Q.生命保険は契約の仕方によって、受け取り時の税金の取扱いが変わることを耳にしました。その内容についてが、わかりません。
A.＜解答＞
生命保険は、保険契約者（保険契約を締結し保険料を支払う人）、保険受け取り人（保険事故が発生した際に保険金を受取る人）、被保険者（保険事故の対象となる人）を決めることになるが、この組み合わせによって、対象となる税金が異なる。
＜解説＞
（１） 保険金の税金は契約方法で変わる。
生命保険に加入する際に大切なのが「保険金受取人」「保険契約者」「被保険者」を誰にするかということになる。
この組み合わせによって、保険金を受取る際の税金の種類が異なり、結果として税額も大きく違ってくるためとなる。実際に税額がどう違ってくるのか、具体的に以下で見てみよう。
（２）「契約者」と「被保険者」が同一であれば相続税の対象になる。
相続税の対象となる契約は、契約者と被保険者が同一人における場合のみとなる。相続税には基礎控除という非課税枠が存在しており、５０００万円＋１０００万円×相続人の数の金額を控除することが可能になっているが、基礎控除を超える金額については、１０％～５０％（遺産の大小や相続人の数によって変動有）の税率がかかることになる。
なお、死亡保険金受取人が契約者の相続人の場合については、基礎控除とは別枠で、５００万円×相続人の数の金額を保険金から控除が可能となる（死亡保険金の非課税）。つまり、保険金以外の財産も含めて、非課税枠以内なら相続税はかからないことになる。ここを上手く活用すれば、節税になるというわけだ。
（３）「所得税・住民税の対象となる契約」は契約者と受取人が同一の場合。
また、所得税・住民税（一時所得）の対象になる契約については、契約者と保険金受取人が同一人の場合においてである。つまり、（死亡保険金―累計払込保険料―特別控除５０万円）×１／２が一時所得の課税対象になる。
その後、他の所得と合算（総合課税）し、所得税・住民税合計で１５％～５０％（所得金額による）の税率がかかってきくることになるが、１／２が課税対象になるので、最高でも２５％の負担ですむわけである。
（４）「贈与税の対象になる契約」は契約者≠被保険者≠受取人。
贈与税の対象になる契約は、契約者と被保険者と死亡保険金受取人のすべてが異なる人の場合においてである。
贈与税は、受け取り保険金額から基礎控除の１１０万円を引いた金額に１０％～５０％（贈与金額による）の税率がかかります。相続税や所得税と比べて税負担が非常に大きいため、注意が必要となる。
（５）上手く保険を活用すれば１２２０万円の贈与税が必要なくなる。
では、死亡保険金３０００万円、累計払込保険料９５０万円の例で計算しよう。その場合、
・ 相続税・・・・・・・・・・０円（他の財産はないと仮定）
・ 所得税・住民税・・・・・・約２７７万円（仮の所得はないと仮定）
・ 贈与税・・・・・・・・・・１２２０万円（他の贈与はないと仮定）
いかがですか。このインパクト！特に保険が嫌いなご主人の場合、このような贈与税の対象になってしまうケースが多い。すなわち主人は保険が嫌いなので私（妻）が夫に保険をかけざるをえない→せめて受取人は子供にしてあげよう→贈与パターンの完成というような感じになる。
（６）受取人の名義変更で大丈夫。－損な既契約は変更が可能となる。
では、我が家の保険証券を確認したところ、贈与パターンだった場合について、どのように対応すればいいのか。解約して新たに保険に入り直さなければならないのか・・・。そんな不安にかられかねないが、心配することはない。
契約者と受取人は加入後であっても変更することが可能となるためである。たとえば、受取人を子から妻にかえておけば、万一のときには、所得税・住民税の対象になる。
（注１） 課税関係
（１） 保険期間（解約機関）が５年以下で一時払い等一定の要件のもの
差益に対して２０％源泉分離課税
（２） 上記以外
一時所得＝（受取保険金―払込保険料―５０万円）
（注）１／２が課税対象。
Q.２０１１年８月に準確定申告をしたのだが、２００９年から２０１１年の被相続人の確定申告を間違ってしまい、２０１１年分の所得分も含めて修正申告をすることにして、各年分の本税・付帯税の納付を行うことにした。この税金は相続税では、どのように取り扱われることになるのか？
A.＜解答＞
