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2004-11-30

性能評価書(その2):見るときの注意点

テーマ:性能評価書

先日、ご紹介した性能評価書について
これから数回に渡ってご説明していこうと思います。

性能評価書が登場するまでは、住まいの品質を見定める基準が
あいまいでした。
専門家が見れば、作りの善し悪しを判断することができますが、
マンションを購入しようとする方すべてが、同じような
知識や善し悪しを見極める経験をしているわけではありません。
ですから、この「共通の物差し」である性能評価書の登場は、
画期的だったと言ってもいいでしょう。

ここまで性能評価書のことを持ち上げておきながら、
こういうことをいうのもナンなのですが、

性能評価書は万能ではありません。

先に述べていることと矛盾するように思われるかもしれませんが、
例えば人事考課のことを創造するとご理解頂けると思いますが、
世の中に完璧な評価軸というものはないのです。
ですから、性能評価書に記載されている項目において
すべていい評価を受けていなければ、いい住まいと言えない、
ということはないのです。

とはいえ、性能評価書は非常に役に立つ物差し。
次回は、さらに性能評価書を見るうえで
どのようなところに気をつければいいのか、
ご説明したいと思います。



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2004-11-25

性能評価書入門

テーマ:性能評価書
マンションは基本的に一品生産です。
電化製品などの日用品であれば、同じかたち・同じ性能のものが
大量生産され、どれも(ほぼ)同じです。
対して、マンションは、規模や仕様などがすべて異なります。
このため、自分が検討しているマンションは品質がいいのか、
そうでないのか、一般の人には見極めが難しくなっています。

住まいの品質を客観的な指標で、誰にでも分かりやすく
できないか。

国土交通省が住まいの品質に関して「共通の物差し」を定め、
その基準にもとづいて住まいを評価した一覧が
「性能評価書」です。

性能評価書には、2種類あります。

「設計性能評価書」
  設計段階で設計図面や仕様書をもとに評価したもの
「建設性能評価書」
  住まいの施工段階や完成時の検査をもとに評価したもの

国土交通省が定めた「共通の物差し」の内容などについては、
また改めてご説明する予定ですが、
まず、この性能評価書をディベロッパーが取得するか否かは、
任意だということです。
つまり、ディベロッパーが計画・売出しているマンションの
性能に自信がないと、この性能評価書は取得しない、
と考えていいと思います。


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2004-11-22

人体への影響が怖い土壌汚染。最近の大規模マンションも注意!

テーマ:用途地域・土地など
近頃はめっきり聞かなくなっていた土壌汚染に関する
ニュースが報道されました。
大阪で分譲マンションや商業施設などのある
OAP(大阪アメニティパーク)で、マンション売買契約を
結ぶ際に重要事項として敷地内から重金属類が検出された
ことを告げなかったとして、三菱地所住宅販売などに
家宅捜索が入りました(2004年11月22 日)。

OAPのホームページを見てみると、

『水と緑にアメニティパーク』

がキャッチフレーズ。
実態とかけ離れた面白いコピーです(笑)。

この土地はもともと製錬所があったところらしいです。
ならば、土壌汚染は予想されることです。

最近の大規模マンションでは、これと遠からずのものがあります。
つまり、マンションが建つ以前は「工場」だったという土地です。
検討しているマンションが大規模のものでなくても、
以前は何に使われていたところなのか、ディベロッパーの担当者に
確認することをお勧めします。

本来は、こうしたディベロッパーがすすんで開示したくない情報も、
契約の際には購入者に知らされるべきなのですが、
冒頭のニュースからもわかるように、
それが必ずしも守られていない現状があるかもしれない、
ことがありえると疑ってかかった方がいいと思います。
自己防衛のためにも。



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2004-11-19

地盤について

テーマ:用途地域・土地など
候補に挙がっているマンションの敷地は、
果たしてどのような地盤になっているのか。
これは、ディベロッパーに聞けばわかるはずです。
とはいっても、「ここの地盤はいいですよ」という
営業トークではなくて、資料を見せてもらえるはずです。
マンション建設を計画するとき、まず最初に行われる作業の
ひとつが、地質の調査です。
これがないと、マンションの基礎部分をどのような仕様にするのか、
設計できないのです。
ですから、ディベロッパーは必ず資料を持っているはず。

で、その資料の見方ですが、「N値」という数字に注目してください。
この「N値」とは、おおざっぱにいいますと
【地盤の堅さをあらわす数値】
になります。
この数値が大きいほど、地盤が堅いことをあらわしています。
基礎が杭の場合、N値が50以上である層が5m以上あれば、
そこが支持層となります。
つまり、ここまで杭が達していないと、建物をしっかりと支える
ことができない、ということになります。

また、日本には地震があります。
日本で暮らす限り、避けては通れないことなので、
住まい選びの際には、非常に気にかかることだと思います。
果たして、このマンションの周辺では、断層はあるのか。
もしあれば、どれくらいの揺れになるのか。
このあたりについては、先日、政府の中央防災会議で
提出された資料が参考になるかもしれません。
HPはここにありますので、ここから
【中央防災会議「首都直下地震対策専門調査会(第12回)」について】内にある
資料「溝上委員説明資料2-3」で確認することができます。
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2004-11-16

足元は、大丈夫?地盤をかならず確認!

