英国レポート① | 20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったマイルドな不動産投資家のブログ

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始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^


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大学のプログラムで英国に行き英国不動産について勉強してきた。






所々、日本との相違点や個人的な感想を交えながら、簡単ではありますが、内容を共有します。
(ここでいう賃貸不動産とは主に商業用テナント不動産です)






▼市場参加者が常に利益相反を尊重する市場
この利益相反という考え方は簡単に言うと民法の双方代理みたいなもので、中立の立場で仕事を行わなければならない者が、自己や第三者の利益を図り、依頼者の利益を損なう行為のこと。
例えば、家の強度試験を行う民間検査会社の株主が、住宅メーカーである場合、検査会社と住宅メーカーとでは直接は利益が一致していない。しかし、上下関係があるため、チェックが甘くなる場合があり、結果として、試験結果が甘く付けられ、住宅を購入した人が不利益を被る恐れがある、といったようなこと。
この利益相反をチェックする機能ができあがっている=市場の透明性、公平性が高い。→結果、英国不動産市場の評価が高く、市場安定性が高い。
また、英国法は国籍、人種に関係なく万人に資産保有を法的に完全かつ公平に認めているので、カントリーリスクの高い国にいる富裕層は英国にその資産保全を求める傾向が強くなっている。
日本的には綺麗事のように感じるが、この利益相反の尊重が基礎にあるので、大手独占的市場の図式は当てはまりにくいと思われる。
ちなみに英国的には日本の不動産市場の透明性は低い。






▼取引事例が市場に浸透する商習慣ができあがっている
大手エージェントは定期的に情報交換を行う。また、エージェントが自らアンケート調査を行い、市場はそれに協力的。
5年に1度、不動産価格が公開される。
日本でもよく不動産アンケートなるものが行政から届くことがあるが、ああいったアンケートや、民間の会社からの不動産に対するアンケートなども積極的に市民が参加する意識が高いことがうかがえた。その点日本は閉鎖的のような感じがする。結果、値付が甘い不動産や、掘り出し物が出にくい市場なのではないかと推測する。






▼取引、報酬について
賃貸取引については基本的に専任媒介制度がとられている。店子側で動くエージェントに市場に出ている全ての賃貸物件が紹介される仕組みとなっている。それぞれのエージェントは利益相反を考慮して、そのテナントor店子の利益を守りながら助言していくことになる。→日本の両手取引のようなものは利益相反の観点から原則なし。報酬は自己のクライアントのみから成功報酬ベースで受け取る。
例外として大家側、店子側がエージェントとして動く場合がある。その場合は事前に双方に了解を得て、大家側、店子側に別々の担当者を専属的に配置し、利益相反を尊重しながら取引を行うこともある。
売買取引についても基本的には同様だが、完全な媒介制度がとられている訳ではない。
賃貸、売買共にエージェント、弁護士の仕事の範囲が明確に分離されている。
エージェント→金銭面の調整。レター形式の主要条件同意書の作成
弁護士→主要条件同意書を元に売買契約書を作成。

賃貸コスト
エージェントの報酬は5000sfくらいの床面積であれば年間賃料の概ね10%。
だが、規模によって変わってくるのが通常。両者の合意で自由に設定。

売買コスト
印紙税→5%(個人)
エージェント→売価の1%
弁護士→売価の0.75%
計 6.75%






つづく






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