皆様お疲れ様です。
今週も終わりですね！！
前回は結局現金を常に潤沢に持っていて、最悪現金で買える状態でいかに温存して、土地値以下の物件を買って、築年数が古くても、信金（一部地銀）を使って、再生して買っていくというやり方の説明でした。
今回はもっとシンプルです。いわゆる兼業大家さんです。
何かしら、現金を引っ張ってくる（サラリーマンか別事業か）法人前提の話です。
ある程度の規模の物件を融資を使って買って、
また現金がたまり、自己資本比率（現金が総負債の10%以上になってきたら、理想をいえば、物件を買った後も総負債＋純資産に対して、純資産が１０％自己資本がある方がいいと思います。
下記が当てはまっている状態
①自己資本比率=純資産/(純資産+負債）>10%
＊法人に貸し付けてる役員借入金も分子にいれて検討してくれる金融機関の方が多いと思います
②手元流動性＝流動資産/流動負債>120%
③簡易フリーキャッシュフロー=当期純利益＋減価償却-1年間長期借入金>0
④④債務償還年数＝（借入金残高＋保証金ー現金）/(経常利益＋減価償却）<20(できれば１５年以内）
これはじつはいろいろな銀行さんや書籍で調べてきた結果の私がKPIとしている大きな指標です。
これがクリアしていれば、会社としては問題ないと考えています。
これが成立している前提で、
積算100%以下で、返済後利回りが2%を超えている状態の物件を提示していく形だと思っています。
融資の時の手出しがおおければ多くなるほど、
①②③④に悪影響がでてきます。
なので、物件購入した後①～④が達成できていれば次の物件へチャレンジできますが、そうでなければ待つのも手だと思っています。（というか、回復するまで基本次の融資の門が開かない。）なので、しっかりと満室にして、キャッシュをためるという状態になりやすいです。
また、規模が大きくなればなるほど、物件購入価格が上がっていってしまうため、（①ライバルが減ってくる②小さい物件を2棟買うより、手間が少ない）
例えば、最初は1000万円くらいの物件を購入始めたが、
現金がたまってくると、2000万円万円の物件を買ったりとどんどん大きくなっていきます。）
結局どこから資本をもってくるかが、非常に大事になってきます。
なので、この手法で行くなら、高級サラリーはよいというｋとになります。
ただし、法人にばかりお金がたまってしまい、個人に換金しにくいため、そこはやり方を考えなければいけないですね。。
おしまい。
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