野良犬 大家 たかまんの不動産投資録

本名 中村貴広
埼玉県川口市在住の不動産投資家。
不動産投資で自由を手に入れた男の回想録。


テーマ:
一つ前の投稿で友人をまた1人失いました。
これから先は我が道を行かなくてはなりません。

約束の日、東京駅のすぐ近くのルノアールで待ち合わせ。
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禁煙席🚭



僕の名刺は2種類。 

今日は真面目モードなので
野良犬たかまんの名刺ではなくて、
プラネット代表取締役社長の名刺を渡した。

名刺の表記にどっちも間違えがある。
社長名刺は
宅地建物取引主任 (宅地建物取引士が正解)

たかまん名刺には
日照簿記一級と書いてある。(日商簿記一級)
早くなおさなきゃ。

軽めの世間話と依頼してくださった経緯を聞いた。 
詳しい人がいるのでと、聞いたのでご連絡しましたとの事。やはり紹介は強いなと思った。

その後、端的に物件①は借換れる可能性が多少あるので営業エリアに沿った銀行の情報をつたえた。

物件②は毀損率が大きいので資金を入れないと借換はむつかしいので売却をすべきだと思うとお伝えした。

どちらの案件に関してもまずは満室にして、
その後銀行や不動産会社に話を持っていった方が良いと伝えました。

色々話していく中で、
物件①の管理会社はよくやってくださるが、
物件②の管理会社はなかなか埋まらないし、
リフォーム代もかなり割高になってるそうでした。 
  余裕がある場合は管理会社に利益を還元するのも大事だが今は自分の身の方が危ないので適切な指示を出してリフォーム代を削減するか、
できない場合は直接工務店を見つけて依頼した方がいいと伝えました。


入居条件を緩和する事にで内見率をアップ
客付け会社に広告料が渡るように管理会社に指示を出してもらう事
ステージングやアクセントクロス、水栓の交換など費用と効果を考えて内見からの
申込率を上げる工夫する事。

客付けと元付けの違い、業者さんの特性、
など、満室にするためのアドバイスをさせて頂きました。

銀行の対策もどのような話し方をすれば銀行員がやる気になってくれるのか?

金利と返済額の関係、耐用年数、積算評価、
収益還元評価の違いなど一般的な不動産投資のお話、銀行目線で物件を見れるようになる事で担当者の印象が変わるという事。

年収が高い方でした。
厳しいとは思うけど
完全にだめな訳ではないと思うので
一個一個小さなことを積み重ねて
やっていきましょう
とお話しました。

内容は全て超基本的な内容でしたが
直接二人だけでお会いして
具体的な数字を示して話す事で
やることが明確になったようでした。


お客さんは少しづつ元気を取り戻してくれたようでした。

少し怖かったですが、聞いてみました。
僕の話、2万円の価値はありましたか

はい!2万円以上の価値は絶対あると思います。
本当に勇気が湧いてきました。

その後、硬く握手して別れました。

良かったなんとかなった。
興奮と安堵感で別れた後、
疲れがどっと出てきました。

そして、帰宅途中にラインのメールが来ました。

本日は本当にありがとうございました。為になる知識を教えて頂き、非常に助かりました。今後、借換えの話が具体化したら、再度ご相談させて頂けますと幸いです。

勿論これで、
この方が本当に借換られるかはわかりません。
しかし自力でなんとかするための方向性を
見つけられたのではと思います。

僕はやって良かったな。
お役に立てたのかなと思いました。







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