テーマ:用途地域・土地など

以前、一緒に仕事をしたことがある某ゼネコンの
現場監督と雑談したときのことです。
最近どう?という感じで、それぞれの近況を
話していたのですが、そのとき彼はとある小規模のマンションの
現場にいるとのこと。
それが、コンクリートを打って階を積み上げていくごとに、
床が少しずつ傾いている、と彼は苦笑していました。
何でもディベロッパーが当初の設計を見直し、
基礎部分の工法を変更したために、
こんなことになってしまっているとのこと。
建設工事を請け負うゼネコンとしては、
施主であるディベロッパーによって決められた
設計変更はその通りにやらざるを得ないんです。
立場上は。
ゼネコンも結局、ディベロッパーからお金をもらっている
わけですから。
施工(実際に工事をすることです)を担当している
ゼネコンではよくない設計変更と分かっていても、
施主から金がないから、と言われれば、
変更指示を飲まざるを得ません。
彼としてもやりきれない思いがあり、苦笑しながら
私に話してくれたのでしょう。
ちなみに当のディベロッパーは、とある地域では
かなり多くの物件を手がけている中堅の会社です。

このエピソードは、今から約10年前のお話。
住まいの品質を客観的な指標で把握できるようにするために
施行された「住宅性能表示制度」はまだありませんでした。
「住宅性能表示制度」については、いずれご説明する
予定ですが、これも任意の制度なので、ご紹介した
お話にでてくるような事例は今もあるかもしれません。
時折マスコミに取りあげられる「欠陥住宅」の
こうした悪品の住まいをつかまないためにはどこを
見ればいいのか、後日、お話しいたします。
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2004-11-12

中層マンションは、13階建てと12階建てで大違い?(のつづき)

テーマ:ブログ
先日の続き、です。

中層マンションが、なぜ、12or13階建てが多いのか?

それは、建築基準法の第34条2項に
高さ31メートルを超える建物には、非常用エレベーターの設置が必要
と定められているからです。
火災などが発生したときに、消防士による救助活動で使用するため、
・耐火構造の床や壁に囲まれている
・予備電源を設置する
といった普通のエレベーター以上にしっかりした仕様に
しなければならないのです。
つまり、『コストがかかる』ということ。
そこで、ディベロッパーはマンションの高さを31メートルに抑え、
非常用エレベーターを設置しない方向で計画する訳です。
となると、ディベロッパーにしてみれば、建物の高さ31メートル
くらい (もちろん31メートル以下)で、できる限り多くの住戸を
確保しようとすれば、自ずと13階建てという階数が導きだされるため、
中層マンションでは13階建ての物件が多くなります。

ここまではあくまでもディベロッパー側の目線。

しかし、購入者側からすれば、マンションの高さが同じであれば階数は
少ない方がメリット大。
天井が高くなる訳ですから。
ちなみに、12階建てと13階建てではどれくらいの違いがあるのか。
計算を単純にするために、マンションの高さ31メートル分がすべて
住居に割り当てられるとすると
  12階建て:31メートル÷12=2.58メートル
 13階建て:31メートル÷13=2.38メートル  (小数第3位以下切捨)
となり、12階建てであれば13階建てに比べて約20cmも天井が高くなります。
もちろん、それぞれの高さがそのまま住居の天井高になる訳ではなく、
床や天井の厚みや梁などの構造物なども含まれることを考慮すべきですが、
それでもずいぶんと違いが出てくることになります。

先日も述べさせていただきましたが、マンション選びの際には
間取りだけでなく室内の天井高が大きなポイントになります。
間取り、というのはあくまでも空間の配置を把握するために
平面化したものであって、そこは当然、現実の3次元空間と
全く同一というわけではない訳ですから。


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2004-11-10

中層マンションは、13階建てと12階建てで大違い?

