不動産に融資したい銀行員(前編) | 自己資金0円からの不動産投資

自己資金0円からの不動産投資

桜木大洋 公式ブログ


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お世話になっている方のご紹介で
とある銀行の、それなりの立場の人と
面談する機会がありました。


その方は支店長を10年以上経験され
融資畑で25年以上、
今は営業本部で融資案件の開拓を
行っているとのこと。


いろんな投資家のセミナーにも出席され
銀行員の本音を話し、好評を博している
とのことで、


私が主催する
「不動産投資プラチナ講座」でも
ぜひ講演をしたい、とのことでした。


プラチナ講座は毎月、参加者役立つ
コンテンツや信頼のおける人脈を


私自身が開拓し、実体験をもとに
皆さんにご紹介して


その後の不動産投資・賃貸経営を
大きく前に進めるための


足がかりにしていただくことを
目的の一つとしています。


私はいつもそういう意識を持って
一ヶ月の間はネタ探し、ヒト探し
をしているわけですが、


本を出版したり
セミナーで講演するようになって
世の中に出ると


自分から探すまでもなく
人のご縁で良いお話をいただくことが
増えてきました。


そういった意味でも
今回は誰もが聞きたい銀行の話ですから
願ったり叶ったりのチャンス。


そして実際にお会いしてみると
その方は年齢も私と同じ、
ということがわかり


これは良い、とばかりに
握手を交わしたりしてみました。


ところが、話をはじめて間もなく
この銀行員さんの求めるものが


私の不動産投資活動とは
かなり異なる路線であることが
わかりました。


まず、求められたことは
・属性の高い人を紹介して欲しい
という、とてもわかりやすいご要望。


具体的には
・年収2,000万円以上
・自己資金をある程度出せる人


これを聞いてちょっと怯んだ私は
「自己資金が無ければダメですか」
と尋ねると、


「いえいえ、土地を持っていれば
大丈夫です。
あと、住宅ローンのない人ですね。」


もはや絶句するしかない状況でしたが
ちょうど良い機会なので
自己資金についての銀行の考え方を
聞いてみました。


たとえば諸経費込みで1億円
の物件を買うとき、
手元に1,000万円持っているとします。


その人が、自己資金を全額出して
あと9,000万円を借りるのと


自己資金は万が一のときにとっておいて
総額1億円を借りるのとでは
どちらがリスクが小さいと思いますか?


その銀行員さんは迷わず
「自己資金1,000万円を出す方が
リスクは小さいでしょ」との答え。


でも、持ち金全部を拠出してしまったら
それこそ万が一の空室対策や修繕が
必要なとき、無一文では何もできない
ですよね。


と返すと、
「そういう場合は無借金のご自宅があれば
それを担保にローンが引けます」

との回答。


いやいや、それでは総合的にみて
高金利の負債が増えるだけですから


投資家としては、その物件を担保に
低金利で満額を貸してもらい、


いつでも使える現金を手元に置いて
おいた方が、経営的にはリスクが低い
と思うのですが・・・


と言ってみると
「ですから最初、1,000万円の頭金
以外に、自己資金も残しておかなければ
ならない、ということになりますね。」


とお答えいただきました。


つまり、1億円規模の物件を買う人は
2,3000万円は持っていないと
相手にしてもらえない、ということに
なりますね。


これが一つの現実です。


でも、私はそんなことを聞くために
面談にこぎつけたわけではないので
さらに本音を引き出すトークを
続けました。


明日の後編に続きます。




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