されることになり、保証をする対象の『極度額』を予め書面又は電磁的記録で定めなければ無効とされます。要するに連帯保証する範囲を『○○万円迄』『賃料の○ヶ月分迄』などと定めるものです。

保証の上限を決め、連帯保証人が際限なく負担を求められる事態を防ぐことが出来ます。

しかし、金額を提示されることで連帯保証人になることを躊躇することも今まで以上に増えることも考えられます。これからは今まで以上に保証会社を利用していくことで賃借人・賃貸人共にメリットが出てくるのではないかと思います。

 

 一部滅失などで賃料は『当然減額』に

賃貸物件では該当するケースは少ないと思いますが、借りた部屋の一部が滅失又はその他の事由で使用が出来なくなった場合、その部分割合に応じて賃料は『当然に減額される』という規定が設けられます。ただし、その前提として『賃借人の責めに帰することができない事由』つまり無過失であることが要件になります。

従来は一部滅失の場合に『賃料の減額を請求できる』とされていましたが、改正によりその他の事由も含めて一部の使用収益ができなくなれば「請求をしなくても当然に賃料は減額される」ことになります。また、残存する部分のみでは賃借した目的を達することが出来ない場合には、賃借人が契約を解除することができる旨の規定も設けられます。しかし、具体的にどの程度の減額が適正なのかなど、その判断を巡り争いが増えることも考えられます。

 

今回の改正で明文化されることによりメリットもありますが、さらに複雑になることも考えられます。施行されるまでまだ時間がありますので、契約書の内容など詰めていく必要性があると思います。ご不明な点等ございましたらご相談頂ければと思います。

 

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