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今日も、神奈川川崎の北部は、曇り時々雨。

暑い雲が何層も。。。

朝方一瞬晴れ間が出ましたがまたこのような雲が、7月も七夕が過ぎましたので、そろそろ梅雨も明け、暑い夏が来る予感ですね?!

 

ここ最近、トラブルからの調整事が多く、苦慮する事が多いです。

 

この梅雨の雨漏れもそうですが、なかなか原因箇所が分からないぐらいの漏水原因ですと、なかなかオーナー様として予防も出来ませんし、突発的な事故にあたるものでもあり、早期の改善は目指しますが、それなり準備、対応に時間が掛かる事に対して、借りておられる方からすると、使えて当たり前!早く治してという事で、そのあたりの両者の気持ちで若干の差が出てきます。

 

オーナー様も出来る限り早期の改善をと思われていますが、いかんせん建物の劣化不具合となりますと、原因箇所の特定、その改善、そして改善工事までの期間、それまでの間の借主様へのフォロー、工事費用などそのた金額面といった事を調整しながら進めないといけないですし、特にここ最近設備的な事で言いますと、ユニットバス系ですとものが入らない(遅くなる)ので、工期がそれに伴って長期化する。それでは、その間どうするのか?

といった話もあります。

また高額の費用面でのコストの精査や保険の利用などがある案件では、早期対応をしつつ、保険適用の結果により最終的にどうするかの判断が変化する事も?!

 

といったケースバイケースの事を考え、また借主の方のお気持ちのフォローや要望を調整しつつ対応するのが、管理の調整業務になりますが、それも案件や被害状況、その他いろいろな面で、案件案件で千差万別にて、その苦労、神経を使い具合が半端ではありません。

 

ちなみに、昔で言います管理会社では、現場管理の業務として、建物の維持(壊れたら直す、鉄部塗装など劣化したら戻す)、お客様からの修理依頼や騒音なども、要望を聞きその改善、対応していればという表面的な仕事だけでした。

 

ただ今の管理、PM会社では、現場管理の一般的な対応+アルファで、お客様のフォローして、退去や空室を出さないように調整し、また、コスト精査見直しや費用対効果を考え、賃料の下落を抑える、更に賃料が上げられるような、運用を上げるような、改善の提案をしながら、良好な賃貸経営を支えるような業務が求められています。(それが最終的には出口<売却時>にて結果として現れます。)

 

以上の事から、管理の仕事と言ってもどこまで考えて仕事をしているかによります。会社の考え方、社員のスキル、対応できる体制、などなどによっても大きく変わります。

会社も私自身も、現在のお客様より求められている事に対して応えたいと思っておりますし、今後も、私自身、内容によっては骨が折れものもありますが、気持ちを切らさずやり切りたいと思います。

また、色々な案件に対して出来る限り、このブログや動画にてアップデート、情報発信していきたいと思います。

 

それでは、また!!

 

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今回ですが橋本ドンの管理レポートという事でyoutubeチャンネルを立ち上げました。(←太字クリック)
不動産管理の、特に、賃貸物件の現場管理を中心に、設備などのビルメンテナンス、分譲マンションの管理運営、その他、色々な管理の仕事を中心に話をさせて頂きます11ので、励みになりますので是非「チャンネル登録いね」ボタンの一押しを宜しくお願いします。
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毎週更新?!しています、
不動産管理の事を、特に現場からの視点(動画セミナー??)でお話ています。

 

最新の「現場から見た不動産管理 ~OMSの業務レポート~」です!! 

ぜひ見て頂ければと思います!!

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最新動画!!

 動画の補足内容ですが、
私共、(株)シー・エフ・ネッツ オンサイトマネジメント事業部は、おもに現場での管理運営業務をおこなっており、物件に行って不具合を修理をしたり、綺麗にするために清掃をしたり、改善のための提案をしたり、また、コールセンター等を通じて入居者様と直接お話をしてやり取りをして対応する事が多い部署です。 ついては、今回の動画では、安定した賃貸経営の運営をするにあたり、実際、どのよう運営状況が望ましく、その為にはどのような運営を心がけたらいいのか、また、その運営に、現場管理が、オンサイトマネジメント事業部が、どのように関わっているのか、お話させて頂いています。 また、併せてお部屋の退去とテナントリテンションの関係から、最終的に、結果、空室対策に繋がる話もさせて頂いております。 今回は大まかな概要的な話をしており、今後、改めて具体的な話をする予定です。 今後も現場管理を通して管理の話をさせて頂けましたらと思いますので、引き続きご覧頂けましたらと思います。

といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。

なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス(設備管理)】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス(設備管理)の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。(0467-50ー0364オンサイトマネジメント事業部宛)
また是非チャンネルの「登録」と「いいね」を宜しくお願い致します。

<関連動画>

【賃貸管理について】「賃貸トラブル ライフライン編」
https://youtu.be/5gBkwUNJcg4
【賃貸管理について】「サービスリクエス(賃貸トラブル・クレーム等)の分類と履歴管理について」
https://youtu.be/jRG5YH8eIQo

【賃貸管理について】 「建物定期巡回における「気づき」について」
https://youtu.be/n46XW9BPTvg

【賃貸管理について】 「建物定期巡回における空室管理について」
https://youtu.be/trookILOhV4

【賃貸管理について】 「建物定期巡回とは?!」
https://youtu.be/Ebhz_iNHxP8

【賃貸管理について】「物件管理と近隣の方との関係、対応について」
https://youtu.be/kiJzRxc-8RU

【賃貸管理について】「ビルメンテナンス業務について」
https://youtu.be/1t2Pzq2JMXE

 

【賃貸管理編】
 という事で、今回の動画の補足を!!
弊社では、1棟ものの物件の管理から都内の区分マンション1室からの管理をしております。
ついては、今回は区分マンションの室内における設備不具合(ハード面でのリクエスト対応)についてお話をさせて頂いております。
まず初めにどのような設備があるか?またどのような故障があり、それによってどのようなトラブルがあるか等、実際の事例をふまえお話をしています。
そこから、色々なハード面リクエスト対応において、頻度の多いもの、費用の掛かるもの、交換してどらぐらい持つものなのか?!難しい改修案件、築古物件でよく起こる事などなど設備改修にまつわる話をしています。
実際に現場で対応しているオンサイトマネジメント事業部の経験談を交えながら盛りだくさんの内容にてお話ししています。といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。

なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス(設備管理)】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス(設備管理)の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。(0467-50ー0364オンサイトマネジメント事業部宛)
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<関連動画>
【賃貸管理について】「3月の雪、その時、管理会社では?!」
https://youtu.be/1W0SdVI6VRI

【賃貸管理について】「後々の事を考えた設置を?!」
https://youtu.be/LSZejN7cgl0
【賃貸管理について】「お客様からのリクエスト対応(改善要望)はヒアリングが大事!!

https://youtu.be/4XnK74vuFzo
【賃貸管理について】「年末、設備系トラブル対応の注意点について
https://youtu.be/9GC9-3irSb0
【賃貸管理について】「冬場に多い給湯器の故障?!のお話
https://youtu.be/7uVLJwSk4MI
【賃貸管理について】「区分マンションにおける専有部 配管劣化の対応について
https://youtu.be/-E0ByxJMDg0



 という事で、今回の動画の補足を!!

今回、非常事態宣言中の4月、世間でも在宅ワーク、人と接触しない生活にていろいろな自粛生活をされていたと思います。そんな中、賃貸住宅において、住環境のサービス業であります、管理会社へどのような連絡があり、トラブルがあったのか?!

第一に上げられるのが、騒音問題、在宅ワークにともない在宅率が上がった為、至る所でこの騒音のトラブル改善の連絡を頂きました。そして、結果的にはそこからの2次的なトラブル(報復行為、注意のエスカレート、嫌がらせ、隣地トラブル)にまで発展し大きな問題になりました。

またゴミ問題も在宅、外食の自粛からゴミの出るようが増加し、それにともなう未分別の割合トラブルが増えました。あとネット環境の改善などもこのコロナによる自宅自粛生活にておこったトラブルでもあります。

といったように、世間の変化に対して、直接影響を受ける管理会社の仕事、こういった変化トラブルに対してもお客様の住環境を守る為、日々対応している事について何とぞご理解を頂けましたらと思います。

といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。

なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス(設備管理)】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス(設備管理)の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。(0467-50ー0364オンサイトマネジメント事業部宛)
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<関連動画>
【賃貸管理について】「音や臭いなど、五感に関するトラブル、改善要望について
https://youtu.be/PXzhpK9ujek

【賃貸管理について】「最近の騒音と生活パターンの変化との関係、その対応について」
https://youtu.be/FumebljEgD8
【賃貸管理について】「音のトラブルと証拠、履歴管理について」

https://youtu.be/aiXnEPeG42c
【賃貸管理について】「直近のソフト系トラブル(騒音トラブル)について」
https://youtu.be/7qZNQxkswRs
【賃貸管理について】「最近の賃貸トラブルについて」
https://youtu.be/npV0NpTf1e0

 

 

【分譲マンション管理編】
 
という事で、今回の動画の補足を!!

今回は、前回の【分譲マンション管理編】の続きにて、先日、実際にマンション管理組合で話し合われた内容から、今後のマンション管理運営、将来の事を考えたマンション管理について、話をさせて頂いております。
<後編>は、前回、将来の建物価値向上を考えた際に、まず建物維持管理面(ハード面)で重要な資金、お金のこと(今後のコストアップやそれに対する対応)についての話やまた併せて、お金以外の部分(ソフト面、例えば理事会などの運営、活発なコミュニティ活動)での話をさせて頂き、組合員、住まれている方が快適な生活を過ごして頂くためのハード面ソフト面、両面での対応の大切さをお話しさせて頂きました。
そして今回のどうがでは、こういった対応、活動をする事でどうなるのか?また、それに伴う課題や改善するための話などをしています。
まずこのような活動を通して、マンションにおいて安心安全な住環境を作り出すことができ、そういった物件においては、そういった環境を望まれる優良な所有者、入居者が住まれます。
その結果、永く住んで頂ける環境ができ、仮に賃貸にて貸される場合でも、高い賃料でお住まい頂けることになり、その結果、管理費修繕積立金といった組合で重要なお金面にて滞納等のトラブルや資金的な不安がなくなり、また、売却時にもその賃料に応じた売買値段で売ることが出来るなど、物件の資産価値を上げることが出来、マンションの所有者をはじめ、住まれている方全体の利益向上されます。

ただ、その為に活動にあたり、課題として、その運営の中心であり、主体であります管理組合の活動に限界があり(各人が自分自身の生活とあわせて、事前的な、サービス的な組合活動になる為、時間的にも対応としても限りがある中で活動の為、組合活動に限界がある)、また、専門的な知識もなく、考え方が違う各管理組合員をまとめる、合意形成を図るにあたり、対応しきれないところがあります。
また、その活動をフォローするはずの共用部管理組合も、補助活動がメインで、工事やメンテナンス以外の価値を生み出すような提案内容も少ないため、組合と管理会社との運営面でかみ合っていない事が多く、そのことが管理運営上うまくいかない状況です。
ついては、その為には、管理組合も色々と自主的に勉強(行政を利用したり)をしたり、アドバイザー(コンサル会社、マンション管理士)を利用しながら、管理会社にお任せではなく、管理会社と協力しと連携しながら運営面でタッグを組んで取り組む体制、仕組み作りが必要でないかと思います。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス(設備管理)】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス(設備管理)の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。(0467-50ー0364オンサイトマネジメント事業部宛)
また是非チャンネルの「登録」と「いいね」を宜しくお願い致します。

<関連動画>

【分譲マンション管理編】「分譲マンションでの管理運営活動(組合、理事会の活動)について」
https://youtu.be/y4LDMCSYL30
【分譲マンション管理編】「分譲マンションにおける管理組合の運営について」
https://youtu.be/FjJumAaNDTE
【分譲マンション管理編】「分譲マンションの管理における管理規約について」
https://youtu.be/Q41ZjkAzP6o
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の意思決定、<総会>について
https://youtu.be/kCEU1B0FoBM

【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の中心!!<理事会>について

https://youtu.be/BB6HmRIeGbg

【分譲マンション管理編】「マンション管理組合と分譲マンション管理会社との関係について」

https://youtu.be/AKIn4du678Y

【分譲マンション管理編】「現況のマンション管理規約とその見直しについて」

https://youtu.be/Q9atMnC1L7c

【分譲マンション管理編】「雑排水管洗浄などの実施状況とその影響、対応について」

https://youtu.be/H5zOlKdWwLc

【分譲マンション管理編】「管理の仕事は、人と仕組みが大事」
https://youtu.be/CQKit-QA3V0
【分譲マンション管理編】「将来の事、今後の建物価値を考えた話し合いを?!<前編>」
https://youtu.be/hIUeoYyBbgw

