ビル見学のポイントその⑥
インターネット
インターネット回線が入らないビルは現実まだたくさんあります。
申しこみしても入らないのです。
それは古い物件（25~30年以上）の場合、将来こんなに配線が
入るとの事を考えて設計されていないので配管が一杯の場合があります。
通常配管は地下や一階から入ってきます。
そうすると上の階に行けば行くほど狭くなる場合が多いです。
見学時に問題ないか必ず聞かないと、後になってインターネットが
使えないなんて事になりかねません。
- 前ページ
- 次ページ
ビル見学のポイントその⑤
昼と夜と朝
物件見学は通常明るいうちに行きます。
明るいと何もかも見える気になります。
昼に行くことは日常の地域状況や、他テナントの動きを見ることが出来ます。
街の様子も見渡せます。
夜に行くと、昼には分からなかったネオンがあったり
お店を発見できたりします。
早朝に行けば、その場所が一目を通してどんな場所なのか分かります。
汚れていればあまり治安も良いといえません。
ビル見学のポイントその④
給湯室
ビル見学時にもう一つ大事なポイントは給湯室の確認です。
給湯室があれば給湯室の周り、戸棚の中を見渡してください。
古いビルになると、給湯室の上天井の塗装ははがれています。
案外見落としがちなのですが、お湯の湯気（湿気）によって痛みやすい場所だからです。
戸棚の中は清潔か確認してください。引き出しが有ればそれも開けてください。
虫の卵はないか。とか、清潔かといったことを確認するためです。
シンクしたの配水管が入っている部分は臭いえを「クンクン」と嗅いで下さい。
下水の臭いや配管の工事に問題がないか確認のためです。
潔癖に見えますが、案外大事なことです。
ビル見学のポイントその③
ビルの見学に行って見落としがちなのがトイレです。
私は職業上お客様をよく施設案内します。
その時に約８割の方がトイレを見ません。
トイレを見るといくら表や塗装を綺麗にしているビルでも古さが
手に取るように分かります。
・和式でないか（※ぎっくり腰、痔の社員さんは和式ではきついそうです）
とか
・清潔
とか
でビルの質が何となくは分かります。
ついでに掃除道具入れがトイレ内に有れば見てみましょう。
これでほぼ全てが分かります。
水回りを見る事がお勧めです。
ビル見学のポイントその②
続いて物件見学に行くときに持って行く物。
①メジャー（なるべく長尺なもの）
間口のサイズ測定、天井高、その他計りたいところに使えて便利です。
②カラーペン
頂いた図面に用途別に覚えたいことを書くのに便利です。
③デジカメ
覚えられないことをデジタルで記録。訪問数を減らせます。
④ライト
パイプスペースや、電話配線スペース、天井裏などを見たいときに便利です。
これだけあれば万全です。
っていうかこんなに完全武装して見学に来る方は相当気合い入ってますし、
仲介会社もここまでは持ってきません。
ビルの見学のポイントその①
まずは、いろんな不動産屋さんを探しましょう・・。
といきたいところですが、そもそも探すのにも苦労するし
手間だし、面倒だし。
そこでまずは地域の大手さん３社程度にだいたいの条件を
告げてみましょう。
そこでポイントは、
①対応は敏速かそして情報は正確か
※早く対応していただければ有利に何でも働きます。
※情報が正確で精度が高ければあちこち回らなくても紙面上である程度選定出来ます。
②オーナーの悪口を言うような担当者でないか
※人の悪口、陰口をたたく人は自分のこともいずれ言われます。
ただ、噂などを教えていただける方は貴重な存在です。
③足を運んでくれるか
※アパート借りるのと違うので来社していただければ時間の節約にもなります。
何せそのために成約したときに仲介手数料をお支払いするのですから。
まず、出だしはそんなとこでしょうか。
オーナーのウソとホント②
オーナー＝立派な人（人格者である）
確かにそのような方も非常に多く、大半は尊敬するべき先輩経営者が非常に多い。
しかし、そんな中にはどさくさに紛れ、見えないところで大変なことになっているビルが多数ある。
例えば、盆暮れの挨拶を抜くととたんに機嫌が悪くなる。
とか
お金だけで人を奴隷のように扱う
とか
俺が貸してやってんだ！！（オーラバリバリ）
とか
玄関（エントランス）の前に大きな外車止めてたり
※入居者側が入れなかったり台車が通れなかったり
とか
満室にあぐらかいてマット破れてても「取り替えなんて必要ない」って言い切ってたり
・・・・・・・・。
いろんな人いますね。
ビルオーナーのウソとホント①
ビルオーナーと言うと＝お金持ち と思う方も多い。
かくなる私も数年前まではそのように思っていた。
でも少し高い所に上がって少し周りを見渡してほしい・・。（少々都会限定）
如何だろうか・・。
ありとあらゆる大小複数のビルが並んでいるではないか。
その一つ1つにはオーナーがいる。
当然そのオーナーはお金持ちも貧乏さんもいらっしゃる。
一昔前は、大家さんと、字を書いてのごとく謙遜しながらお話ししたものだ。
しかし
実際はビルでもマンションでも経営には代わりがないため、普通の経営者と同じく悩みは尽きないようだ。
空室の問題、家賃滞納、入居者間トラブル、設備投資、修繕、周辺環境の変化・・。
お話を色々聞いているとずいぶんと気苦労が多いようである。
不動産を何も持たない私にはない悩みです。
敷金に対する償却
敷金に対する償却は意外と見落としやすい。
敷金に１００万円入れて償却０％であれば当然１００万円が返って来る。
でも家賃が安い価格だとその償却がいきなり５０％になっていたりする。
そうなると、返ってくるお金は５０万円だ。
あるオーナーは適当に入居してある程度短期で退居してもらった方が
儲かると言う方もいる。それはそれでそういう運営方法と言うことだが・・。
契約形態としてもう一つあるのは契約年数に対しての償却。
半年以内なら３０％、１年以内で１０％、２年以内で０％と言った感じだ。
なんにせよ、賢く契約をすることだ。
オフィスの初期投資（敷金編）
オフィスの初期投資には様々な物がかかる。
敷金や、保証金で６ヶ月から１２ヶ月。中には３０ヶ月という強者も。
平均は１０ヶ月くらいだろうか。
最低は０ヶ月もある。上手く探せばの話だが・・。
ただたいていボロイ。
【２０坪で計算すると】
オフィス賃料が安くて７，０００円くらい。
７，０００円×２０坪×１０ヶ月＝１，４００，０００円
敷金ってこんなに必要な意味あるのでしょうか・・・？