１年前・２年前の確定申告の修正申告における付帯税・本税、および準確定申告による本税は債務控除の対象になる。しかし、準確定申告に関わる附帯税は債務控除の対象となることは不可能となる。
＜解説＞
（１） 葬式費用・債務控除
相続などにより受けた利益に、相続税は課税されるものとなっているため、相続人等が被相続人の債務・葬式費用を負担する場合においては、相続税の課税価格を、相続財産の価格から控除して計算することとなっている。
債務控除の対象となるものについては、被相続人の公租公課のうち、相続人が負担する被相続人の借入金・未払金等で相続開始時に存在し確実と認められるもの、死亡の際確定しているものと死亡後に相続人等が納付・徴収されたもの、連帯債務・保証債務のうち一定の条件を満たしたもの、が存在している。
葬式費用も相続財産の価格から控除されることになるが、通常、葬式費用として認められるものに関しては、一、葬式に当たりお寺などに対して読経料などのお礼をした費用、二、葬式などの前後に生じた出費で、お通夜にかかる費用など通常葬式などにかかせない費用、三、火葬・埋葬・納骨をするためにかかった費用、四、遺体や遺骨の回送費、五、死体の捜索費あるいは死体や遺骨の運搬費、などが挙げられるだろう。
（２） 債務控除の対象とならない公租公課
質問の状況における税金は公租公課にあたるものとなるが、公租公課は相続人及び包括受遺者の責に帰すべき事由により納付することになり、あるいは徴収されることとなった延滞税、利子税及び各種の加算税に相当する税額は含まれない。
納付した税金は、２００９年・２０１０年の所得税の本税及びそれに対する附帯税と、２０１１年の所得税の本税と附帯税となる。２００９年・２０１０年の所得税の本税及びそれに対する附帯税については、本来当初の申告時に被相続人が正しく申告をするか、相続開始前に被相続人が修正申告を行い、納付すべきものとなるため、これは被相続人の責に帰すべき事由となる。また、２０１１年の準確定申告に関わる本税も、被相続人が負担すべき税金になるため、債務控除の対象となることに留意しなければならない。
しかし、２０１１年の準確定申告に関わる附帯税については、相続人及び包括受遺者が正しく申告を行うことで免れることができたはずのものとなる。そのため、相続人及び包括受遺者の責に帰すべき事由があると判断され、債務控除の対象とはならないだろう。
（３） その他債務控除の対象とならないもの
（１）に記載した債務控除の対象になるものにも、ある条件の場合にはその対象とならないケースも存在している。
たとえば、墓所や霊びょう等に関する債務は、非課税財産に関する債務として債務控除の対象とはならないことに注意しなければならない。また、相続放棄をした者が債務を負担する場合については、放棄したものは当初から相続人ではないとみなされる。そのため、債務控除の対象とはならない。ただし、葬式費用は相続放棄をした場合でも、控除が可能となる。
また、葬式にかかるものではないため、初七日法要費用・四十九日費用等の法会に要する費用なども控除の対象にはならないことに注意するべきだろう。香典返しは、香典が相続財産とされないことが原因で、控除の対象とはならない。
さらに、制限納税義務者及び特例納税義務者においては、債務控除は取得した財産に係る債務のみが控除が可能となり、葬式費用については控除が不可能となる。
A.＜解答＞
１年前・２年前の確定申告の修正申告における付帯税・本税、および準確定申告による本税は債務控除の対象になる。しかし、準確定申告に関わる附帯税は債務控除の対象となることは不可能となる。
＜解説＞
（１） 葬式費用・債務控除
相続などにより受けた利益に、相続税は課税されるものとなっているため、相続人等が被相続人の債務・葬式費用を負担する場合においては、相続税の課税価格を、相続財産の価格から控除して計算することとなっている。
債務控除の対象となるものについては、被相続人の公租公課のうち、相続人が負担する被相続人の借入金・未払金等で相続開始時に存在し確実と認められるもの、死亡の際確定しているものと死亡後に相続人等が納付・徴収されたもの、連帯債務・保証債務のうち一定の条件を満たしたもの、が存在している。
