元ハウスメーカー支店長の住宅・不動産あれやこれや日記!

住宅購入で迷い悩んでいる皆さまのヒントにつながるかも?
元ハウスメーカー支店長としての経験から、住宅・不動産・建築・リノベーションに関連する日々の出来事、ニュースを日記のように綴っています。
何かのヒント?になれば幸いです。


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僕は、生涯住み続けるための長期のローンは


断然、長期固定金利が良いと思ってる。


だから、お客様には長期固定金利をお勧めする。


だから、ブログ記事も変動金利を蔑むようなものになる。


(つい最近の記事は⇒http://ameblo.jp/sancty/entry-11390618666.html


あわせて、感じるのが、専門的な商品知識が必要な住宅や住宅ローンなんてものは、色々な人の意見を聞いて、その意見が正しいかどうかの判断をして選ぶべきものであるはず。ならば、何故、そこに住宅ローンに対して正しい知識を持ち合わせたものが介入出来ないのかと思う。


住宅金融公庫の平成23年度民間住宅ローン利用者実態調査 民間住宅ローン利用者変 第3回調査によると


僕が思う、正しい知識を持ち合わせたファイナンシャルプランナーが、


利用した住宅ローンを知るきっかけとして影響したのは


僅か5.5%。


ファイナンシャルプランナーの営業努力が足らないのかどうかは置いといて


言いたいことは


商品を売るための道具になっちゃならない住宅ローンを真剣に選択することで、ライフプランや資金計画を見つめることができるのです。


その結果、自分にあった暮らし方も見えてくるはず。


ある意味消費税よりも重要な住宅ローン


事業者任せじゃなく、自分自身で選択してくださいね!




『住まう』『暮らす』サポート 三笑塾 塾長

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今日の日経一面は耐震診断義務化


調査に必要な費用(数百万円~千万円程度)を国と自治体が全額補助できるようにし、十分な耐震性能がない建物には、改修や建替えを求め、従わない場合は建物の名称を公表する。


また、大きな建物の耐震改修は数千万円以上かかるともされるが、国土交通省はその助成も検討している。(以上僕なりに要約)


大規模建物が地震で倒壊することは、災害復興の遅れやインフラが遮断されるということ。迅速な災害復興のためには、耐震診断、耐震補強は誰もが急務と考えることだろう。


その部分に補助金がつかわれる。


今後は、安心、安全のため絶対的な、耐震補強された建物とそうじゃない建物が一目出来るようになるということだ。(1981年以前の古い耐震基準の大規模建物)


そうなれば、大規模建物であろうがなかろうが、耐震補強された建物とされてない建物の選択は必然だと思う。


その結果、資産性や換え金性にも影響が及ぶのもこれ然り。


これから中古マンションを検討している人は、

耐震診断についての調査は必須ですよ。




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消費税もあがるし


金利も史上最低


この機会を逃したら、いつマイホーム取得できるかわからない。


年金もどうなるかもわからないし、老後を考えれば、それまでには住宅ローンを支払い終えたい。


こんな風に考える方は、まずこの時期は、マイホーム取得に向け頑張っていることでしょう。


そこで、本日は住宅ローンについてちょと苦言を


住宅金融支援機構によると、住宅ローンを選んだ決め手の第1位は


金利が低い。(ダントツ)


しかしこのデーターによると


比較検討した住宅ローンの金利タイプは


全期間固定型が22.3%

固定期間選択型が59.5%

変動型が41.1%

比較した住宅ローンがない21.5%


金利が低いっても、5年程度の短期ローンであれば、金利が上昇しようが負担はしれている。しかし、住宅ローンのように長期となると金利上昇した時のリスクを考えたら、変動金利型しか比較検討しないってのはあまりにも楽観的というか、金融機関からすると毎度!って感じじゃないかな?


長くなるから細かいこと抜きで進めるけど


変動金利なんてものは金融機関からすればリスクなんて無いに等しいわけだ。(破綻は別ね)


面白いのは、有利な変動金利商品は多くは都銀や信託銀行。


そして、それらの金融機関が貸し出してるのは


変動金利が約70% 10年固定型約20%


逆に、地域のつながりを大切にする信用金庫は


変動金利約12% 10年固定型約60%だって


あえて、地域のつながりと表現させてもらったけど


この差は、単に商品企画力とは思えない。


地域のつながりを考え、お客様との末長いお付き合いを考えた結果、リスクを踏まえた提案になってるとも考える。こんなふうに、思うのは僕だけかな?


