皆様お疲れ様です。
私の周りの大家界隈ではいまだに
資産背景まではしっかり聞けていませんが、
物件を購入できている人が一定数います。
その中でも自分にとって可能性の高い築古物件の再生のやり方について、考察していきたいと思います。
始めて物件を購入された方も数名いらっしゃいます。
戸建てが多い印象ですが、その後、中古アパートを買われている方もいます.。
数年（２，３年）前までなら、耐用年数以内の融資期間でＲＣ/重鉄を購入していく（いわゆる光速投資）というのがサラリーマン大家の主流でしたが、いまは物件が高すぎて（名古屋近郊でもどんなに良くても7%弱程度の利回りしかなく、資金を投入できる人はやれると思いますが、現実的には普通の方には難しいと思います。）
セミプロやプロの投資家が多いですが、自己資金を全く入れずにいまだにオーバーローンで築古再生をやられてる方も数名知っています。
ただ、買い続けていくためには、当然理由があって、
基本は建物の価値は０ベース、つまり土地の積算価格の７割,8割の価格かつ、外壁や室内の修繕費込みの利回りで20%くらいで修繕費もいれてオーバーで借り続けることになります。
（例えば、全空物件で、かつ、耐用年数０年とか。。）
当然、多くの方が信金/信組さんな地元のプロパー融資になっています。
（耐用年数越えでも地銀さんが相手してくれている方もしっています。確かに一定数いて、先代からの付き合いとかそんな感じの場合ですかね。こういうのは特別でしょうけど）
たしかにこれなら理論上ずっと物件を買い続けられます。ただ、年がら年中でてこないし、かなり気合が必要になります。クロス張替えや、洋室化は当たり前として、今市場に出てくる再生案件はだいたい配管図面がないだけでなく、配管が鉄配管だったり、コンクリートの中だったり、流したら、漏水したり、配線も20Aしかなく、トイレにコンセントもない、ユニットバスや洗面台、キッチンなどの水回りも朽ち果てているとか、床も腐ってたり今のニーズにまったくあっていないことが多く、上手くやらないとお金だけがとんでいってしまいます。エアコンも取り付ける必要あるし、、
ということで、プロパンガススキームも必須になりますしね。。
上記は相当にに気合の入っている人やプロの方達でないとやり切れないでしょうが、たとえば、入居率80%で購入価格が土地建物で積算以下であれば、属性によるでしょうが、修繕費込みで出してくれる信金さんもいると思います。
（実際最近自分でも借りれましたし。。
いまだに稼働率(9/12)75%ですが。。）
ただ、始めて物件を購入される方も数名いらっしゃいます。
戸建てが多い印象ですが、その後、中古アパートを買われている方もいますし、プロパー融資を使って購入されている方もいます。
ちゃんと儲けるという意味での
不動産投資のレベルは確かに上がっておますが、
逆に更に参入障壁があがったことにより、より戦える人（もしくは戦う意思がある人）には、まだまだチャンスがあるといえる気もします。生半可では戦えないのは間違いないと思います。。
無理はしないけど、頑張っていきましょう！！
他の投資家さんのスタイルもあるので、別のなるほどという手法もあるので、そこら辺も考察したいと思ってますが、今日はここまで。
おしまい。
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