葬式費用も相続財産の価格から控除されることになるが、通常、葬式費用として認められるものに関しては、一、葬式に当たりお寺などに対して読経料などのお礼をした費用、二、葬式などの前後に生じた出費で、お通夜にかかる費用など通常葬式などにかかせない費用、三、火葬・埋葬・納骨をするためにかかった費用、四、遺体や遺骨の回送費、五、死体の捜索費あるいは死体や遺骨の運搬費、などが挙げられるだろう。
（２） 債務控除の対象とならない公租公課
質問の状況における税金は公租公課にあたるものとなるが、公租公課は相続人及び包括受遺者の責に帰すべき事由により納付することになり、あるいは徴収されることとなった延滞税、利子税及び各種の加算税に相当する税額は含まれない。
納付した税金は、２００９年・２０１０年の所得税の本税及びそれに対する附帯税と、２０１１年の所得税の本税と附帯税となる。２００９年・２０１０年の所得税の本税及びそれに対する附帯税については、本来当初の申告時に被相続人が正しく申告をするか、相続開始前に被相続人が修正申告を行い、納付すべきものとなるため、これは被相続人の責に帰すべき事由となる。また、２０１１年の準確定申告に関わる本税も、被相続人が負担すべき税金になるため、債務控除の対象となることに留意しなければならない。
しかし、２０１１年の準確定申告に関わる附帯税については、相続人及び包括受遺者が正しく申告を行うことで免れることができたはずのものとなる。そのため、相続人及び包括受遺者の責に帰すべき事由があると判断され、債務控除の対象とはならないだろう。
（３） その他債務控除の対象とならないもの
（１）に記載した債務控除の対象になるものにも、ある条件の場合にはその対象とならないケースも存在している。
たとえば、墓所や霊びょう等に関する債務は、非課税財産に関する債務として債務控除の対象とはならないことに注意しなければならない。また、相続放棄をした者が債務を負担する場合については、放棄したものは当初から相続人ではないとみなされる。そのため、債務控除の対象とはならない。ただし、葬式費用は相続放棄をした場合でも、控除が可能となる。
また、葬式にかかるものではないため、初七日法要費用・四十九日費用等の法会に要する費用なども控除の対象にはならないことに注意するべきだろう。香典返しは、香典が相続財産とされないことが原因で、控除の対象とはならない。
さらに、制限納税義務者及び特例納税義務者においては、債務控除は取得した財産に係る債務のみが控除が可能となり、葬式費用については控除が不可能となる。
住宅ローンのあるマイホームを平成25年12月31日までに、債務残高を下回る価額で売って譲渡損失が発生した際は、その譲渡損失をその年の事業所得や給与所得などから損益通算することが一定要件を満たす場合に限りまし、可能となっています。また、損益通算をおこなっても控除しきることができなかった譲渡損失については、譲り渡しの年の翌年以後3年以内に繰越控除することが、可能となっています。なおこれらの特例は、買換資産を取得しない時でも、適用することが可能です。この特例の適用要件につきましては以下のようになっています。
（１）自分が住んでいる自宅を譲り渡しをすること。ただし前に住んでいた自宅のときには住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲り渡しをすること。
（２）譲り渡しをした自宅の売買契約締結日の前の日において、損自宅の償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
（３）譲り渡しの年の1月1日における所有期間が、5年超の自宅で国内にあるもの。
（４）自宅の売却価額が住宅ローンの残高を下回っていること。
特例の適用が不可能な場合については、以下（１）～（４）のような損益通算および、繰越控除が適用できない場合、また（５）のように繰越控除が適用できないものがあります。
（１）配偶者や直系血族、同一生計家族、内縁関係にある人など特殊な関係にある者に対する譲渡
（２）自宅を売却した年の前年および前々年に次の特例を適用しているとき
・居住用財産の軽減税率の特例
・居住用財産の3000万円の特別控除
・特定の居住用財産の買換えの際の課税の特例
・特定の居住用財産を交換した際の課税の特例
（３）合計取得金額が3000万円を超過する年がある際にはその年
