不動産コンサルタント スティルツ のblog

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名古屋市東区の不動産コンサルティング会社です。経験豊富な専任の不動産コンサルタントが様々な相談にお答えします。

先日、自社所有地の一部を賃貸しようと、駐車場運営を得意とする知り合いの業者さんへ声をかけたところ、とんとん拍子に話がすすみ契約の運びとなりました

 

先方から「まずはメールで契約書の雛形を送りますのでご確認いただけますか?」と・・ここまではよくあるやりとりでが、そのあとに「契約書を郵送させていただくか?電子契約かどちらがよろしいでしょうか?」と質問され、「電子契約ですか??」と思わず聞き返してしまいました

 

押印や書類の交付を必要とする法律を改正して、デジタル化に対応できるようにするために「デジタル化法」(デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律)が令和35月に公布され、宅地建物取引業法をはじめ不動産にまつわる関係法令も改正されましたので話には聞いていましたが実際に契約するのは今回が初めてでした。具体的にどのように署名、確認するのか興味深かったのですが、メールで送られてきた契約書に電子署名(署名欄へ入力)をし、返信するだけであっさりと完了してしまいました(完全にペーパーレス化されとても簡単でした)

そもそも電子契約とは、「電子署名法」(電子署名及び認証業務に関する法律)2条の電子署名によって締結する契約をいいます。言い換えると、紙の契約書に署名し、印鑑を押印していた従来のやり方に変えて、電子文書に電子署名することで締結する契約です。

また電子署名とは、電磁的記録に記録することができる情報について行われる措置で、以下の2つの要件を満たすもの、と電子署名法では定義されています

①本人性(電子署名法211)電子文書の作成者本人がその電子文書に署名をした(電子文書の内容が署名者の意思表示である)ことを確認できることが必要

②完全性、非改ざん性(電子署名法212)電子文書のデータが改変されていないことを確認できることも必要

 

例えば、不動産売買取引で、売主A社が電子メールで記名、押印済みの売買契約書のPDFファイルをB社に送信し、B社がA社に対して、プリントアウトして買主欄に記名・押印した売買契約書のPDFファイルを送信した場合でも、法律的には、A社・B社ともに代表者が納得して売買契約書に記名・押印をしているのであれば、有効な売買契約が成立したといえます。しかしこのような契約は単なる「電子的な契約」に過ぎず、上記の①本人性、②完全性(非改ざん性)という2つの要件を満たしていません。したがって上記PDFファイルを相互に送信する方法は、「電子契約」とは言えません。このようなPDFの相互送信では確実に契約当事者から相互に送られた文章であることや、送られた電子文章が改ざんされていないことが証明されていないからです。電子契約にも、メリット、デメリットがありますので、しばらくはこれまでの紙の契約と電子契約と選択する状況が続きそうですね・・・

 

東海3県の傾向と、愛知県の詳細についてご紹介させて頂きます

 

東海3県については、都市部を中心に回復傾向が強まり、持ち直しの動きがみられました

愛知県は住宅地、商業地ともに下落だった前年から一転、2年ぶりの上昇となりました。平均変動率は住宅地で1.0%(昨年はマイナス1%)、商業地では1.7%(昨年はマイナス1.7%)上昇地点数は前年から大幅に増加し、住宅地で66.4%(昨年は2.9%)、商業地で70.7%(昨年は04%)に上りました。新型コロナウイルスの感染対策をとりながら経済活動を維持することが浸透し、コロナ前の水準には及ばないものの、土地取引が再び活発になってきたとコメントされています。名古屋市中心部では低金利を背景にマンションや再開発物件への投資活動が活発化しており、名古屋市各区の平均変動率をみても、住宅地・商業地すべての区で上昇しています(中区が、住宅地9.3%、商業地4.4%、東区が住宅地4.7%、商業地4.8%で上位2区となりました)また自動車関連産業の従事者が多い西三河地方では旺盛な住宅需要に対して供給が追いつかない状態となっており、安城市が上昇率3.2%でトップ、刈谷市3.1%、東海市2.6%、大府市2.6%、知立市2.4%と続いています。

岐阜県は住宅地、商業地ともに30年連続で下落だったが、下落幅は縮小。いずれも1割弱の時点が上昇に転じました。コロナ禍で在宅思考が高まり、岐阜市のJR岐阜駅から徒歩圏内の住宅地が上昇し、この地域の分譲マンションは2年連続で最高値をつけています。 市中心部の商業地もオフィスビルは上昇に転じました。再開発が進むJR多治見駅周辺は住宅地、商業地ともに上昇が目立ち、一方高山市中心部は外国人観光客の激減により、大幅な下落が続きました。三重県も住宅地と商業地で下落率が縮小し、住宅地は県北部や中部の市街地などが堅調で、上昇地点は前年の0から60に増加し、コロナ禍前の状況に戻りつつあります。県南部と東紀州方面は高齢化や過疎化、津波への懸念を受けて回復の動きが鈍く、ニ極化が進んでいます。商業地は高い集客力や収益性に支えられ県北部などで上昇地点が増えましたが、飲食店が中心の繁華街は客足が遠のき厳しい水準のままとなりました

 

では今回、愛知県内で最も上昇した土地はどこか?

 

というと.... 