 

 

【分譲マンション管理編】
 

という事で、今回の動画の補足を!!
今回は【分譲マンション管理編】という事で、先日、実際にマンション管理組合で話し合われた内容から今後のマンション管理運営、将来の事を考えたマンション管理について、話をさせて頂いております。
今回は<前編>として、実際にマンションの管理運営にあたり、一番大事な運営資金の事、そう管理費、修繕積立金について、今後のコストアップが考えられること、修繕積立金ですと、当然都度都度の工事費用の高騰(資材や人件費)が考えられ、管理費ですと、メンテナンス費用、管理委託料、管理人人件費や保険料といった事が直近でも考えられ、その中でも、現在すでに話が上がっているのが、管理人の人件費(最低賃料の上昇による値上げ)の値上げ、そして、建物保険料(漏水事故件数の増加にともない個人賠償保険関係が上がっています)の高騰です。
それらの、コストアップに対して、修繕積立金ですと、普段から大規模修繕工事といった内容まで、工事内容やその頻度などを相見積もりや施工時期を劣化状況に併せて実施するといった作業の適正化、価格の適正化に努めたり、メンテナンス内容の見直しや新たな収入の作る(アンテナ基地局、駐輪場等)などをする事で、将来のコストアップ等に対して対応できる(ついていける)かと考えますが、ただ突発的な臨時費用の発生、上記の対応にあたり難しくなってきた場合などは、管理費修繕積立金の値上げを考える必要が出てきます。
また、建物の資産価値の向上という意味では、資金的な部分での安定と常々の見直しにより建物、設備といったハード面での維持管理だけでなく、ソフト面での充実、管理組合の活発な活動、また、コミュニティ輪を広げることにより、風通りのいい、なんでも話せる各組合員との関係、それによる、同じ方向性、ベクトルを向くための合意形成をしやすい環境も大切です。
また組合員やそこに住む人の事を最優先に考えた、衛生面、防犯面の対応、社会の変化に対する設備の新設などハード面とソフト面の両面を考えた管理運営が大事です。
そして、後半戦では、このような両面を考えた管理運営を行う事で、建物の資産価値向上にどのようにつながるのか、どういった効果がでてくるのか、また、その管理運営の活動に対しての課題やそれを改善するための事などは、次回の後編でお話ししたいと思います。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス(設備管理)】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
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【分譲マンション管理編】「分譲マンションでの管理運営活動(組合、理事会の活動)について」
https://youtu.be/y4LDMCSYL30
【分譲マンション管理編】「分譲マンションにおける管理組合の運営について」
https://youtu.be/FjJumAaNDTE
【分譲マンション管理編】「分譲マンションの管理における管理規約について」
https://youtu.be/Q41ZjkAzP6o
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の意思決定、<総会>について
https://youtu.be/kCEU1B0FoBM

【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の中心!!<理事会>について

https://youtu.be/BB6HmRIeGbg

【分譲マンション管理編】「マンション管理組合と分譲マンション管理会社との関係について」

https://youtu.be/AKIn4du678Y

【分譲マンション管理編】「現況のマンション管理規約とその見直しについて」

https://youtu.be/Q9atMnC1L7c

【分譲マンション管理編】「雑排水管洗浄などの実施状況とその影響、対応について」

https://youtu.be/H5zOlKdWwLc

【分譲マンション管理編】「管理の仕事は、人と仕組みが大事」
https://youtu.be/CQKit-QA3V0

 

 

 

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また、最近、分譲マンションの管理運営についてnoteを通じて記事を書いています。こちらも是非ご覧ください!!

 

私が所属しておりますがオンサイトマネジメント事業部でOMSスタッフブログを始めました! 物件のメンテナンス、美化、価値向上から入居者の住みやすい環境作りの為、現場の最前線で業務をするスタッフで日々の業務で感じた事、思った事等を書き込んでいますので是非見てみて下さい!!

 

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