（４）売却の年の前年以前3年以内の年において発生したほかの自宅の譲渡損失の金額について、自宅を買い換えた際の譲渡損失の特例をうけているとき
（５）自宅を売却した年またはその年の前年以前3年以内における譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用をうけている、またはうけるとき
損益通算の場合には、確定申告書に下記の書類を添付しなければなりません。
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の対象となる金額の計算書
・特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
・売却した自宅の次の書類
（１）登記事項証明書や売買契約書の写しなど（所有期間が5年を超過することを証するもの）
（２）売買契約締結日の前日におけるその自宅の住宅ローンの残高証明書
（３）売却した日から2か月を経た後に交付をうけた除票住民票の写しまたは住民票の写し
繰越控除の場合には以下のことに注意をしましょう。
（１）損益通算の適用をうけた年分の翌年分から、繰越控除を適用する年分まで連続して損失申告用の確定申告書を提出すること
（２）損益通算の適用を受けた年分について、上記損益通算における確定申告書の添付がある期限内申告書を提出したこと
（１）自分が住んでいる自宅を譲り渡しをすること。ただし前に住んでいた自宅のときには住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲り渡しをすること。
（２）譲り渡しをした自宅の売買契約締結日の前の日において、損自宅の償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
（３）譲り渡しの年の1月1日における所有期間が、5年超の自宅で国内にあるもの。
（４）自宅の売却価額が住宅ローンの残高を下回っていること。
特例の適用が不可能な場合については、以下（１）～（４）のような損益通算および、繰越控除が適用できない場合、また（５）のように繰越控除が適用できないものがあります。
（１）配偶者や直系血族、同一生計家族、内縁関係にある人など特殊な関係にある者に対する譲渡
（２）自宅を売却した年の前年および前々年に次の特例を適用しているとき
・居住用財産の軽減税率の特例
・居住用財産の3000万円の特別控除
・特定の居住用財産の買換えの際の課税の特例
・特定の居住用財産を交換した際の課税の特例
（３）合計取得金額が3000万円を超過する年がある際にはその年
（４）売却の年の前年以前3年以内の年において発生したほかの自宅の譲渡損失の金額について、自宅を買い換えた際の譲渡損失の特例をうけているとき
（５）自宅を売却した年またはその年の前年以前3年以内における譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用をうけている、またはうけるとき
損益通算の場合には、確定申告書に下記の書類を添付しなければなりません。
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の対象となる金額の計算書
・特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
・売却した自宅の次の書類
（１）登記事項証明書や売買契約書の写しなど（所有期間が5年を超過することを証するもの）
（２）売買契約締結日の前日におけるその自宅の住宅ローンの残高証明書
（３）売却した日から2か月を経た後に交付をうけた除票住民票の写しまたは住民票の写し
繰越控除の場合には以下のことに注意をしましょう。
（１）損益通算の適用をうけた年分の翌年分から、繰越控除を適用する年分まで連続して損失申告用の確定申告書を提出すること
（２）損益通算の適用を受けた年分について、上記損益通算における確定申告書の添付がある期限内申告書を提出したこと
買主から代金をいただいたときには、手付金残代金で全部の清算をおこなうこととなっています。金種とは一般的に授受される通貨の種類のことを指していますが不動産取引では現金か小切手かの区別に用いられることが多いです。また、売買のときに不動産業者が仲介としていれば以下のものついてもすべて別々に分けるアドバイスをします。
