沖縄県でもっとも都会的な場所といえば...

しょうGです。

県外から沖縄へ移住した人から良く、

「沖縄って意外と都会だねー。ほどほどに物がそろう」

と聞きます。
ただ、週刊誌は日頃から２～３日遅れてます。
台風の後は最悪、１週間遅れる場合もありますが(￣Д￣；；

それ以外は、拘らなければまずまず物は揃うかと。

ちなみに、沖縄県内で最も都会的な街といえばどこかと言いますと

個人的には「おもろまち」通称、新都心ですかね。

ちなみにこんな感じです。


こちら側は高い建物が少ないので、ちょいと物足りないですねー。
写真を撮っている建物の反対側には、話題のRYU:Xタワーが見えるのですが...
日を改めてRYU:Xタワーについてはご紹介します！

新都心のオススメのポイントは、大きめの公園もあることですね。


朝から晩までウォーキングをしている方が多数いらっしゃるし、
週末になれば、少年らの野球やサッカーの試合も開催されてたり、
親子連れで賑わってたりと環境的はGOODです(°∀°)b

今回は写真が少々分かりづらいものしか無かったので、
おもろまちはまた第二弾ということで紹介します！
乞うご期待ください！

では、今回はこの辺で。

意外や意外！ベスト１０位内に県内の街が４つも...！！

しょうGです。

今日のお昼過ぎからの土砂降りに参りました...。
干していたバスタオルは干す前よりも水分含んで重くなっているし、
危うく部屋内のも浸水するとこでした(゜д゜；)

沖縄の天気は変わりやすい！
改めて心に刻み込んでおきます(^_^;)

全国の発展力のある街ベスト１０に４つの県内市町村がランクイン！
これは意外でした　笑



２位の豊見城市。これは以前少しお話しましたね。

５位の浦添市。→那覇市のベッドタウン。住みやすい街かと。
８位のうるま市。→旧具志川市・石川市・与那城町が合併した大きな市。
９位の宜野湾市。→現在、宇地泊辺りがどんどん開発されて便利ですね。

がランクイン。
そこそこ便利な街なのは知っているが、全国でのランキングに入るほどとは...！

それぞれの街を今後紹介してみたいと思います。

乞うご期待あれ(・ω・)/

沖縄県の不動産について考えてみました！ 〜賃貸経営 編〜

しょうGです。

ここ最近、少し小難しい話が続いていたので、もう少し身近な小話に切り替えます(・∀・)

私、現在沖縄県にて生活をしております。
皆さんもご存知の通り、長寿の県おきなわ。
そして、子だくさんの県おきなわでございます。

何がイイたいにかと申しますと、高齢少子化傾向にある日本の中で、
沖縄県は人口の自然増を維持している唯一の県（だったと思います）なのです。
合わせて、県外から移住される方も震災以降、とても増えており、社会増も起こっています！
（※ちなみに東京の人口増加は他県からの流入での社会増がほとんど）
まだ人口ボーナスが見込める珍しい県なのです！

ということもあり、賃貸マーケットとしては非常に恵まれています。
その証拠に、賃貸物件はあちらこちらで建設中。
東京とかではここ２～３年間で家賃が１０～２０％下落したのに対し、
沖縄県では約３％の下落のみ。
そして空室率も、県外の平均が１３～１５％に対し、沖縄県では１０％未満。

ただし、おいしい話ばかりでは無いです、もちろん。

新築を建てれば確実に埋まるのは良いですが、問題は先日もお話した
「新築プレミアム」
が切れる築４～５年目に空室が出た場合が一番客付けに苦労するようです。

なぜかというと、まだ築浅なので家賃を下げることは出来ず。
だが、借り手側とすると、他の新築物件と家賃が余り変わらないのであれば
新築が良い！となってしまうのですねー。
当然といえば、当然ですが(^▽^;)

