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3月も残すところ10日ほど。。。

一般的な繁忙期は、ほぼ終わってきておりますが、私の部署は、今、入居してからの問い合わせ、リクエスト対応など慌ただしく過ごしています。

 

そして今日は会議デーという事で、なかなか自分の仕事が進まず、落ち着かない一日でした。

 

ちなみに、最近あった話を少し?!

 

そう、分譲マンション等で、漏水案件があった場合、特に被害者側の対応の場合、共用部の管理会社へ対応の依頼をするのですが、この共用部管理会社の良し悪しで、私どもの賃貸管理においても影響を受ける時があります。

そう、要は間に入って頂いている共用管理会社の担当者がキッチリと対応して頂けないという事です。

実は、先日も漏水案件があり、共用部管理会社へ上階の管理会社、所有者へ早々の対応依頼をしていたのですが、なかなか上階関係者と連絡が取れないという事で、ずっと対応して頂けない事がありました。

何度か連絡し、やっと連絡が取れたかと思うと、あとは上下階で対応して下さい?!という話になり、実際に上階のオーナー様の連絡先をお聞きして状況を確認すると、共用管理会社から連絡があったのがつい最近との事で、それまで連絡なかったとの事?!

 

ん?!話に食い違いが。。。

どちらが正しいか判断はできませんが?!

私自身、仕事柄、色々といろんな方と話していますと、何となく、その人が本当の事を言っているか、嘘の事を言っているか分かります。

なお、話から総合的に判断しますと?!どうも共用管理会社がやはり連絡をされていないみたいです。

 

これまでいろいろな共用部管理会社様とやり取りをしていますが、基本的な考えで、専有部の案件、トラブル事には極力関わらないように対応される傾向があります。

 

ただ、管理組合のサポート業務をされている部分では、そのあたりの各所有者間の調整を取られるのも一つの業務かと思いますが、そのあたりが共用管理会社の業務の質だと思います、それが賃貸管理での物件の管理会社により大きく影響を受けます。

なお、その他、その判断が管理組合の理事会であったり、ワンマン理事長の判断だったりで、変わる場合もあります。

 

なので、賃貸の管理運営において、特に分譲マンションにおいては、その共用部の管理についても気を配らないといけないです。

そのあたりは、管理人さんの対応や掲示板の張り紙の内容等でなんとかなく分かったりします。

きつい内容の文章や管理人さんが横柄だったり。。。

ただ、それが、いい意味での厳しさならいいのですがいいのですが、違う時も?!

という事で、今回は、賃貸管理において、特に分譲マンションにおいて、入居者だけでなく、上階のオーナー・管理会社、共用管理会社、管理組合(理事会)、理事長の影響で、対応に影響を受ける旨のお話をさせて頂きました。

なお、弊社ではお陰様で都内の単身や投資用マンションで管理をさせて頂いている実績があり、そのあたりの管理会社の癖なども個人的にはなんとなくわかっていたり?!

まぁ、ホント管理の業務ではいろいろな事で影響受けますね?!

 

そしてこの時期は、そう桜の開花?!

自宅周りでも咲き始めました?!

これからしばらく桜の写真が

多いかもしれませんがご容赦を?!

また別の写真も?!

 

それではまた!!

 

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最新の「現場から見た賃貸管理 ~OMSの業務レポート~」です!! 

ぜひ見て頂ければと思います!!

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最新動画!!

【分譲マンション管理編】
 
という事で、今回の動画の補足を!!

今回は、前回の【分譲マンション管理編】の続きにて、先日、実際にマンション管理組合で話し合われた内容から、今後のマンション管理運営、将来の事を考えたマンション管理について、話をさせて頂いております。
<後編>は、前回、将来の建物価値向上を考えた際に、まず建物維持管理面(ハード面)で重要な資金、お金のこと(今後のコストアップやそれに対する対応)についての話やまた併せて、お金以外の部分(ソフト面、例えば理事会などの運営、活発なコミュニティ活動)での話をさせて頂き、組合員、住まれている方が快適な生活を過ごして頂くためのハード面ソフト面、両面での対応の大切さをお話しさせて頂きました。
そして今回のどうがでは、こういった対応、活動をする事でどうなるのか?また、それに伴う課題や改善するための話などをしています。
まずこのような活動を通して、マンションにおいて安心安全な住環境を作り出すことができ、そういった物件においては、そういった環境を望まれる優良な所有者、入居者が住まれます。
その結果、永く住んで頂ける環境ができ、仮に賃貸にて貸される場合でも、高い賃料でお住まい頂けることになり、その結果、管理費修繕積立金といった組合で重要なお金面にて滞納等のトラブルや資金的な不安がなくなり、また、売却時にもその賃料に応じた売買値段で売ることが出来るなど、物件の資産価値を上げることが出来、マンションの所有者をはじめ、住まれている方全体の利益向上されます。

