■違約金とは？
賃貸物件の契約を結ぶ際、よく見られる条項の一つが「短期解約違約金」です。これは、契約から一定期間内に退去・解約した場合に、通常の退去手続きとは別に「違約金」として追加費用を請求される制度です。
多くの物件では「契約から1年未満の解約は家賃2ヶ月分」「2年未満なら1ヶ月分」のように、短期で退去する場合に応じて設定されることが一般的です。この違約金の目的は、オーナー側の経済的損失を補填するためです。入居者の募集や契約手続きには手間と費用がかかるため、すぐに退去されるとオーナーにとっては再募集に伴うコストが再度発生してしまいます。それを防ぐ抑止力として違約金が設けられています。
特に、転勤や進学、同棲解消などの事情で短期間で退去するケースも多いため、入居前に契約書の「特約事項」や「解約条項」をよく確認することが重要です。仲介会社の案内時にこの点をしっかり説明されないこともあり、トラブルになることもあるので注意が必要です。
■入居前キャンセルの取扱
「契約締結日から契約開始日（入居日）までの間にキャンセルした場合」にも違約金がかかるケースがあります。
たとえば、契約書を交わした後に入居前キャンセルをした場合、家賃1ヶ月分相当を違約金として請求されるといった条件です。これは「契約が成立した以上、貸主側に損害が発生した」と見なされるためで、契約書に明記されていれば有効です。
■法的効力
この短期違約金は法律上、明確に禁止されているものではなく、契約書にしっかり記載があり、借主も同意している限り有効とされています。したがって、契約前に書面で内容を確認し、短期退去の可能性がある場合はそのリスクも踏まえて物件を選ぶことが大切です。
■まとめ
契約書にサインする前には「解約に関する条項」も読み飛ばさず、わからない場合は仲介業者や宅建士に確認しましょう。
些細な不注意が思わぬ出費につながることもあります。
■youtube動画の台本
賃貸契約に関する初心者向けセミナー。
【登場人物】
やまだ：素朴な疑問を持った女の子（参加者）。不動産業界はまだ慣れていない。
講 師：不動産屋で働くベテラン社員。現場経験が豊富。
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やまだ
先生、ちょっといいですか？
「短期違約金」っていう言葉をネットで見たんですけど、全然意味がわからなくて…
講師
お、いい質問ですね。
『短期違約金』は、賃貸契約してから短い期間で退去してしまうときに、余分に支払うお金のことなんですよ。
やまだ
えっ、普通に退去するだけじゃダメなんですか？
講師
もちろん、普通に契約期間を満了して退去するなら違約金はかかりません。
ただ、契約してすぐに退去するとなると、貸主さんからすればまた新しく入居者を探さなきゃいけないので、再募集の手間や損失を補うために設定されているんです。
やまだ
どのくらい払わなきゃいけないんですか？
講師
一般的には『1年未満の解約で家賃2ヶ月分』『2年未満なら1ヶ月分』が多いですね。
もちろん、契約内容によって違うので、特約をよく確認することが大事ですよ。
やまだ
あ、そういえば、契約してから入居前にキャンセルしたいって場合もあるじゃないですか。
それって違約金かかるんですか？
講師
実は、そこも落とし穴なんです。
契約書を交わしたあとで『やっぱりやめます』となると、まだ住んでなくても違約金が発生するケースがあります。
たとえば『契約締結日から入居日までに解約した場合は賃料1ヶ月分』と書かれていることも。
やまだ
えー！
知らなかったら普通にキャンセルしちゃいそう…
講師
そうですね。
だから、契約書を交わす前に、"解約時のルール"は必ずチェックしましょう。
入居する気満々で進めてても、急な転勤や状況の変化ってありますからね。
やまだ
はい…怖くなってきました。
契約書って難しい言葉ばっかりで、正直ちゃんと読んでなかったです…
講師
無理に読みこむ必要はないけど、少なくとも『特約事項』『解約条項』だけは目を通して、わからなければ仲介会社に聞く。
これがトラブルを避ける一番の方法ですよ。
やまだ
なるほど…ちゃんと読もうと思います！
ありがとうございます！
講師
それが大人の第一歩ですね。契約は慎重に。
でも、きちんと理解すれば怖くないですよ。
以上