<民事調停>スルガ銀行 不正行為内容 まとめ(2) <物件関係資料の偽装> |  建築・不動産ADR総合研究所

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スルガ銀行第三者委員会報告書より

<民事調停>スルガ銀行 不正行為内容 まとめ(2)

 

<物件関係資料の偽装>

返済原資となる賃料収入を多く見せて融資限度額や担保評価額をつり上げるため、 中古マンション等について、レントロールやサブリース契約を偽装する行為が行われていた。また新築の収益不動産についても、同様の理由で、現実的な家賃設定額の見込みを超えた家賃を設定することが行われた。

 

レントロールは物件から得られる収入のみであるが、これ以外に、稟議申請に当たって必要となる物件購入後の事業計画についても偽装が行われた。

 

レントロールの偽装工作を確実にするために、虚偽の賃貸借契約を作成する行為や、ウェブ上に掲載されている空室についての賃借人募集の情報を、業者に命じて取り下げさせる行為も発見された。

 

行員の中には、行内の物件の調査者が現地に向かう前に、業者に対して調査者が現地に向かうタイミングを教えることも行われた。これにより、調査が行われる物件について、業者が(空室が少なく見えるように)カーテンを引くこと等の偽装工作を行うことが可能となっていた。

 

このほか、物件関係資料に関する偽装として、建物の検査済証や確認済証の偽装が疑われる案件も認められた。

 

レントロール等の資料偽装

  収益不動産ローンの融資基準では満室想定賃貸収人の70%を返済原資とみて融資限度額を算出することとされていたこと、また融資限度額は収益還元法による担保評価額によっても左右されることから、実際の賃料よりも高額な賃料を記載する等のレントロールの偽装が行われた(シェアハウスのような新築物件については、想定賃料を実勢価格と乖離した高額なものとする等)。

 

同種の偽装としては、サブリース契約におけるサブリース金額の偽装も存在する。

 

  また、物件購人後の事業計画(稼働率、運営委託費用、修繕費、保険料等を予測して、投資家のキヤツシュフローが融資の返済を上回るか否かを検証するもの)等の資料についても、偽装の可能性があることが確認されている。

 

・入居状況の偽装

 レントロール(実際には空室があるにもかかわらず満室を前提としたもの)の偽装工作を確実にするために、虚偽の賃貸借契約を作成する行為や、ウェブ上に掲載されている空室についての賃借人募集の情報を、業者に命じて取り下げさせる行為が行われた。

 

 また、収益不動産ローンにおいては、融資の稟議申請を行う前に、物件の現地調査を営業本部の行員(1億円以上の物件であれば部長クラス、1億円末満の物件であれば所属長クラスが原則であった)が確認するルールとなっていたが、スルガ銀行の行員が、物件の調査者が現地に向かう前に、業者に対して調査者が現地に向かうタイミングを教えることがしばしば行われ、これにより、調査が行われる物件について、業者が(空室が少なく見えるように)力-テンを引くこと等の偽装工作を行うことが可能となっていた。

 

・違法建築の黙認

 一部の案件では、売却困難となり得る違法建築物件であることを承知で、この点について特段の検討なく融資を実行している形跡が認められた。

 

・その他の書類の偽装

 以上のほか、物件の検査済証や確認済証が疑われる案件が存在する。

 

 

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※調停委員+裁判官で行う民事調停

 

一棟物「収益物件」の

元本一部カット・金利減免」には事業再生計画書等の資料作成が必要です

 

取引調査書の作成

<不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係>の解明

 

必要書類の種類

□経過報告書(※宅地建物取引業法による規制のcheck
□ 建築請負契約書 契約締結時
□土地売買契約書
□サブリース契約書
□Line,メール等具体的エビデンスの収集(スルガ銀行・チャネラー)
□登記簿謄本
□金銭消費貸借契約類
□名刺:スルガ銀行・販売店(チャネラー) 
□スルガ銀行第三者委員会報告書(※1)の精査
□スルガ銀行に必要書類を開示請求(出金伝票や通帳コピー等の与信資料の開示)

 

※宅地建物取引業法による規制のcheck

  1. 宅地建物取引業者票の掲示
  2. 誇大広告等の禁止、広告開始時期の制限
  3. 重要事項の説明
  4. 契約締結などの時期の制限
  5. 契約内容を記載した書面の交付
  6. 手付金等の保全
  7. 手付貸与の禁止
  8. クーリングオフ

 

「与信資料の改ざん」は宅建業法65条1項※2の「業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき又は取引の公正を害するおそれが大であるとき」に該当

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申込受付

TEL 03-3524-7275

https://fudousan-bengodan.com/

 

スルガ銀行投資用不動産被害者交流会(STK)

https://adr.sltcc.info/