ただ、その為に活動にあたり、課題として、その運営の中心であり、主体であります管理組合の活動に限界があり(各人が自分自身の生活とあわせて、事前的な、サービス的な組合活動になる為、時間的にも対応としても限りがある中で活動の為、組合活動に限界がある)、また、専門的な知識もなく、考え方が違う各管理組合員をまとめる、合意形成を図るにあたり、対応しきれないところがあります。
また、その活動をフォローするはずの共用部管理組合も、補助活動がメインで、工事やメンテナンス以外の価値を生み出すような提案内容も少ないため、組合と管理会社との運営面でかみ合っていない事が多く、そのことが管理運営上うまくいかない状況です。
ついては、その為には、管理組合も色々と自主的に勉強(行政を利用したり)をしたり、アドバイザー(コンサル会社、マンション管理士)を利用しながら、管理会社にお任せではなく、管理会社と協力しと連携しながら運営面でタッグを組んで取り組む体制、仕組み作りが必要でないかと思います。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス(設備管理)】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス(設備管理)の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。(0467-50ー0364オンサイトマネジメント事業部宛)
また是非チャンネルの「登録」と「いいね」を宜しくお願い致します。

<関連動画>

【分譲マンション管理編】「分譲マンションでの管理運営活動(組合、理事会の活動)について」
https://youtu.be/y4LDMCSYL30
【分譲マンション管理編】「分譲マンションにおける管理組合の運営について」
https://youtu.be/FjJumAaNDTE
【分譲マンション管理編】「分譲マンションの管理における管理規約について」
https://youtu.be/Q41ZjkAzP6o
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の意思決定、<総会>について
https://youtu.be/kCEU1B0FoBM

【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の中心!!<理事会>について

https://youtu.be/BB6HmRIeGbg

【分譲マンション管理編】「マンション管理組合と分譲マンション管理会社との関係について」

https://youtu.be/AKIn4du678Y

【分譲マンション管理編】「現況のマンション管理規約とその見直しについて」

https://youtu.be/Q9atMnC1L7c

【分譲マンション管理編】「雑排水管洗浄などの実施状況とその影響、対応について」

https://youtu.be/H5zOlKdWwLc

【分譲マンション管理編】「管理の仕事は、人と仕組みが大事」
https://youtu.be/CQKit-QA3V0
【分譲マンション管理編】「将来の事、今後の建物価値を考えた話し合いを?!<前編>」
https://youtu.be/hIUeoYyBbgw

 

 

【分譲マンション管理編】
 

という事で、今回の動画の補足を!!
今回は【分譲マンション管理編】という事で、先日、実際にマンション管理組合で話し合われた内容から今後のマンション管理運営、将来の事を考えたマンション管理について、話をさせて頂いております。
今回は<前編>として、実際にマンションの管理運営にあたり、一番大事な運営資金の事、そう管理費、修繕積立金について、今後のコストアップが考えられること、修繕積立金ですと、当然都度都度の工事費用の高騰(資材や人件費)が考えられ、管理費ですと、メンテナンス費用、管理委託料、管理人人件費や保険料といった事が直近でも考えられ、その中でも、現在すでに話が上がっているのが、管理人の人件費(最低賃料の上昇による値上げ)の値上げ、そして、建物保険料(漏水事故件数の増加にともない個人賠償保険関係が上がっています)の高騰です。
それらの、コストアップに対して、修繕積立金ですと、普段から大規模修繕工事といった内容まで、工事内容やその頻度などを相見積もりや施工時期を劣化状況に併せて実施するといった作業の適正化、価格の適正化に努めたり、メンテナンス内容の見直しや新たな収入の作る(アンテナ基地局、駐輪場等)などをする事で、将来のコストアップ等に対して対応できる(ついていける)かと考えますが、ただ突発的な臨時費用の発生、上記の対応にあたり難しくなってきた場合などは、管理費修繕積立金の値上げを考える必要が出てきます。
また、建物の資産価値の向上という意味では、資金的な部分での安定と常々の見直しにより建物、設備といったハード面での維持管理だけでなく、ソフト面での充実、管理組合の活発な活動、また、コミュニティ輪を広げることにより、風通りのいい、なんでも話せる各組合員との関係、それによる、同じ方向性、ベクトルを向くための合意形成をしやすい環境も大切です。
また組合員やそこに住む人の事を最優先に考えた、衛生面、防犯面の対応、社会の変化に対する設備の新設などハード面とソフト面の両面を考えた管理運営が大事です。
そして、後半戦では、このような両面を考えた管理運営を行う事で、建物の資産価値向上にどのようにつながるのか、どういった効果がでてくるのか、また、その管理運営の活動に対しての課題やそれを改善するための事などは、次回の後編でお話ししたいと思います。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス(設備管理)】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス(設備管理)の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。(0467-50ー0364オンサイトマネジメント事業部宛)
また是非チャンネルの「登録」と「いいね」を宜しくお願い致します。