・売主の抵当権の抹消手続き
・残債
・買換えであれば買換え先への送金
・その他清算金
しかし、送金先の銀行が統廃合によって名称等が変わっている場合があるので再度確認しましょう。なお、残代金の小切手はパーソナル小切手ではなく預金小切手となります。その他に注意する点に関しては以下を参照してください。
1.預金小切手
預金小切手は通常ヨテと呼ばれるもので、振出人が銀行支店名になっている小切手のことを言います。このヨテは銀行が振出人になっているので、不渡りなどの支払いを確実に受けることができ安全です。売買代金に支払われる小切手には通常、小切手の左隅に横線、銀行・BANK・銀行渡り等の文字が入る線引を入れます。この横線があることにより所持人から取引を頼まれた銀行や支払銀行と直接の取引がある人にしか支払うことができないことになっているため、その小切手の支払いが誰におこなわれたか明らかになるため不正使用を防ぐことができます。また現金化するには手形交換所において決済等の手続きがあるため日数を要することに気を付けなければならず、この日数は取引依頼日の翌日から起算して銀行の2営業日目の午後に現金化されます。さらに、遠隔地の手形交換所決済の小切手はさらに日数が必要なため、売却代金を買換え先の代金に充当する際には、同日決済であれば金銭について前もって調整しなければなりません。
2.諸費用の清算
不動産売買契約では各種負担金等の諸負担ついて以下のように記されているため、年額・月額のものもそれぞれ日割りの清算がされます。
「引渡完了日の前日までの分を売主の収益または負担とし、引渡完了日以降の分を買主の収益または負担として引渡完了日において清算する。」
清算するものは以下のようなものです。
・固定資産税、都市計画税
・地代（借地）
・管理費、修繕積立金（マンション）
・共有部分の電気料金、水道料金（収益物件）
・対象不動産からの果実（賃料・広告収入、施設賃貸収入）
また電気やガス、水道の清算については各担当の事務所に連絡をして引渡し当日にメーター清算にすると、掃除等での水の使用や引渡し時の事前確認でのエアコンの使用に重宝します。
3.固定資産税・都市計画税の清算（東京23区）
不動産売買契約で土地の上に古屋があるときには、完了引渡し前に売買側で建物を取り壊すケースがあります。例えば、今年に売買契約を終えて来年に引渡しするスケジュールの際には、取り壊すタイミングを今年にすると来年の1月1日時点で建物がないため、来年の固定資産税・都市計画税の清算は更地の課税標準額となるので金額の上昇となり注意しなければなりません。また、この課税標準額には市区町村の各区域内に同一人が有する固定資産の課税標準額の合計額が、土地30万、家屋20万未満の際には課税されないという免税点がありますが、このように古屋でもあると役に立つことがあります。
・売主の抵当権の抹消手続き
・残債
・買換えであれば買換え先への送金
・その他清算金
しかし、送金先の銀行が統廃合によって名称等が変わっている場合があるので再度確認しましょう。なお、残代金の小切手はパーソナル小切手ではなく預金小切手となります。その他に注意する点に関しては以下を参照してください。
1.預金小切手
預金小切手は通常ヨテと呼ばれるもので、振出人が銀行支店名になっている小切手のことを言います。このヨテは銀行が振出人になっているので、不渡りなどの支払いを確実に受けることができ安全です。売買代金に支払われる小切手には通常、小切手の左隅に横線、銀行・BANK・銀行渡り等の文字が入る線引を入れます。この横線があることにより所持人から取引を頼まれた銀行や支払銀行と直接の取引がある人にしか支払うことができないことになっているため、その小切手の支払いが誰におこなわれたか明らかになるため不正使用を防ぐことができます。また現金化するには手形交換所において決済等の手続きがあるため日数を要することに気を付けなければならず、この日数は取引依頼日の翌日から起算して銀行の2営業日目の午後に現金化されます。さらに、遠隔地の手形交換所決済の小切手はさらに日数が必要なため、売却代金を買換え先の代金に充当する際には、同日決済であれば金銭について前もって調整しなければなりません。
2.諸費用の清算
