プロパン星人です。
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今日はプロパンガスの契約書のお話しです。
プロパン星人が毎日読んでいるブログの１つ
であるぺんたの地方不動産投資日記という
ブログを読んでいたところ、気になる記事を
発見しました。
該当記事はこちら↓
それについて副業本業のプロパンガス会社の
会社員の立場・目線から色々と解説させて
いただきます。
（取引上の利害はありません。）
＜以下斜体は抜粋（一部改訂）＞
ぺんたさんの知人が所有されている中古アパートの大規模改修を実施するにあたりガス会社さんと契約を結ぶことになったそうです。
大規模改修にあたり、
・中古アパート４戸
・古いガス給湯器の無償取替をお願いした（追い焚き式の給湯器に更新してもらった）
・混合水栓の取替工事をお願いした（ブツは施主支給なので工事のみ依頼）
・設備（および工事）はガス会社からの貸与扱い
・大家さんの費用負担はなし
という条件で合意し、工事が進行。工事が終わったあとに先方から提示された「設備使用貸借契約書」の内容にびっくりされて相談が届いた次第です。
ガス業界人はこれからこう読み取りつつ、
情報を簡単に整理します。
・４戸の中古アパートを売買で取得
・ガス給湯器は給湯専用だったものを、
貸与と同時に追い焚き化をした
（つまり追い焚きの配管を新設した。）
・それ以外の機器の貸与はなし
→貸与条件としては、まぁ普通
これを踏まえて続けます。
以下の抜粋は、
ご相談者さんがQ、
ぺんたさんがAです。
プロパン星人の意見は普通の字体です。
Q①：契約書に記載の設備合計金額：151万円 となっています。たった4戸なのに金額を見て仰天しております。
A①：たった4戸でしかも施主支給の含まれる内容で151万円というのはぼったくりバーですｗ 。うちの場合20号の追い焚き給湯器＋リモコン二箇所取付＋配管工事＋配管スカート取り付けまでぜんぶ込みで9万ちょっとでやってもらっています。
また水栓（施主支給）の取付は単純な取付であれば作業工賃6000円程度。配管の新設などあっても3万程度だと思います。つまり一室単価が高くても12万程度・・・これが4部屋なので多くても50万程度の工事だと思います。 3倍ほど高い金額だと思われます。
つまり以下の計算になります。
１５１万円÷４戸＝３７７，５００円／１戸
通常の給湯器よりも本体価格が高価な給湯器
である高効率給湯器（エコジョーズ）だと仮定し、
追い焚き配管を今回新設したとしても、
ガス供給設備の金額分が含まれていても、
いくら何でもこの値段は高すぎです！
・機器価格は定価
・工事費は実費に３割増くらい
おそらくこんな内容の契約書だと思います。
（金額明細を見ていませんが…。）
※ぺんたさんの１部屋１２万円程度は、貸与
契約書の金額としては破格の安さです。
（ほぼ実費くらいの可能性が高いです…。）
追い焚き配管の工法や手間にもよりますが、
安ければ１５万円／１戸
少し高くても２０万円／１戸
こういったあたりが契約書に書かれる
貸与金額で妥当かなぁ～と思います。
（感覚です。１つの意見と捉えてください。）
Q②：「家主がLPガスを継続購入する事を前提に無償貸与する。」となっているのに「ガス機器を滅失又は毀損した時は家主負担で修理」となっています。また家主の管理不行き届きによる毀損と、第3者が破壊（毀損）した場合、及び自然災害による毀損の場合も家主負担だそうです。ぺんたさんのところはどういう条件になっていますか？
A②：私のところは貸与していただいている給湯器が故障したらガス屋さん負担で修理してもらっています。ガス機器はガス会社さんの資産を貸与してもらっているわけで、それが壊れた場合は大家が費用負担っていうのはナンセンスだと思います。
このガス会社は、この契約書の文言で、以下
２つの場合の貸与損（＝されたくないこと）を
想定し、それを防ごうとしています。
①オール電化への変更
②給湯器の盗難
おそらくは、それらの際に何とかして費用
請求したいための文言なのです。
（ガス同業他社へ変更の方が請求が容易なのです。）
プロパン星人が最も気になった点として、
ここでは１歩踏み込んで、そもそも、何故、
矛盾した内容が１つの契約書に入っている
のか？について考察していきます。
これには契約書を作成する側の現実が
理由となっています。
既存の契約書を修正する際、必要箇所の文言
のみを追加や修正するのです。
契約書を全体を直す、１から作り直すという
ことは、どんな会社でも会社員でも、面倒で
やりたがらないものです。
（必要点のみやるという会社員的発想のため。）
そうして「直せ！」と言われた文言だけの加筆
や修正をするだけになってしまい、その修正を
した後の、契約書全体としてのバランスの
チェックをしないものなのです。
そうすることで、こういう矛盾した契約書という
ものが簡単に世に出てくるのです。
（ガスのプロがこんなこと書いて良いのでしょうかｗ？）
話しを元に戻します。
契約書にこんな文言を入れたら、大家さん
に怒られるの必至だと思うのですが…。