住宅ローン選び大切ですよ!



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石原都知事辞職表明


日銀、追加金融談話


日本郵政、15年秋上場


マイクロソフト「ウインドウズ8」今日発売


ドラフト会議


日航 稲盛会長 ニュース一言


今日の日経新聞には、僕の興味をそそる記事満載だ。


スポーツの秋、読書の秋、食欲の秋、色々なことが旺盛になる秋。


日本経済も飛躍してほしいな!


ところで、未来の希望よりも現実に目を向けてみると


避けて通れない年金制度


ごまかし、ごまかし、やってるけど、人口は減るわ、寿命は延びるは、いろいろな想定は下回る、決めたことを実行に移せないわで、冷静に見つめると、とても年金なんかに頼っちゃいられない。というのが本音だよね。


そんなことが原因なのか


2007年4月から離婚時の年金分割がスタートしているが請求数はごく僅かのようだ。(2007年度の離婚件数は推定で25万件(前年度から若干減)、離婚数に占める年金分割請求数9834件)


情報元http://www.fplabo.co.jp/fplabo/magazine/view.php?id=137&page=16&title=%E3%80%90%20FP%20E-PRESS%E3%80%9C%E3%80%8E%E9%9B%A2%E5%A9%9A%E6%99%82%E3%81%AE%E5%B9%B4%E9%87%91%E5%88%86%E5%89%B2%E3%81%AE%E6%9C%80%E6%96%B0%E7%8A%B6%E6%B3%81%E3%80%8F%E3%80%9C%E3%80%91%20-%20Vol.466%202009/11/25%E5%8F%B7%E3%80%91


でもさ~、離婚するのに


もらえるものをもらわないって何なんだろうね~。


知らないから?それとも、年金なんて遠い将来の問題よりも慰謝料や養育費など今の問題に集中しすぎてツイツイなのかな?


ここでも、知らないからとか、面倒だからってことだったら、せっかくの制度。

もったいなくないかい?


しかも、2008年5月以降の離婚からは第3号被保険者期間について相手の合意を必要とせずに請求できるんだってよ。


家を建てて、離婚ってメチャややこしいけど


知ってたほうがいい情報って沢山あるんだよね~。


そんな、お話でした。


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国土交通省は、今後新築中心の住居形態から、ストック住宅の品質性能を高め、中古住宅流通によるストック型の市場に変化させようとしている。


その市場規模は20兆円


まだまだ新築市場が強い広島でも、この動きは確実だ。最近は、僕のところに相談に来るお客様も新築に拘らないお客様が増えてきてるもんな。


リノベーションという言葉や作品も増えてきて、単に新しいというだけよりも素材感や手作り感といった、本当に好きなものに囲まれて暮らすなど、自分らしい暮らし方への視点に気付いてた消費者が増えてきたんだろう。

そんな風に考えれば、これまでの新築住宅を売るための販売手法、標準仕様というお客様主導というよりはメーカー側の効率を考えた手法に飽き飽きしてきた消費者の本音でもあるんだろう。


スットク流通促進のためには、後は良質なストックが上手に流通する仕組み!


だけど、これが問題なのだ。


皆が望む場所は、手放したくない。住み替える必要がない。そんな立地!


動線が悪かろうが構造的に無理があろうが、現在の耐震技術を持って有効な高度利用を図れば貴重な立地場所の有効利用が図れる。(戸建てでもね)


如何に自分らし暮らしを望むためとはいえ


基本的に、住む場所と予算はとても重要だ。

その結果が、ストック流通が促進しない理由だと思う。


その結果、都心への集中と郊外の空洞化がおこっていると思う。


何時の日かこのバランスが調整されるのだろうが、このまま無秩序に調整されてしまったらどんなことがおこるのか。わかっていることは、行政にとっても居住者にとっても誰にとっても良いことは無いということだ。


そこで思う。


都市計画とはwikipediaより


都市計画(としけいかく、英語 : urban planning, city planning)とは、「都市 の健全な発展と秩序ある整備を図る」、「劣悪な居住環境からくる国民の健康問題を守る」、「都市景観を良くし、守る」などの必要から、土地利用のあり方、都市施設(道路・公園等)の整備、市街地開発について計画 を策定し、その実現を図ることであるといえる。


