2018年の不動産市況を考える | 自己資金0円からの不動産投資

自己資金0円からの不動産投資

桜木大洋 公式ブログ


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年の始めの業界関連メディアには
「今年の不動産市場を予測する」
といったテーマの記事をよく見かけます。


そういう「傾向値」「予測」をみて
投資家はどのような動きをすればよいか
頭の中で考えることも多いと思いますが


結論はやはり、自分がどうしたいか
を考え、行動するかしないか
で結果が変わってくるとしか
言いようがありません。


それでもやはり
参考程度には市況を見ておかないと
判断基準さえもブレてくる恐れがあるので


最低限のことはおさえておこうと
思います。


まず、金融情勢について


2016年半ばまで
金融機関の積極的な融資情勢を背景に
不動産市場は活発化し、
物件価格は高騰、
利回りも下落しました。


しかしマイナス金利政策が影響し始め
金融機関の融資先が不動産融資に偏りがち
になってきた2016年後半からは


金融庁の金融レポートで
「不動産向けの貸出の現状には
注視が必要」という注意喚起、


2017年3月の
日銀の考査実施方針では
「アパートローンのリスク管理体制
を点検する」という発表がありました。


これらの管理・監視体制によって
各金融機関は融資条件を厳しくせざるを
得ない状況になっています。


楽待が行った投資家向けのアンケートでも
2017年に入って融資引き締めを実感
している人は全体の30%。


具体的には
「金融機関から頭金を求められる
ようになった」


「実際に融資がおりなかった」


と回答されていますし、


私の身のまわりでも
「融資額が希望に満たなかった」
ということで物件を購入できなかった
との声をよく聞きます。


では、融資が厳しくなってくると
物件価格はどうなのか、という点でも
見ていきます。


1棟マンションの価格は
2016年10月をピークに
2017年末にかけて
「やや」下落しています。


これは前年3月以来の傾向で
1棟マンションの平均価格は
10月、11月では2億円を
下回っているようです。


一方、人気が集まる1棟アパートは
一年前と比較して
大きな変動はありません。


一年間の価格・利回りの推移をみても
一棟マンション・一棟アパートなど


特に購入にあたって融資を受ける必要
がある規模の物件では
価格・利回りともに変動が鈍く、


マイナス金利の影響で上昇した物件価格は
いまだに高めの水準を保っているようです。


このまま融資の引き締め状態が続けば
必然的に物件を購入できる人が減り、


そうなると売主側も物件価格を下げざるを
得ないでしょう。


しかし近年の価格高騰期に物件を購入した
売り主の場合は、
多くの残債があることから


そう簡単に価格を下げることが
できません。


それがどれだけ影響するのかは
わかりませんが、いずれにしろ
物件価格はしばらく小康状態が続く、


少なくともオリンピック前の
2019年くらいまでは続くのでは
という見方もあります。


かつてのバブル期のような
いきなり物件価格が下がったり
突然金利が上がったりすることは


なかなか考えづらいと思いますが
世の中がどう動いていても


今、物件を持っている人は
満室を維持する限り
失敗はないでしょうし


今、物件を持っていない人は
一日も早く行動した方が
求める結果に近づくことができます。


周りを気にせず、なりふり構わず
やってみる、のと


周りを気にして、少し理解して
それでも前に進めていくことは
大きな違いがあります。


今日の情報は
自分にとって何をもたらすのか


これを考えながら行動すること
が大事ですね。




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