【ちょっと得する情報ブログ】相続・事業承継・不動産に関するスペシャリストたちのつぶやき

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こんにちは、税理士の花光です。

 

税理士業を営んでいる立場からすると、今の時期は所得税確定申告作業の真っ只中になります。繁忙期ではありますが、普段はなかなかお会いできないようなお客様とお話しする時期でもあります。「1年に1度のお祭り的忙しさ」と捉えることもできるので、体調に注意しながら乗り越えたいものです。

 

そのような業務の傍らで、ときどきセミナー講師として登壇する機会もあるのですが、先日、講演後の関係者との雑談の中で争族とも呼ばれる遺産分割争いについて聞かれたので、今回はそのテーマから。

 

相続人間で遺産分割協議がまとまれば何も問題ない訳ですが、常にまとまるとは限りません。遺産分割が揉めると、争いを解決するために家庭裁判所に舞台を移すことになります。最高裁判所「司法統計年報(家事事件編)平成30年度」を見てみると、15,706件が新たに審判、調停に持ち込まれており、この件数は増加傾向にあります。特に、遺産額5,000万円以下の遺産分割争いが4分の3を占めています。

 

では、争族になっている場合、相続税申告はどのようになるのでしょうか。遺産分割協議がまとまるまで、相続税申告はしなくても良いのでしょうか?

 

 

相続税の申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に、被相続人の死亡の時における住所が日本国内にある場合は、被相続人の住所地を所轄する税務署に行うことになっています。相続税の申告は、相続財産が分割されていない場合であっても上記の期限までにしなければなりません。分割されていないということで相続税の申告期限が延びることはありません。そのため、相続財産の分割協議が成立していないときは、各相続人などが民法に規定する相続分又は包括遺贈の割合に従って財産を取得したものとして相続税の計算をし、申告と納税をすることになります。

 

その際、相続税の特例である小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減などが適用できない申告になりますので注意が必要です。

 

この小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減が適用できないというのが厄介で、ちゃんと分割されていればさほど大きな納税額にならないはずなのに、争族になったばかりに未分割で申告せざるを得なくなり、慌てて納税資金の準備に迫られるということにもつながりかねません。

 

もちろん、原則として申告期限から3年以内に分割があった場合には、修正申告又は更正の請求において上記の特例を適用することができるとされてはいるので、後から取り返すことは可能なのですが、最初に納税資金を用意する分、面倒であると言えるでしょう。

 

やはり、相続対策の基本は「円満相続の実現」なので、早い段階から準備したいものですね。

 

<参考>
No.4208 相続財産が分割されていないときの申告
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4208.htm

 

 

こんにちは。司法書士の塩足(しおたり)です。

 

2020年に入ったかと思いきや、

あっという間に1月も終わってしまいました。

そんな中、今年最初、かつ、お久しぶりの更新です。

 

今回は、相続手続きにおける遺産分割の方法について、

お話を進めていきたいと思います。

 

 

今、ある方のご相続のお手続きに関わらせて頂いているのですが、

ご家族の構成が、ちょうど上の図のような感じです。

 

今回のご相続のお手続きにおける被相続人はお祖父さんで、

お祖母さんは数年前に他界されています。

相続人は、息子2人と娘1人。

そして、相続財産の大部分は自宅部分の土地建物で、

評価額は約6000万円。

他に預貯金もあるものの、残高は約600万円。

 

このような場合において、相続人である子3人は、

いったいどのような方法で相続財産を分割、承継することが

できるでしょうか?

