どーもシーモです！
バタバタしてて、更新が空いちゃいました。。
２日前は同い年で定期的に集まっている不動産仲間の「虎会」！
全員脱サラして、宅建業者としても活躍している人ばかり！
こういう環境って本当にありがたいなーと思います。
仕事として切磋琢磨しあえる仲間であり、一緒にいてとても楽しい。
こういう人間関係を増やしていきたいですし、好きな人と一緒に仕事していける今の環境にとても満足しております。
そして、昨日は団地の区分マンションの決済でした！
値段は失敗しない値段ではあったと思いますが、エレベーターなしの５階！
正直お金をかけてリノベーションしても、中々売れないんじゃないかなーと思ってます。。
こちらは、軽めのリフォームで直して、入居を付けてオーナーチェンジ売却を狙っていきたいと思います！
【戸建リフォームについて】
私がリフォームについて考えていることを書きたいと思います。
初期でやってしまいがちなのが、完璧を求めてフルリノベぐらいやってしまうこと。
もちろん宅建業者が再販するためにリノベするのとは別の話です。
あくまでも賃貸用に貸し出すリフォームについてです。
私たちは事業としてやっているので、必ず出口からの逆算をしながら、リフォーム費用、物件取得費用を考えなければなりません。
そして大事なのが時間の考え方！
常に時間とコストを考えなければなりません。
DIYでコストを抑えることができても、賃貸募集が遅れてしまったら、その期間で家賃回収できる可能性があります。
そして、お金の問題だけでなく、DIYしている期間は動けなくなるので、業者開拓・金融機関開拓が出来なくなります。
DIYでコストを抑えるよりも、業者とたくさん繋がって物件の仕入れ価額を抑えれば良いってことになります。
常に自分の時給単価を考えながら、自分がやる方がいいのか人に任せる方が良いのかを判断しながらやっていく必要があると思います。
※工務店の人より上手くリフォームするコツを知っており、コスパの良いDIYする人がいるのでその方々は別です。
そこまでの状態になれればプロと同じなので、それはDIYではないです。笑
ただ、初期はお金がなく、業者との繋がりがあまりない状態ですので、選択肢としてDIYしかないので、私もやっておりましたし、初期にDIYするメリットもあります。
《DIYによるメリット》
・費用を抑えれる。
・リフォーム単価が分かるようになるので、工務店の人と同等に話せる。
・コスパの良いリフォームだけ自分でやるなど、他の人にはない強みができる。
・職人と繋がりが増えるので、自分の工務店のようなチームが作れる。
それでは、戸建のリフォームについてどれくらいかけるかですが、
①売却時の出口利回りを考える。
②リフォーム費用を考える。
③物件取得費用を考える。
この順番で考えていきます。
《戸建購入するとき、購入後にコストを抑える》
①登記費用
⇒司法書士の先生に知り合いがいない場合は、相見積もりで報酬額が安い先生を見つける。
又は、自分で登記する！（法務局で電話相談しながら、作れます。一度作ってしまえば、次回簡単に作れます。）
②リフォームコストを抑える。
・工務店の相見積もり
・DIY
・施主支給
・都市ガス⇒プロパンガス切り替えによる設備支給の検討
・客付け業者に相談しながら、家賃を上げることが可能なリフォーム内容かを常に考える！
⇒室内洗濯機置き場の設置、和室から洋室化、ウォシュレット、モニターフォンなど賃貸検索時にあるチェック項目は家賃UPできる可能性があります。
入居者にとっては、設備の整った高家賃よりも、そこまでリフォームにお金かかってなくても低家賃で住みたい層がいるので、ターゲットを考えながらリフォームをする。
例えばですが、よくある古い独立洗面台ですが、まるまる交換すると、処分代と洗面台で費用が高くなってしまうので、洗面台の上部分のみ撤去し、鏡（３千円）と電気（７千円）を支給して取り付けてもらうだけで、コストを抑えて雰囲気を出せるので、差別化できますね！
③賃貸募集
・ペット可、福祉の方OKなど条件を緩和して、少しでも高い家賃で入居付けできるようにする。
（ペットありの場合は、原状回復による特約事項と、家賃UPしてもらう）
・交渉が入った場合も、家賃を下げるのではなく、フリーレントにする。
⇒退去時クリーニング代、短期解約違約金をしっかりつけて、入居時は初期費用を抑えるかわりに、解約時に回収できるようにする。
・広告料は相場並み又は相場より高い広告料で、早期にかつ高めの家賃で決めてもらう！
以上です！
【今日やること】
・午前 戸建売却契約
・午後 友人のセミナー聞いてきます！
今日も一日楽しみましょー！