<関連動画>

【分譲マンション管理編】「分譲マンションでの管理運営活動(組合、理事会の活動)について」
https://youtu.be/y4LDMCSYL30
【分譲マンション管理編】「分譲マンションにおける管理組合の運営について」
https://youtu.be/FjJumAaNDTE
【分譲マンション管理編】「分譲マンションの管理における管理規約について」
https://youtu.be/Q41ZjkAzP6o
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の意思決定、<総会>について
https://youtu.be/kCEU1B0FoBM

【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の中心!!<理事会>について

https://youtu.be/BB6HmRIeGbg

【分譲マンション管理編】「マンション管理組合と分譲マンション管理会社との関係について」

https://youtu.be/AKIn4du678Y

【分譲マンション管理編】「現況のマンション管理規約とその見直しについて」

https://youtu.be/Q9atMnC1L7c

【分譲マンション管理編】「雑排水管洗浄などの実施状況とその影響、対応について」

https://youtu.be/H5zOlKdWwLc

【分譲マンション管理編】「管理の仕事は、人と仕組みが大事」
https://youtu.be/CQKit-QA3V0

 

 

 

【賃貸管理編】
 

という事で、今回の動画の補足を!!

私どもの部門にて、建物を定期的に巡回したり、会社のコールセンターにおいて、設備故障等の改善要望(サービスリクエスト)を頂く際に、共用灯の切れや設備の交換にあたり、通常のルーティンでの対応になるのですが、そんな中で、実は修理・修繕や交換等の工事をする際に困った事があります。
まずは、共用灯において、高所にあるもの?!デザイン性や場所により、建築時に照明を設置されているのですが、あまりにも高所で、長梯子がないと交換できなかったり、階段途中の天井で、脚立すら立てることが困難な場所に設置されている事があります。建築時にデザイン等ばかりの事を気にして管球の交換をする事考えていない建物があったり、それと似た内容で、エアコンの室外機、給湯器の設置が通常の作業では困難なところにある、例えば、屋上に室外機を上げるのに、高所車、ロープ等にて数人で引っ張ってあげたりしないと交換作業が出来ない場合です。これも10年後交換をする際に、その交換方法を考えた上で、施工しているかです。
実際機器の交換が7~9万ぐらいの設備交換費用も高所作業や数人作業の特殊作業をする事で何倍かの作業を費用が発生する場合があります。
また、その他、細かなところでは奥まったところに電気温水器がしまわれており、それを交換するのに周りの壁等を壊さないと行けなかったり、昔はよく使っていたウィンドーエアコン、ただ現状ではほとんどの場合壁掛けのエアコンへ変えているのですが、その交換時の室外機や排水口をどうするかなど、考えられていない状況での設置?!(ウィンドーエアコンに関して、仕方ない部分はありますが。。。)といったように、今後の事、メンテナンスの事をを考えた設置状況ならいいのですが、交換時の事や将来の事を考えないで、設置されている機器がけっこうあり、その交換対応が、施工方法や費用も含めけっこう大変だったりします。
このような事が、実際なかなか壊れてみないとそこまで大掛かりな作業をしない事もあり、また実際に故障して、そして交換する際になって初めて分かる事も多々あります。
そういった意味で、後々の事を考えた上で、このような設備の設置を考えてほしいというのが、オーナー様の為にもなります、また私共、管理の人間にとって、メンテナンスする立場の者にとっては切に思う事です。

といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス(設備管理)】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス(設備管理)の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。(0467-50ー0364オンサイトマネジメント事業部宛)
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<関連動画>

<関連動画>

【賃貸管理について】「冬場に多い給湯器の故障?!のお話
https://youtu.be/7uVLJwSk4MI
【賃貸管理について】「色々な給湯方式について
https://youtu.be/VULIH4IJQmw
【賃貸管理について】「これから増えるエアコンのリクエスト、その種類と対応内容」
https://youtu.be/m7pjRl32__E

 

 

 

