2017-09-17 10:32:47

なおきちゃんの不動産講座【マンション探しの極意 後編】

テーマ:なおきちゃんの不動産講座

前回 マンション探しで

 

最も 重視すべきは 立地と 書きました。

 

そして 次には 階数や 向き 

 

ポジション 眺望が 大事だと 書きました。

 

ここまでは 大丈夫ですね?

 

 

 

 

 

 

そんじゃ 早速 続きです。

 

次に 良し悪しを 見極める ポイントは

 

マンション全体の 管理状況です。

 

管理人さんが 勤務する 時間帯や

 

 

 

 

 

清掃等を 含めた 保守の 状況

 

 

 

 

 

それから 最も 重要なのは

 

大規模修繕などを 含めた

 

メンテナンスの履歴と 現在の状況です。

 

 

 

 

 

そのうち 管理人さんの 勤務は

 

空白の 時間が 無いほど 好ましく

 

複数の 管理人が 交代制で 

 

24時間 管理するというのが ベスト

 

でも それは 滅多に ありません。

 

 

 

 

 

その次に 良いのは 管理人さんが 

 

マンション内に 住み込んでいる 場合。

 

しかし これは 昭和築の 

 

築年数の 古いマンションでないと

 

そんな 管理形態は 見られません。

 

 

 

 

 

そうであれば 出来るだけ 毎日

 

少なくても 土日祝以外は

 

朝8時頃から 夕方5時頃まで 

 

常駐してくれるのか どうか?

 

それらを 確かめましょう 

 

但し 週に 3日だけ 管理人が 来る

 

なんて マンションも 多く ありますが

 

別に それは 致命傷では ありません。

 

しかし 管理そのものを 外注の 

 

管理会社に 全部委託せずに

 

自主管理なんて場合は 要注意です。

 

 

 

 

 

 

そんでもって 清掃等の 保守は 

 

現地を 見れば 一目 瞭然です。

 

まぁ 普通 清掃が 行き届いてない

 

分譲マンションは 少ないと 思うので

 

あまり 気にしなくて 大丈夫です。

 

 

 

 

 

 

そして 一番 重要なのは

 

メンテナンスの 状況です。

 

これは 築年数が 経過すれば するほど

 

くっきり 違いが 現れてきます。

 

大規模修繕の履歴と これからの計画

 

また それ以外の 修理や 交換など

 

どんな 修補の 履歴が あるのか?

 

重要ですから しっかり チェックしましょう。

 

 

 

 

 

 

そんでもって

 

一概には 言えませんが

 

管理業態や メンテナンス状況が

 

安心できるのか どうか?

 

その目安になるのは 総戸数です。

 

戸数が 大きければ 大きいほど

 

安心できると 言えます。

 

 

 

 

 

仮に 総戸数が 200戸あり

 

管理費が 5000円であれば

 

毎月100万円を 管理費に 充てれます。

 

それが 全10戸の 小規模だと

 

管理費を 倍の 1万円にしたとしても

 

たかだか 10万円しか 集まりません。

 

それでは ろくな 管理は 望めません。

 

 

 

 

 

 

それは 修繕積立金も 同じこと

 

総戸数が 多ければ 多いほど

 

各戸 少ない 負担金であっても

 

多大な 積立金が プールされます。

 

そうなれば 大規模修繕工事後でも

 

積立金は ゼロにならず

 

エントランスを オートロックに 変更したり

 

エレベーターや 集合ポストを 交換したり

 

維持だけでなく 付加価値を 高める 

 

メンテナンスが 可能になります。

 

 

 

 

 

逆に 戸数が 極端に 少なければ

 

大規模修繕工事をするにも お金が足らず

 

各戸 持ちだしなんてことも あるし

 

将来に 備えて 各戸の 修繕積立金を 

 

ぐんぐん 上げるなんて事も 起こります。

 

なので ある程度の 

 

規模であることが 重要になってきます。

 

 

 

 

 

 

しかし 便利な立地に なれば なるほど

 

大規模マンションは そう 有りません。

 

そんじゃ どれくらいの 総戸数が

 

線引きの 目安になるのか?

 

まず 50戸前後 あれば 青信号

 

30戸前後であれば 黄色信号

 

これが 20戸以下だと 赤信号です。

 

特に 築年数が 古い 小規模マンションは

 

さらに 注意が必要です。

 

 

 

 

 

ちなみに 今までの 内容を 整理すると

 

まずは 立地が 大事

 

そして 階数や ポジション 眺望などに 

 

大きな マイナス材料がないこと。

 

そして ある程度の 規模であること。

 

それが 3本柱なのですが

 

他にも 見極める ポイントは

 

たくさん 存在します。

 

但し 絶対という訳でも なく

 

そうであれば 望ましいという レベル 

 

それらの ポイントを 説明します。

 

 

 

 

 

 

当然ながら 築年数は 

 

新しければ 新しいほど 良く

 

専有面積は 広ければ 広いほど 良い

 

ただし これは 価格次第です。

 

 

 

 

 

 

ちなみに 間取りに 関しては

 

部屋数が 多い分には 誰も 拒みません。

 

3LDKを 探している方が 

 

4LDKを 拒む理由は ありませんが

 

逆に 2LDKは 対象外になります。

 

特に 1LDKとかは 致命傷です。

 

なので 夫婦ふたりで あっても

 

予算的に 可能であれば

 

3LDKの ファミリータイプを 購入して

 

ゆったり 住むことを お勧めします。

 

 

 

 

 

 

駐車場の 空き状況に 関しては

 

当然 空きがあるのが 望ましいです。

 

それも 高さ制限のある 機械式でなく 

 