この決定をするのは県知事であり市長だ。


都市計画を決定することは地域の未来をビジョンを描くことに通じる。


そして、この問題を動かすのは未来を見つめることができる若手議員の皆さんだと思う!(僕は安易な高度利用や容積率ボーナスが良いとは思わない)


地方若手議員の皆さん、都市計画勉強して下さいね(^○^)


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ガキの頃、夢見ていた僕の歳では、とっくに悠々自適な生活だったのだが…


思い通りにいかないものだなあ~。


しかし、よくよく考えてみると、今日という日の予定もずれるのだから、その日の積み重ねの人生、経験したことのない明日なんて思い通りになるはずないわな。


そうなんだよ。経験したことのない未来は思い通りにならないんだよね。


思い通りにならないから、その時その時に修正をする。


あの時はこう思ったんだけどとか、


参考までに類似品を確認したらとか


建築でいえば、工事途中を確認してみたら意外と狭い広い使いにくそう。そんな色んな思い通りにならないことにプラスして経験不足から生じる思い違い、イメージ不足というものに出くわすのだ。


じゃあ、途中で気付いたからということで、

『この部屋もう少し大きくしたい。』


そんなこと出来るのか?


『無理ではない!』という表現が正しいのだろう。


しかし、そこに関わる色々な人に迷惑もかかるし、施主自身もお金、労力と大変なことになる。


そう考えると、見たこともない想像上のマイホームとは

経験したことのない未来を形にするのと違わないのではないか?


だから、人生と違い、模擬体験のできる建築にはモデルルームが用意されている。


では、そのモデルルームが模擬体験のできる建築なのかというと


単に夢のつまったショールームだ。


僕は思う


ショールムでしかないモデルルームで想像するしかないのだ。


そしてTVCMをはじめとした環境は『夢』を創造するものばかりだ。


そしてその夢を助長するように住宅営業マンが存在する。


自分の人生は自らが決め切り開く、

自分で決めらなくても、血縁者である両親やお世話になった恩師先輩苦楽を共にした友達や家族が親身になって真剣に相談に乗ってくれる。


だけど、人生にもにた買い物である住宅は


住宅営業マンが相談者だ。


しかも、資格もない、経験もない、


本当に良いのか。というのが僕の原点だ!


住宅という後戻りのできない買物


絶対にプロの介入が必要だと信じる。

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不動産は二つと同じものがない。比較しにくい買い物だ。


だけど、建物はどうだろう?


木や鉄やコンクリートなど別々の素材もあるけど、同じ木の家なら比較できないわけがない。


キッチンだってお風呂だって、オリジナル商品で比較しにくくなってるとはいえ同等品と比較できる。


基本、比較しようと思えば可能だ(大変だけど)


しかし、このレベルは最後に絞られたメーカーを決定する時のシビアな段階での話。


何から手をつけて良いかわからない段階で必要なのは


こんな家に住みたい!


そんな思いに、わかりやすく数値化されたデーターでの比較だろう。


今日のケンプラップには、

そんな比較サイトが紹介されていますよ。(大手ばかりだけど)


特に、その比較は、住宅のトレンドともいえる『燃費の良い家』


ケンプラップの記事はこちらhttp://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20121016/587413/


比較されてるサイト一般社団法人のパッシブハウス・ジャパンはこちらhttp://tatemono-nenpi.com/map/


これを紐解くのも大変だけど


それでも、ひとつの指標にはなるな!




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昨日はブログを怠けて朝早くから大阪へ勉強に行ってきましたよ~。


参加したセミナー http://kokucheese.com/event/index/51527/


色々と思考を変化させるべき気付きをいただいた、とても面白いセミナーでした。


見識を広めるためは、普段とは違う場所での学びって大切だな~と感じましたね。


そして、旅の友には本が必要。


昨日の友は

早川式「居住学」の方法―五〇年の思索と実践/三五館
¥1,785
Amazon.co.jp

ここで書かれたことは、いろいろな人が発信してることでもあるが、(というかこの著者の研究が基礎か元かも・・・・)住居と貧困について


昨日のFPセミナーでも感じた


豊かさってなんだろ~?