テーマ:ブログ
先日の天井高のお話とも関係してくるのですが、
今日はマンションの階数について、です。

マンションの購入を考える際、視点を少しずらしてみる
のも一つの方法だと思います。
つまり、そこに住む人として物件を見るのではなく、
そこを売る人の立場として。
ディベロッパーは、マンション販売を通じていかにして
高い収益をあげようかと思案します。

たとえば、同じ取得価格で同じ面積の土地を手に入れたとき、
できる限り多くの住戸を設定できた方が利益が大きくなります
(非常に大ざっぱな言い方ですが。他に「付加価値」等も
考えられますが、ここでは話を単純化します)。

建坪率や容積率などの法的な制限と、かかるコストのバランスから
儲けを最大化する方法を、ディベロッパーは見つけようとします。
例えば中層規模のマンションが建設可能なエリアという設定で
考えてみましょう。
まず、住戸をできるかぎり多く設定する
(もちろん、1戸あたりの面積は市場のニーズなどを十分に把握し、
ファミリー層ターゲットであれば80平米前後というように、
一定の水準をクリアしなければなりません)ために、
法律が許す限り階数を積み上げて住戸を増やしていきます。
これも闇雲に高くすればいいという訳ではありません。
建設コストを意識しなければならないからです。
このようにしてバランスを考えていくと、多くの物件の場合、
用途地域などにもよりますが12階建てもしくは13階建てのところで落ち着くのです。

では、なぜ12or13階になるのかは、また後日、お話しします。

(つづく)
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2004-11-08

間取りだけでは、不十分。天井高もしっかりチェック!

テーマ:ブログ
マンションのチラシ広告を見比べるとき、
まずどこに注目しますか?
具体的に統計をとった訳ではないので
あくまでも感覚的にですが、
やはり間取りに眼がいくのではないでしょうか?
自分(たち)の家族構成や暮らし方に
ぴったりあった生活をするために最適な
間取りはないかと、マンション選びの具体的な
検討段階であれば真剣に見比べることでしょう。
リビングとダイニングの位置関係や、
家事動線のことを考えてキッチンと洗面・
バスルームは近い方がいい等々、
チェックポイントは沢山あります。
沢山あるが故に、こうした点にフォーカス
されがちですが、忘れてはならないのが、
天井高。
天井が低いと、間取りとしてはそれなりの
面積が確保されていても、非常に狭く感じる
ものです。
住空間とは、あくまでも3次元のものなので、
平面だけでその住まいを判断すると、
実際に住み始めてから、こんなはずではなかったのに、
となるやもしれません。

各部屋の天井高は、たいていの場合、チラシ広告
だけでは判断できません。
購入候補に挙がったマンションについては、
パンフレットなどとともに用意されている図面集を取り寄せて、
詳細までじっくり検討することをオススメします。

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2004-11-05

公開空地のメリットとデメリット

テーマ:用途地域・土地など
公開空地を設けることで、容積率や建物の高さの
制限が緩和されます。
つまり、「通常よりもおおくの住戸を設定できる」
わけです。
このメリットを受けるのは、おもにマンションディベ
ロッパー側。
業者は、同じ面積の土地にたくさんの住戸のマンションを
建設できる訳ですから、土地の取得費用(コスト)に対して、
売り上げ(マンション販売による儲け)の比率を上げることが
できるんです。
で、デメリットはというと、これは住む人が受けることに
なることが多いと思います。

自分が住んでいる敷地内に公開空地が設定されていれば、
そこは基本的にだれでも自由に出入りできることになります。
敷地内を横切って近道をしたり、芝生やベンチがあれば
そこで休憩することは、基本的に誰にでも認められること
になるのです。
さまざまな人が混交した都心部では、ともすると治安が
悪くなることにもなりかねません。
ちょっと大げさかもしれませんが。
このあたりの判断は、マンションが建設される周辺の
エリアが、どのような治安状態にあるのか、
十分に見極めて判断する必要があると思います。
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2004-11-02

マンション情報誌を見る時の心構え

テーマ:チラシ・広告など
マンションを購入するプロセスにおいて、
まだ検討し始めたばかりの段階では、
いきなりピンポイントで候補を絞るというよりは、
どのようなマンションがあるのか、まずはざっと見て
みることになると思います。
こうしたときの情報源としては
・Yahoo!不動産などサイト
・書店・駅売店で売られている分譲マンションの情報誌
などが一般的でしょう。

このうち、マンション情報誌を見る時には、すこし注意した方が
いいかもしれません。
マンション情報誌は、とどのつまり、広告の寄せ集めです。
中には、編集部が取材した記事も含まれていますが、
編集部の食いぶちは、掲載されているマンションの広告、
なわけですから、批判的な内容が書かれることは、
ほとんどないと言っていいでしょう。

金額の桁は違いますが、高額な買い物のひとつである自動車の場合、
世に出ているそれなりの自動車雑誌を読めば、
実際に試乗した自動車評論家たちの意見が参考になることもあります。
もちろん、中には自動車メーカーの提灯持ちをしている評論家もいますが。
マンション情報誌を読むときには、基本的に
「いいところしか書かれていない」
ということを前提にされたほうがいいと思います。
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