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「えっ、この土地って問題あるの？」知らずに相続した“瑕疵のある不動産”にご用心――通路？越境？埋設物？司法書士がやさしく解説します
【はじめに：その土地、本当に“まるごと”あなたのものですか？】
「お父さんが残してくれた土地、活用したいけど…」
「昔の家を壊して空き地にしたけど、何か問題ないかな…？」
相続をきっかけに、人生で初めて「不動産の所有者」になる方も多いものです。とくに高齢の親御さんが亡くなられた後、遺族のもとに残される「土地」は、財産として大きな存在感がありますよね。
しかし、司法書士として数多くの不動産相続を支援するなかで私が感じるのは、「思わぬ“落とし穴”がある土地」が少なくないという現実です。
一見するときれいな更地。けれど、隣人が通路のように使っていたり、上空を配線が横切っていたり、地中からコンクリートの破片が出てきたり…。こうした「見えない瑕疵（かし）」に気づかずに放置してしまうと、あとでトラブルになることがあります。
今回は、行政書士平田康人先生の記事をもとに、司法書士の立場から“瑕疵のある不動産”の具体例と、どのように終活や相続対策を進めていけばいいかを、丁寧に解説していきます。
【第1章：相続不動産に潜む“瑕疵”とは何か？】
法律上、土地を相続すれば「所有権」を得ます。民法では次のように規定されています。
＞民法第206条「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。」
つまり、所有者には「その土地を自由に使ってよい」という権利があります。しかし、それは“法令の制限内”であって、現実にはその自由が妨げられていることも。
たとえば…
・他人が敷地を通路として使っている
・隣地のブロック塀がこちらの土地に越境している
・上空に電線が横切っている
・地中に古い井戸や廃材が埋まっている
こういったケースは、いずれも「所有権が制限されている状態」＝「瑕疵」と言えます。そして不動産の瑕疵は、見た目だけではわかりません。登記簿には載っていないため、現地確認が非常に大切なのです。
【第2章：「地上」の瑕疵――通路・塀・排水トラブル】
地上にある瑕疵の代表例をいくつかご紹介します。
◆（1）隣人が通路として使っている
これは「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」の可能性があります。周囲に囲まれて公道に出られない土地（袋地）の所有者には、囲んでいる土地を通ってよい権利があり、これは民法210条で認められています。
ただし、その通路の幅・位置・通行料などは後々揉める原因になることも多いため、通行条件を文書にしておくことが大切です。
【対策】
→相続後、通行の実態を確認し、相手と合意書や通行地役権設定契約書を取り交わす。
◆（2）ブロック塀が越境・傾斜している
老朽化したブロック塀が隣地側に傾いていたり、逆に隣地の塀がこちら側に越境しているケースも珍しくありません。控え壁が設置されておらず、地震で倒壊するリスクがあれば、損害賠償の対象にもなり得ます。
【対策】
→越境部分を明確にし、積み直しや買取り、将来的な撤去の覚書などで調整。
◆（3）排水がこちらに流れ込んでいる
境界近くの排水枡に、隣地からの排水が流入していると、土地の使用が妨げられるうえ、衛生面でも問題です。
【対策】
→隣地側に排水管の引き直しを求めるか、撤去に関する覚書を交わす。
【第3章：「上空」の瑕疵――電線や引込線の越境】
意外と見落としがちな「上空」の越境。電線や配線が境界線を超えて架けられていることがあります。特に旧家屋があった土地では、引込線や電話線などが残っているケースも多く見受けられます。
【対策】
→電力会社や通信会社に連絡をすれば、多くの場合無料で移設対応してもらえます。
【第4章：「地中」の瑕疵――埋設物や越境基礎】
地中に埋まったものは、表面からではわかりません。しかし、それが相続後に発覚すると、売却時のトラブルや多額の撤去費用につながることがあります。
◆（1）建築廃材・基礎・井戸などの地中障害物
古い家を壊した土地では、コンクリート片や木材、基礎部分などが埋め戻されていることもあります。中には、かつて使われていた井戸や浄化槽が見つかることも。
【対策】
→「地歴調査」や「試掘調査」で事前に確認。必要があれば専門業者による撤去を。
◆（2）隣地の配管や基礎が越境
ブロック塀の基礎部分や、水道・ガス管が地中でこちらの土地に入り込んでいるケースもあります。これは後々の再建築に支障が出るため、注意が必要です。
【対策】
→越境部分の撤去や引き直しを交渉し、覚書で解決策を明文化しておく。
【第5章：司法書士の役割と“終活”のすすめ】
ここまで紹介してきたとおり、不動産の瑕疵は実に多種多様です。そして厄介なのは、「見た目ではわからない」「登記簿には載らない」という点です。
そのため、私たち司法書士は、登記手続きだけでなく「土地の安全性・将来的な活用まで見据えた助言」が求められます。とくに高齢者の終活支援では、相続が発生する前に以下のような準備をしておくことが大切です。
【終活のポイント】
・土地に瑕疵がないか、現地で専門家と確認
・越境や通路利用などの状況を合意書などで文書化
・将来の売却や建築に支障がないよう事前に整備
・相続人が困らないよう、土地の状況をわかりやすく伝えるメモを残す
こうした備えをすることで、「争族」を防ぎ、家族が安心して土地を活用できるようになります。
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【まとめ：土地の「見えない問題」に、今気づけたあなたは幸運です】
相続は“突然”やってきます。そして相続不動産の瑕疵は、“見えない形”で潜んでいます。
でも、こうしてこの記事を読んで「うちの土地、大丈夫かな…？」と気づかれた方は、まさに“第一歩”を踏み出せた方です。
私自身、司法書士として「安心して土地を次の世代へ渡すお手伝い」ができればと思い、日々の業務に取り組んでいます。
大阪で相続や不動産のことで気になることがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。必要に応じて、信頼できる測量士・不動産業者・解体業者などとも連携しながら、皆さまの大切な財産を守るお手伝いをいたします。
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※本記事は行政書士・平田康人氏の「瑕疵のある不動産への対処法」に基づき、司法書士の視点で再構成しています。
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司法書士しげもり法務事務所
繁森 一徳（しげもり かずのり）
相続・高齢者支援・終活のご相談、承ります
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