不動産売買契約では各種負担金等の諸負担ついて以下のように記されているため、年額・月額のものもそれぞれ日割りの清算がされます。
「引渡完了日の前日までの分を売主の収益または負担とし、引渡完了日以降の分を買主の収益または負担として引渡完了日において清算する。」
清算するものは以下のようなものです。
・固定資産税、都市計画税
・地代（借地）
・管理費、修繕積立金（マンション）
・共有部分の電気料金、水道料金（収益物件）
・対象不動産からの果実（賃料・広告収入、施設賃貸収入）
また電気やガス、水道の清算については各担当の事務所に連絡をして引渡し当日にメーター清算にすると、掃除等での水の使用や引渡し時の事前確認でのエアコンの使用に重宝します。
3.固定資産税・都市計画税の清算（東京23区）
不動産売買契約で土地の上に古屋があるときには、完了引渡し前に売買側で建物を取り壊すケースがあります。例えば、今年に売買契約を終えて来年に引渡しするスケジュールの際には、取り壊すタイミングを今年にすると来年の1月1日時点で建物がないため、来年の固定資産税・都市計画税の清算は更地の課税標準額となるので金額の上昇となり注意しなければなりません。また、この課税標準額には市区町村の各区域内に同一人が有する固定資産の課税標準額の合計額が、土地30万、家屋20万未満の際には課税されないという免税点がありますが、このように古屋でもあると役に立つことがあります。
売買の目的別に通常の取引上の注意では見つけられないような隠れた物質的欠損が一般の土地戸建取引においてある際には、売主は瑕疵担保責任を負うことになっています（瑕疵とは欠陥のことであり、そのものが備わっていなければならない一定の性質や性能を持っていないこと）。この責任を追及することが可能なのは善意の買主だけであり、この善意の買主は損害賠償請求をすることも可能となっています。しかし、買主は瑕疵を認識したときから1年以内に権利を行使しなければならず、代金減額の請求は特約がなければ認められないこととなっています。なお、実際の取引では特約条項を設けて物件引き渡し後の負担期間を、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の契約書では売主買主の間で取り決めをすることになっており、一般社団法人不動産流通経営協会の契約書では土地と建物の基本性能に限って、引渡し完了日から3か月以内という期間が定められています。民法上では売買契約の瑕疵担保責任について以下のようになっています。
・目的別に隠れたる（普通の注意を払っても発見不可能）瑕疵があること
・責任の内容は損害賠償であり、重大な歌詞で契約の目的が達成できない際には契約解除
・瑕疵の発見期間に引渡し後何年など制限はないが、責任追及は瑕疵発見後1年以内
・売主の故意や過失はいらない、無過失責任
その他の注意点については以下を参照してください。
1.売主が宅地建物取引業者のとき
同条に定められるものより買主に不利となる特約は無効になります（目的別の引渡し日から2年以上となる特約をするときを除く）。この2年以上という期間は、不動産取引で実際に買主が買い受けた不動産について2年以上あれば隠れた瑕疵を見つけることができる考えから定められています。
2.物件状況確認（報告）書、付帯設備表への記載
不動産業者に売却依頼をするときには媒介契約の締結と同時に、物件状況確認書や付帯設備表といった重要書類への記載依頼があり、これらの書類は現在お住まいの所有不動産について所有者でないと確認できない物件の状況を記すための書面となります。例としては以下のようなものです。
・雨漏り
・シロアリの害
・主要な部分の木部の腐食
・給排水管の故障
・周囲の嫌悪施設
・設備の操作癖
売主と買主が内見から売買契約を結ぶまでの期間は短いものがほとんどのため、その短時間で実は重要である細部の諸設備について打ち合わせが不可能なことが現状です。よって、これらの書類を前もって詳細、且つ正確に偽りなく記しておけば、内見や交渉の段階で検討者に告知することが可能ですし遅くても買主との売買契約のときには告知できます。この告知によって後々の争いを防ぐことにもつながりますし、買主との売買も順調に交わせることが可能です。
・目的別に隠れたる（普通の注意を払っても発見不可能）瑕疵があること
・責任の内容は損害賠償であり、重大な歌詞で契約の目的が達成できない際には契約解除