その対策はどうすか？といいますと、
もっとも効果的なものは、
空室を出さない！！

なんのこっちゃ？と言わないでくださいね　笑

部屋が空くと、家賃を下げないと入居してくれないのなら、
新築時に入居してもらった方へ新築当時の家賃でそのまま部屋を借りてもらえれば
全くノープロブレムですよね？

県外では、そういった考えが浸透し始めていますが、沖縄県内の家主さんはそういった点には
やや意識が低いように感じます・・・！

良い入居者に長く住んでもらう！

これがこれからの賃貸経営のベースとなる考えだと思います。
実際にどうすれば良いのか？ということは追々書いて行きます。

今日は一旦ここまで！！(*゜▽゜ノノ゛☆

アパート大家になろう！ 家賃設定と空室率が大事！！

しょうGです。

事業収支計画が破綻する最大の要因は、当初の家賃設定の甘さが
大きな原因であることを先日ご説明しました。

賃貸物件の家賃設定は、その近隣の物件の広告を参考にすることは誰にでも出来る。
が、実際は、築年数や間取り、デザイン、設備を含めた様々な条件を考慮する必要がある。
また、ペット可や防音設備など特別なコンセプトをもっている物件ならその競争力はプラスに働く。

大家は自分の物件には愛着があるため、「なるべく高く貸したい」「有利に貸すことができる」
などと都合良く考えてしまうものである。

が、家賃は下がり続けることを前提にする必要性がある。

家賃がバブル時期のように右肩上がりで上昇するようなシュミレーションをする建築会社・管理
会社は、昨今はほとんどいないだろうが、３０年間横ばいで変動しないという設定を時折見かけ
ますが、そういった場合には十分に注意するべきです。

前回の新築プレミアムが無くなることや、これからの日本は高齢化が進み人口や世帯が減って行くと
予想されています。そうなると、当然のように空室率が上がり、築年数の古い物件は設備の老朽化
が目立ち、家賃下落の原因となる。

そして、さらに家賃下落よりも深刻にならないと行けないのは空室率。
入居者がいなければ収益はゼロなんですから。
空室率は、地理的や様々な要因にてだいぶ上下します。そのためにも、的確なマーケティングを
行える地場の不動産会社としっかりとパートナーとして選ぶ必要がある。
これは！思える会社が見つかるまでは妥協せずにがんばり続けるのが、長期に渡る収支計画を
安全に実行していけることになると思われます。

アパート大家になろう！ 大事なのはスタート時の収支計画！！

しょうGです。

今回はアパート経営について考えてみます。

沖縄県内の大家さんだけでなく、他の県の大家さんの多くが、親が土地を
持っているから資産相続に有利になるからアパート建てましょう！
という、建築屋さんや不動産屋さんの営業トークがきっかけになったという人も多かろうと。

まあそれだけでなく、土地を買って上物件を建てるというリッチな方もいれば、
賢く中古物件を選択して大家になるという方もいらっしゃるかと。

いずれにせよ、大事になるのは収支計画でしょう。

大家になる方法は様々ですが、今日は新築物件を建てると仮定します。
新築の場合は、建てた当初は「新築プレミアム」の効果もあって、多少強気の家賃設定でも
満室になり、その後も順風満帆に進んで行くものだと思いがちです。

でのそのプレミアムも、２～３回目の入居者入れ替え（建築後４～６年）の頃に
あれ？と思えてくるものです。

これまで広告を打てばすぐに入居者が見つかったはずなのに、思ったような集客が出来ない！
ましてや、問い合わせすら来なくなった！！なんていことも起こりえるのです。

そうなると、不動産屋さんからは「家賃を下げて募集をしましょう！」と言われれば収入がダウン↓。
家賃を下げてく無ければ物件の競争力を付けるための設備投入で費用アップ↑。
どちらにせよ、新築プレミアムの恩恵を受けてた頃のようは収益は見込めなくなります。

新築建設時にはなかなかそういった事例を考慮することは難しいと思いますが、
数年後に必ずやってくる市場に応じた空室率や家賃下落を考慮した収支計画を
始めからしっかりと認識することが非常に大事になってきます。

ということが、大家になるためにまず考えないと行けない第一歩かと思います。