自走式であれば なおさら 良し。

 

しかし それらは 立地と 

 

駐車場代にも 左右されます。

 

便利な 大阪市内の 駅前であれば

 

車を 所有しない方も たくさん 居ます。

 

又 駐車場代が 民間より 高ければ

 

近隣で 確保する方が 賢明です。

 

 

 

 

 

 

次に ペット飼育の 可否については

 

飼育不可のほうが 圧倒的に 多いので

 

ペットOKは 飼育したい方にとって

 

付加価値と なります。

 

但し 万人が そうでもないので

 

あなたが ペット飼育を 望んでなければ

 

さほど 重要とは 言えません。

 

 

 

 

 

 

次に オートロックなどの セキュリティも

 

当然 あるに 越した事はなく

 

セコムや アルソックなどの 

 

セキュリティサービスを 導入していれば

 

それは 付加価値として プラスです。

 

 

 

 

 

 

また、共有部分の 設備にしても

 

宅配ボックスは あるほうが 良いし

 

防犯カメラも ある方が 良いです。

 

ただし それらは 

 

今に 至れば 付加価値といえる程の 

 

存在では ありません。

 

それよりも パーティールームや

 

コンシュルジュが あったり

 

プールや ジムが あったりとか

 

普通ないような 共有施設があれば

 

付加価値が ぐっと 高まります。

 

 

 

 

 

 

あと 室内状況が 綺麗か どうか?

 

専有部の 設備が 充実してるかどうか?

 

それらも ある程度 重要です。

 

ただ それらは お金を 投じれば

 

綺麗にもできるし 設備も 変えれます

 

価格との バランス次第でしょう。

 

 

 

 

 

 

ちなみに 今 挙げた 項目などは

 

駐車場の 空きが 絶対 必要な方や

 

今現在 ペットを 飼育している方は

 

譲れない 条件に なってきますが

 

そうでない方に とっては

 

そうであれば 望ましいという 位で

 

購入を 左右するほどの

 

重要な ポイントとは 言えません。

 

 

 

 

 

さらには どこのエリアで 

 

どの価格帯で 探すのか?

 

これによって 重視するポイントは 

 

若干 変わります。

 

もし 都会の 一等地であれば 

 

当然 高層建物が 隣接しており

 

眺望も 良くないことが 当たり前だし

 

小規模マンションも 多くなります。

 

そして 立地にしても ずばり 駅近は 

 

手が 出ないのも 事実です。

 

 

 

 

 

その逆に 郊外だったりすると

 

駅近であることの 重要性は 高まり

 

当然 眺望も 良くて 当たり前

 

駐車場だって 当然 必要です。

 

 

 

 

 

又 探している エリア以外に

 

求める 価格帯によっても 変わります。

 

仮に 1000万円以下だったりすると

 

エリアによって 一概には言えませんが

 

一般的には さすがに 多くは 望めず 

 

ある程度の 妥協も 必要になります。

 

 

 

 

 

 

このように 探すエリアと 価格帯によって

 

重視すべき ポイントは 変わるので

 

自分たちが 探そうとしている エリア内で

 

自分たちが 求めている 価格帯では 

 

どんなマンションが 存在するのか?

 

それを まず 把握してから 

 

譲れない ポイントを 見極めることが

 

重要になってきます。

 

 

 

 

 

そうして 最後の 最後で

 

あとは 当然 価格次第です。

 

いくら 立地条件が 最高で 

 

階数や 眺望なども 抜群

 

総戸数も まずまず 問題なく

 

共有部分も 専有部も 充実

 

しかし 過去の 成約事例と 

 

比較して かなり 高いとすれば

 

その物件に 魅力は ありません。

 

 

 

 

 

 

逆に 駅から 遠く 

 

低層階で 眺望も イマイチ

 

部屋も 汚れていて 設備も イマイチ

 

しかし ずば抜けて 安いとすれば

 

それは それで 魅力的です。

 

 

 

 

 

 

相場より 随分 高く 買えば

 

将来 売る時が 訪れた際 

 

大きく 損失する リスクがあり

 

逆に ニーズが 少ない マンションでも

 

相当 安く 買えたとしたら 

 

売る時に 安く 売ってでも

 

損失の リスクを 防げます。

 

やっぱり 肝心要は 

 

価格との にらめっこです。

 

 

 

 

 

マンション探しの 重要ポイントの

 

総合評価と 価格とを 見比べ

 

買うべきか 買わないべきか?

 

総合評価が ずば抜けて 高ければ 

 

若干 高くても ありかも 知れませんし

 

総合点が 若干 低くても

 

相当 安ければ ありかも 知れません。

 

 

 

 

 

 

ただ どちらにしても 譲れないのは

 

万人が 嫌がるであろう

 

大きな マイナス材料が あるものは

 

相当 安くても 買わないこと。

 

当然 自殺や 殺人事件などの 

 

心理的瑕疵のある 物件は

 

いくら 安くても 手を 出さないこと。

 

それらは いくら 安かろうが

 

絶対 買いたくないという方が

 

圧倒的に 多く 存在するので

 

あえて 手を出すことは タブーです。

 

 

 

 

 

2回に 渡って 纏まりなく 紹介した

 

【マンション探しの極意】 

 

長文なので 読んで 疲れたでしょ?

 

書いた わたしも 疲れました。

 

とりあえず マンションを 探す際に

 

少しは 参考になれば 嬉しいです。

 

それでは 次回は 戸建探しの 極意。

 

乞う ご期待です。

 

 

 

 

 

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コメント

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1 ■無題

長い文章ありがとうございました。
とっても参考になりました

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