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本日は『戸建と一棟アパートの比較』です。
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ポートフォリオ上の戸建の
メリットデメリットを考えてます。
特に一棟アパートと比較して考えてます。
メリット
1.現金購入しやすい
単価が一棟ものと比較し、低いため、購入しやすい
（といっても、単価が上がってきてるので、難しいのでしょうけど。300〜500で購入できないと、リフォーム代も必要なので厳しいと考えてます。必然的に田舎？）
現金購入で抵当権がないなら、
登記も自分でやれるレベル。
2.ランニングが楽。
単身と違い、基本ファミリー物件なので、
退去が少ない。
反面、退去した時のリフォーム費用は大きい。
3.出口が広い。
一棟マンションアパートは
基本投資家か、業者にしか売れない
戸建は、業者投資家だけでなく、
実需にも、なんならそのまま入居者さんにも売買できる。
4.土地から新築
大きな土地を買って、もしくは土地値物件を買って、保有後、解体して、更地にしてから、
土地を切って、新築して、売却
ダメなら、賃貸。
（業免ありの話）
但し、当然ですが、上手くいくとは限らない。。
デメリット
1.個々の評価が低い
戸建の担保評価が、一戸ずつだと低いので、
（基本担保評価の低い田舎の物件でしか、
戸建投資は成立しないという前提）
RCやアパートなどの大規模な物件購入時の
担保評価に当てにくい。
個数が多ければ多いほど、
所有者本人も資料提出が面倒だし、
金融機関の担当も調査が相当面倒なので、
融資で嫌がられる場合がある。
（戸建大家さんから聞いた話）
2.現金投下の割に利回り低い
規模拡大には、向かない。
今の状況は戸建の金額が高く、自己資本投入の割に
利回りが低い。つまり、CCRで見劣りする。
と考えてます。
今の状態だと、新築RCの融資が完了する来年秋までは、融資していただける銀行さんに怒られない程度で、金額の低いアパートを探してちょこちょこ別の銀行で融資を受けて購入するのが、賢明かなぁと思いました。。（まぁ、いい物件は中々、見つからないんですけどね。。）
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