お金がなきゃ、定職がなきゃ、家賃が支払えない、住宅ローンが払えないってねぇ~。セイフティーネットなんてあるとはいうけど、住宅ローンが遅れれば個人情報に傷がつくし・・・。


最低限の生活を営むためにも絶対に必要なのが住居なのだが・・・。


暮らし=信用とかお金って可笑しくないかい?

その結末が、


空き家問題やコミュニティーの欠如


最近騒がれなくわなったけど、まだ確実にあるのだろうネットカフェでの生活や路上生活者の問題。


狭い仮設住宅での暮らしを余儀なくされている東日本の方々


住居の数々の問題が、日本の活力を減退させているのではないかという論調も支持できる。


だからこそ


豊かさを考えた時


生涯の支出の大きないちを占める住居費


その住居を選択するということが大切になるんだよ。


だからこそ、消費税前のマイホーム購入


焦っちゃ駄目よ~!


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昔の家は、大工さんが現場で鉋をかけ墨をだし加工することから始まった。今や、そんなことはプレカット工場がしてくれる。


工期も無茶苦茶早くなった!


大工さんが4人も5人も入れば、段取りさえつけば本当に家なんてものはあっという間に出来上がる。


そのあっという間とは、本当にあっという間だ。


なぜ、数十年間住み続ける家を、そこまで急いで仕上げなきゃならないかは別として


あっという間とは、ほんの45日間とかっていう時間だ。


パテやモルタル乾くの?とか疑問満載だが


あっという間に仕上げなきゃならない理由があるようだ。


誰に?


もちろん、請負業者。


請負業者という日本的な表現をすれば工務店とイメージしそうだから正確にいうと、


ここでの請負業者とはハウスメーカーだよ~


これは、とあるハウスメーカーの下請け仕事をしてる、工務店社長が愚痴ってた話なのだ。


ノンフィクションなのだ!


ここでひとつ忠告


住宅ってことで素人がわかるはずはないと考えるからいけないのだ


普通に考えて平均工期が90日のものが45日で仕上がるには、スーパー大工さんがいるとか?新しい工法が開発されたとか?普通と違う何かが必要なのだ


でも、そうじゃない、現実は、せっかく美味しい料理を造っろうと頑張ってるのに、ダイニングではお父さんがプラモデルを造る為テーブルをグチャグチャニしてる。子供たちはというと外で泥んこになって遊んでる。そんな感じなのだ。


現場に行ったら大工さんをはじめ職人さんたちが血眼になって動きまわってる。外部のコンクリートをうってる側で、建物内部に設備機器が搬入されてるみたいなね!(これももちろんホントの話)


これでいい家になるわけがない。


現場に行っての違和感を正すこと。


これこそが注文住宅を成功に導く最低限の方法です。


しかし、これ何のためにって!


決して潰れそうな会社じゃないわけだから、会議の数字をつくる為でしかないんだよね~。


誰かの出世のために高いお金出してるわけじゃないでしょ。


現場にはいかなきゃならないのだ!

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昨日はお休み!


本屋さんに言って目についた


宮本武蔵(上) (新潮文庫)/新潮社

¥546
Amazon.co.jp
宮本武蔵(下) (新潮文庫)/新潮社
¥620
Amazon.co.jp


を読んでみました~。


宮本武蔵と言えば巌流島での佐々木小次郎との戦い。でも、この本はどちらかと言えば、その後の武蔵の人生を描いています。


一言での感想は。歴史に名をのこす、武蔵ほどの男が、迷い、悩み、あがいている。僕のような平凡な男が悩ま無いわけがないなってこと。むしろ悩みが少なくなった今、ちょととした勘違いだなってことだ。


まだまだ、都合よく生きているんだろうな。俺!って感じ。


そして、都合が良いといえば、昨日の日経新聞に、所得の低下に伴ってマンションを郊外に求める需要がでてきた。(都心の売れ行きが落ちてきた)そんな感じ(ごめん、記憶)


僕は、思ったね。


『馬鹿言っちゃいけないよ!単に新築が全てじゃないと理解した消費者が多様な暮らし方を見つめた結果の事実が現れているだけさ』ってね。


右肩あがりで成長してきた業界、小手先で需要を取り込むことができた業界。


偽物でも、何となく新しさを発信することで注目を浴びてきた業界。


そろそろ、まやかしは通じないってことだろう。


勘違い君は、退場してくれ~!


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