 

ある意味において、最も分かりやすいものとしては、

法定相続分に沿って、すべての財産を3人で3分の1ずつ相続する、

という方法があります。

 

ただし、このやり方は、実際にはあまりお勧めできません。

 

というのも、相続財産の大部分を占める不動産を

上記のような方法で相続すると、

不動産は物理的に3つに割ることができないので、

そのままだと、相続人である子3人の共有という形になります。

 

しかしながら、共有状態にある不動産は、

 

・不動産を売却処分する際には共有者全員の合意が必要なため、

その後仲違いしたり3人のうち誰かが認知症等で意思表示できない

場合に処分ができないおそれがある

 

・3人のうち誰かがさらに亡くなった場合、その子の相続人が新たに

共有者となり、不動産をめぐる登場人物、権利関係がより複雑になる

可能性がある

 

などといった具合に、後日やっかいな事態に陥るおそれがあります。

ですので、一つの不動産を相続人複数名の共有にする、というのは、

できれば避けたいところです。

 

では、他にはどのような方法が考えられるでしょうか。

 

仮に相続財産が、

 

・預貯金が3000万円分

 

・不動産1000万円分、預貯金1000万円分、株式1000万円分

 

などのようなケースであれば、3人の子供が話し合って

現物分割することも比較的容易だと思いますが、

今回の前提条件のように、めぼしい財産が

自宅の土地建物しかない場合は、なかなか綺麗かつ平等に

財産を分ける、というのは難しくなってきます。

 

そこで考えられる方法の一つとして、換価分割という方法があります。

 

これは、いったん遺産分割協議において、

子3人が共有で(または便宜的に代表者である子1人が単独で)

不動産を相続し、その不動産を売却、現金化した後、

各相続人が合意した割合で金銭を分割する、

という方法です。

 

この方法は、たとえば相続人である子3人が

それぞれ既に独立していて別のところで暮らしており、

相続財産である不動産が不要である場合に有効です。

 

他方、不動産の買い手がなかなかつかなかったり、

予想していたよりも安い価額でしか売れない、などといった点が

懸念されます。

 

では、さらに別の方法はないのか?という話につながるのですが、

それについては、また次回にお話したいと思います。

 

さて、本題とは全く関係ありませんが、↓は自宅付近から撮った

明け方の一枚です。

 

 

都内某所からの撮影なのですが、晴れの日にはこのように

富士山がくっきり見えます。

 

慌ただしい時間が続くと、ついつい心の余裕がなくなりがちですが、

写真の空のように、爽やかな気持ちを持ちながら

日々を過ごしたいものですね。ではでは。

 

不動産コンサルタントの小林啓二です。

少し前に「勝ち組」、「負け組」という言葉が流行りましたね。

個人的には好きな言葉ではありません。なぜならば、一つの指標を以って勝負を勝手にきめているように思えるからです。

 

しかしながら、不動産を資産価値(=客観価値)という観点から測ると、「負け組」不動産と言うものはありそうです。言わば、銀行の担保価値評価が相対的に低いもの。

その一例を挙げると以下のようなものでしょうか。

「古家 イラスト」の画像検索結果

 

・交通の便が悪い(駅から徒歩で15分以上)

・築年数が古い(旧耐震基準時の建築)

・隣地との境界が不明確

・間口が狭い

・地形が不正形(三角地や旗竿地など)

・前面の道路幅が狭い(4m以下)

・道路(建築基準法上)と接していない

・検査済証を取得していない

・既存不適格物件である(現行法規制に適合しなくなった)

など

 

それだけではなく、こんなものも、、

・賃料滞納者が多い

・極端に賃料を安く貸している

・事故、事件現場となってしまった

・修繕履歴や修繕計画が不明瞭

・その地域が新築物件の供給過剰地

・自主管理の分譲マンション

など、まだまだあります。

その他、等価交換方式で建てた分譲マンションの元地主の持分割合が極端に多い分譲マンションなどは、まるで賃貸マンションに住んでいるかのように元オーナーの意見がとおりやすいということもあります。

 

不動産の価値を図るのは一義的には決められません。

資産価値で測るときにでも、その目的によって評価は変わります。

ましてや、住み心地などや想いでの地、場所というような、効用価値で不動産の価値を測るときには、そこは主観の領域ですから、評価するご本人が満足すれば、それでいいはずですよね。

 

同じ財産と言っても、「現金」とは全く異なる、価値の多様性こそ、不動産の面白さ、不可解さ、だと思います。

 

ぜひ、相続の時にはご用心を。

 

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