 

住宅地では

 

1位は東区泉1丁目526(15.8%上昇、昨年0)

2位は中区丸の内3丁目8番1号(15.2%上昇、昨年0)

3位は中区上前津2丁目8番1号(12.5%上昇、昨年0)

4位は中区栄2丁目6番17号(12.1%上昇、昨年0)

5位は中川区明徳町1丁目54番3(10.9%上昇、昨年0)

となりました

 

商業地では、

 

1位は中区新栄町2丁目13番(栄第一生命ビルディング12.3%上昇(昨年0.6%下落)

2位は東区泉1丁目13番34号(シティーコーポ久屋・建設会館11.8%上昇、昨年1.8%下落)

3位は西区牛島町5番5(カネヒサビル11.0%上昇、昨年2.4%下落)

4位は中区栄1丁目12番15号(西川毛織株式会社10.8%上昇、昨年0.6%下落)

5位は東区葵1丁目16番30(Esperanza Aoi 9.5%上昇、昨年0%)となりました

 

また、県内で最も土地が高かったのはどこか?

 

住宅地では

1位は中区栄2丁目617号で1坪(約2畳)約519万円、12.1%上昇

2位は中区丸の内3丁目81号で1坪(約2畳)約376万円、15.2%上昇

3位は東区泉1丁目526号で1坪(約2畳)約366万円、15.8%上昇

4位は中区栄5丁目120号で1坪(約2畳)298万円、4%上昇

5位は中区上前津2丁目129号で1坪(約2畳)約238万円、12.5%上昇となりました

 

商業地では、中村区名駅4丁目(ミッドランドスクエア)が1位で1坪(約2畳)6,115万(1.6%上昇)、2位は、中村区名駅4丁目(第3堀内ビル)で1坪(約2畳)約3,768万(27%上昇)、3位は中区栄3丁目(名古屋三越)の1坪(約2畳)約3,636万と(19%上昇)4位は中村区名駅南1丁目24番30号(名古屋三井ビル本館)の1坪(約2畳)約2,796万と(19%上昇)、5位は中村区名駅3丁目2313号(ザロイヤルパークスキャンパス名古屋)の1坪(約2畳)約2,647万と(4%上昇)となりました

 

毎回申し上げるのですが、この公示地価というのは、11日時点での地価であって、それ以前の地価動向を参照にしていますから、鮮度にかける面は否めません(1年から1年半遅いと言われています。コロナ禍では調査時点の感染状況等も多少なりとも影響しているような気がします)。また、実際の不動産売買の実勢価格と上下に乖離していることがほとんどです。公示地価はあくまで地価の指標であるため、土地の購入や売却の際に、公示地価と乖離した価格が提示されたとしても、それは不思議ではないことは理解しておく必要がありますね

公示地価が322日に発表されました

 

今回は、新型コロナウィルス感染拡大の影響により6年ぶり(住宅地は5年、商業地は7年ぶり)に下落した(全国・全用途平均)前年から一転0.6%プラスに転じました(住宅地は三大都市圏、地方圏ともプラス0.5%、商業地は三大都市圏が0.7%、地方圏0.2%プラス)、工業地は6年連続の上昇で上昇率拡大となり、新型コロナウィルス感染症の影響が徐々に緩和される中で全体的に回復傾向となりました

 

今回の地価動向の特徴として

 

住宅地については、以下5点あげられています

 

①景況感の改善、低金利環境の継続、住宅取得支援施策等による下支えの効果もあり、取引件数は昨年と比較して増加しており、全国的に住宅地の需要が回復し、地価は上昇に転じた

 

②都市中心部の希少性が高い住宅地や交通利便性や住環境に優れた住宅地では地下の上昇が継続している。さらに、生活スタイルの変化により需要者のニーズの多様化などにより、バス圏や都心から通勤距離である相対的に価格水準の低い地域にも上昇範囲が拡大している

 

③地方圏の地方四市では、地価の上昇率が拡大しており、その周辺分の地域にも需要が波及している。その他の県庁所在都市等の主要都市では、地下が下落から上昇または地価の下落率の縮小が見られた

 

④地方四市を除くその他の地域では、人口減少等により需要が減退している地域は、地価の下落が継続している

 

⑤最も上昇率が高い都道府県は北海道、県庁所在都市では札幌市であった

 

商業地については、以下6点あげられています

 

①都心近郊部においては、景況感の改善により、店舗やマンション用地に対する需要が高まり、上昇に転じた地点が多く見られる

 

②駅徒歩圏内の繁華性のある商業地や地方圏の路線商業地など日常生活に必要な店舗等の需要を対象とする地域では、上昇地点が増加している。また、再開発事業等の進展期待がある地域やマンション用地と競合する地域で、上昇地点が見られる

 

③国内外の来訪客が回復していない地域や飲食店が集積する地域では地価の下落が継続しており、特に外国人観光客の増加を背景として近年高い上昇を示してきた地域では大きな下落が継続している。また、都心中心部の1部の地域において空室率の上昇等によりオフィス需要に弱い動きが見られ、地価が下落している地域がある

 

④地方圏の地方四市では、オフィス需要が堅調であることに加えて、進行中の複数の再開発事業等による繁華性向上への期待、マンション用地の需要等から、地価の上昇率が拡大している

 

⑤地方四市を除くその他の地域では、人口減少等により需要が減退している地域は、地下の下落が継続している

 

⑥最も上昇率が高い都道府県は福岡県、県庁所在都市では福岡市であった

 

工業地については、以下2点があげられています

 

①インターネット通販の拡大に伴う大型物流施設用地の需要が強く、高速道路のインターチェンジ周辺等の交通利便性に優れる物流施設の適地となる工業地では地価の上昇率が拡大している

 

②地点別の上昇率では、沖縄県糸満市の工業地が上昇率28.4%となり、住宅地の上昇率1 (北広島26.0%)、商業地の上昇率1 (北広島19.6%)を上回った

 

東海3県の傾向と、愛知県の詳細については後日ご紹介させて頂きたいと思います