ガス会社の立場でも、大家の立場でも、
いずれにせよ、理解に苦しむ文言です。
（それか何も読まないで捺印することを期待ｗ。）
Q③：「アパート転貸、売買する際は、ガス屋側の書面同意が必要 」となっています。
A③：大家が物件を売るか売らないかは大家の勝手です。それを制限されるような条件を飲んではいけません。しかし買主から別のプロパン会社に変えられては困るという先方の気持ちも分かるので、私の場合「売却時にはガス供給契約を買主に継承する」というような文面にしています。
通常はぺんたさんの書かれた通りです。
また、これについては、プロパン星人が以前
書いた以下のブログ↓を比較参考例として
取り上げますので、ぜひお読みください。
↑
私のブログでは「売主が支払う」という契約書
について取り上げており、結論は出せないため
「判例が欲しい」と回答しました。
今回は「書面同意」です。
ここを少し掘り下げていきます。
プロパン星人個人的には「売主が支払う」
よりも「書面同意」の方がタチが悪い文言
だと思います。
（ここにこの会社の悪知恵さを感じます。）
売主負担は、ただの売主負担なだけです。
大家が勝手に売ってしまっても、費用支払い
で無視対応し続ければ良いと思います。
（あくまで私見です。判例等で変更の可能性あり。）
一方、書面同意は、ただの売主負担でなく、
「同意無く売った。だから賠償しろ！」
と、ガス会社はより強く言えるわけです。
その点が、ただの売主負担より厳しいと
思え、タチの悪さだと感じます。
（私見ですので、詳細は弁護士に要確認。）
ちなみに「売却時にガス会社の書面同意」と
いうこの文言は、プロパン星人は初見でした。
（真似しないけど、ガス会社も色々考えるねぇ～！）
Q④：「ガス契約が終了した時は、15年定額償却にて経過年数の簿価で買い取る」となっています・・・(^_^;
A④：ガス給湯器の法定償却年数はたしか6年だったと思います。ガス会社さんの社内的には6年で償却が終わっているものを、契約書上だけ15年償却で・・・というのはおかしな話です。
契約書上長い期間をふっかけておいて、しかも工事代金をえらく高い金額にしておくことで他のガス会社への切り替えを防止する意図があるのだと思います。
私だったら飲まない条項です。
まず、償却年数についての説明です。
ガス給湯器の償却年数ですが、捉え方で
６年も１５年も正しいと言えてしまうのです。
確かに「給湯器単体」は「器具・備品」に
該当するため、償却年数は６年です。
しかし、給湯器はガス配管等の「ガス設備」
に接続されていてはじめて、本来の機能を
満たすものです。
それをふまえて考えると
「ガス給湯器はガス設備の一部」
と考えるが普通です。
「ガス設備」の償却年数は１５年のため、
償却年数は「１５年」と考えられるのです。
諸説ありますが、ガス会社目線ではそれで
統一されているだろうとお考えください。
事実、「給湯器は償却６年です。」とガス同業
他社に言われたことはかなり少ないです。
（ガス会社的に長い償却の方がトクという面もある…。）
この契約書の問題点は最後の一言です。
「簿価で買い取る。」
この文言↑がある場合、これ↓を要チェック！
簿価についての説明や、残存価格の計算式に
ついて、契約書に掲載されていますか？
説明や計算式の記載があれば、それを元に
ご自分で何年後にいくらになるか？試算して
ください。その結果が、経過年数と比較して
常識の範囲内と思えるような減り方をした
金額なら、概ね問題ないと思います。
しかし、計算式が無い場合は、このガス
会社の言い値になります。
それは絶対ＮＧ。認めてはいけません。
また、計算式があっても、残存価格が異常
に高価な場合もあり、当然ＮＧです。
（ガス会社が損しない計算式の場合あり。）
以上４つの解説は終了です。
この解説等を踏まえて、ちょっとだけ
プロパンガスに詳しいサラリーマン大家と
してのプロパン星人ならどうするか？
…
…
…
契約書は締結しない！
文言変更を要求！
このガス会社がそれに応じなければ、契約書の締結の有無に関係なく、数年後に他のガス会社にしれ～っと変更する！
「数年後」としたのは２つ理由があります。
１．高頻度でガスを替える大家さんって、
ガス業界でも話題になり、最終的には地域の
どのガス会社にも相手してもらえなくなる、
つまり貸与してもらえなくなる可能性があり、
大家として損をするリスクがあるから。
２．ガスを切り替える場合、契約書の有無に
関わらず、次のガス会社は現ガス会社から
設備を買い取る場合があります。その際、
次のガス会社の買取金額＝ガス会社のコスト
を下げるために、年数をある程度経過させ、
償却させるため。
これで両方の立場の見解は以上です。
なお、ガス会社だけの立場なら
「とっとと捺印いただきたい。」
とだけ思っています。
（事実、そういう大家さんも居るのです…。）
もうそんなことが許されるような時代
ではないと思いますが…。
お読みいただきありがとうございました。
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