【分譲マンション管理編】
 

という事で、今回の動画の補足を!!
今回は、【分譲マンション管理編】としてお話をさせて頂いておりますが、賃貸も含めた管理業界において全体的お話を?!その内容というのが、人手不足の問題です。
今回あった話は、ある管理組合の理事会があった話で、管理人さん兼清掃員さんが体調を崩されて辞められることになりましたが、次の新しい管理人さんが人手不足もあるのか、なかなか新しい方が見つからず代行を立てながら業務をされているとの話でした。
なお、これまではこのような話があってもすぐに変わりの方が見つかっていたのですが、ここ最近は難しい状況になっているようです。
ちなみに管理人さんはマンションの管理において顔となるポジションの為、誰でもが出来るというものではなく、そのコミュニケーション能力、きめ細かさ、親しみやすい雰囲気とか求められたりします。
あと清掃員もなかなか人がいないようです。
併せて、実は長年担当されていた共用管理会社のフロントマンが定年退職で辞められるとの事で、その後任の話がありましたが、その後任もなかなか決められず、その会社の責任者の部長様が管理人の件も含めて謝罪に来るといった事がありました。
実はフロントマンもある意味、共用部管理会社の顔的な存在であり、そのフロントマンにより管理会社の良し悪しが出るとも言われるポジションではありますが、この仕事も、基本サービス業でお仕事は、普通の方の真逆、総会や理事会が皆さん仕事終わりや休みの日にされますので、土日祝は休むことが難しく平日も夕方ぐらいから理事会がある事もあるので、遅くなったりします。その為、代休や有休をとりながらの業務されますが、なかなか人と生活がズレることもあり、若い人には受け入れにくい仕事なのか人の確保が難しいようです。
ただこのフロントマンの確保が出来ない為、会社の事業規模をこれ以上広げられないといった話もされていました。。。そう、私ども管理の仕事は、かなりの部分で人の頼る部分が大きく、現場での確認や点検業務、総会などの会のフォローなどまだまだ人を使ったマンパワーな業務体質が多いです。

弊社のおいてもそういった部分もありますが、管理ソフトやASP化した空室管理、エリア割での現場対応、IT(今後はそこから進化したAI)を使った情報共有といったように、管理の仕組化や効率化を進めております。
ただ、今後ますます人手不足は深刻化する事が考えられるため、業務遂行上、現場を含めた人の確保と仕組化をしっかりと組織化した管理会社しか生き残れなくなってくるのではと思います。
今後もそういった危機感をもって業務に取り組んでい行きたいと思います。

★なお、動画中AIと言っておりますが、基本はITのことにて、そして将来それが発展してのAIという意味でお話を聞いて頂けますと幸いです。

★またこの人手不足の件で、私のブログでも書かせて頂いていおります。  →https://ameblo.jp/onsitemanagement/entry-12574621486.html  こちらもご参考に!! 


あと、最近対応している騒音関係のお話も?!
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス(設備管理)】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス(設備管理)の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。(0467-50ー0364オンサイトマネジメント事業部宛)
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【分譲マンション管理編】「分譲マンションでの管理運営活動(組合、理事会の活動)について」
https://youtu.be/y4LDMCSYL30
【分譲マンション管理編】「分譲マンションにおける管理組合の運営について」
https://youtu.be/FjJumAaNDTE
【分譲マンション管理編】「分譲マンションの管理における管理規約について」
https://youtu.be/Q41ZjkAzP6o
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の意思決定、<総会>について
https://youtu.be/kCEU1B0FoBM

【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の中心!!<理事会>について

https://youtu.be/BB6HmRIeGbg

【分譲マンション管理編】「マンション管理組合と分譲マンション管理会社との関係について」

https://youtu.be/AKIn4du678Y

【分譲マンション管理編】「現況のマンション管理規約とその見直しについて」

https://youtu.be/Q9atMnC1L7c

【分譲マンション管理編】「雑排水管洗浄などの実施状況とその影響、対応について」

https://youtu.be/H5zOlKdWwLc

 

 

チャンネル開設にあたってお話をしている動画です!!
どうして、この動画を始めたのか?!こちらもぜひご覧ください!!

 

 

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※※賃貸管理の事を中心に、実際に、お客様対応、物件の現場で起こっている事など、管理の仕事について話しています。是非参考になればと思います!!※※

 

また、最近、分譲マンションの管理運営についてnoteを通じて記事を書いています。こちらも是非ご覧ください!!

 

私が所属しておりますがオンサイトマネジメント事業部でOMSスタッフブログを始めました! 物件のメンテナンス、美化、価値向上から入居者の住みやすい環境作りの為、現場の最前線で業務をするスタッフで日々の業務で感じた事、思った事等を書き込んでいますので是非見てみて下さい!!

 

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