・瑕疵の発見期間に引渡し後何年など制限はないが、責任追及は瑕疵発見後1年以内
・売主の故意や過失はいらない、無過失責任
その他の注意点については以下を参照してください。
1.売主が宅地建物取引業者のとき
同条に定められるものより買主に不利となる特約は無効になります（目的別の引渡し日から2年以上となる特約をするときを除く）。この2年以上という期間は、不動産取引で実際に買主が買い受けた不動産について2年以上あれば隠れた瑕疵を見つけることができる考えから定められています。
2.物件状況確認（報告）書、付帯設備表への記載
不動産業者に売却依頼をするときには媒介契約の締結と同時に、物件状況確認書や付帯設備表といった重要書類への記載依頼があり、これらの書類は現在お住まいの所有不動産について所有者でないと確認できない物件の状況を記すための書面となります。例としては以下のようなものです。
・雨漏り
・シロアリの害
・主要な部分の木部の腐食
・給排水管の故障
・周囲の嫌悪施設
・設備の操作癖
売主と買主が内見から売買契約を結ぶまでの期間は短いものがほとんどのため、その短時間で実は重要である細部の諸設備について打ち合わせが不可能なことが現状です。よって、これらの書類を前もって詳細、且つ正確に偽りなく記しておけば、内見や交渉の段階で検討者に告知することが可能ですし遅くても買主との売買契約のときには告知できます。この告知によって後々の争いを防ぐことにもつながりますし、買主との売買も順調に交わせることが可能です。
譲渡所得とは、土地や建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲り渡すことにより発生する所得のことであり、土地や建物といった不動産の売却にかかる税金は事業所得や不動産所得、給与所得など他の所得と分離して（分離課税）算出します。また、譲渡所得の収入金額とは、土地や建物などを売却することによって買主から受け取る金銭の額ですが、金銭以外の物や権利を受け取った際には時価が収入金額になります。次に、取得費とは不動産の購入代金や購入手数料などの資産の取得に使った金額に、その後支出した改良費や設備費を加えた合計額のことであり、不動産の取得費を知らない場合や実際の取得費が譲渡価額の5％より低い際には、収入金額の5％を概算取得費にすることが可能です。また、譲渡費用とは、仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代等の不動産売却のために支出した費用のことを指します。一定の要件を満たす際には以下のような特別控除額もあります。
・収用などで土地や建物を譲り渡したとき：5000万円
・居住の用に供している家屋やその敷地を譲り渡したとき：3000万円
・平成21年および平成22年に取得した国内にある土地（所有期間5年超のもの）を譲り渡したとき：1000万円
不動産を売却した際の譲渡所得は所有期間（不動産を所得した日から引き続き有していた期間）によって分けられ、税金の計算も別におこなわれます。譲渡した際の1月1日で所有期間が5年を超えるものは長期譲渡所得に当てはまるので、所得税15％・住民税5％の税金が、5年以下のものは短期譲渡所得に当てはまるので所得税30％・住民税9％の税金がかかります。ちなみに、平成25年1月1日から平成49年12月31日までは復興財源確保法によって、所得税に加えて復興特別所得税がかかるので注意してください。
・収用などで土地や建物を譲り渡したとき：5000万円
・居住の用に供している家屋やその敷地を譲り渡したとき：3000万円
・平成21年および平成22年に取得した国内にある土地（所有期間5年超のもの）を譲り渡したとき：1000万円
不動産を売却した際の譲渡所得は所有期間（不動産を所得した日から引き続き有していた期間）によって分けられ、税金の計算も別におこなわれます。譲渡した際の1月1日で所有期間が5年を超えるものは長期譲渡所得に当てはまるので、所得税15％・住民税5％の税金が、5年以下のものは短期譲渡所得に当てはまるので所得税30％・住民税9％の税金がかかります。ちなみに、平成25年1月1日から平成49年12月31日までは復興財源確保法によって、所得税に加えて復興特別所得税がかかるので注意してください。