有限会社 家康不動産のブログ

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よく新聞で騒がれている空家問題。

空家を放置する人も多い時代です。

弊社もよく相談に来る方が年々増えています。

 

「なぜ、売らないのですか?」と聞くと売る行為が面倒臭いからとか身内に売る話をしたり、親族会議が面倒臭いから

とか、住んでいた両親が老人ホームに入居していて、生きているうちに売るのは忍びない。など

皆さん、放置しているのに理由があります。

 

でも、皆さん共通で気に掛けている、心配している、どうしようとたまに考えるなど、いずれ何かしなくてはと思っているようです。

 

そのまま、放置してても必要経費は年間の固定資産税ぐらいで、放置を維持するのもそんなに難しくない。

 

怖いのは、放火や知らない間に知らない人が住んでいた。とか、傷んだ屋根や塀が通行人や近隣へくずれ損害賠償になってしまったとかである。

ご相談に来る方の中には、地方に住んでいてなかなか見に来れないから月に1回程度見回りの管理を管理費を支払うからやって欲しいなどのお話をする方もいます。

 

過去に長期放置の空家のお庭の雑草が伸び放題で、ジャングルと化してやぶ蚊が大発生してしまい、近隣住民が団結して町内会を動かし裁判の準備をしていた事があります。

 

裁判の準備が出来た所で弁護士さんが所有者(老人ホーム入所中)に代わる管理者(地方に住んでる息子さん)を探し出し、連絡してきたそうです。

 

管理者である息子さんは、弁護士からの電話で事態を知りビックリしたそうです。

 

すでに大事になっていて、近隣住民もクレームの入れる先も分からず何年も我慢していたウップンが一気に溢れ出し、管理者である息子さんは吊し上げられたそうです。

 

管理者である息子さんは、子供の頃に住んでいた実家なので、みんな知った顔だそうです。それが、逆に辛かったようです。

 

近隣住民グループの中に心配してくれる人も居て、弊社にその管理者である息子さんのご紹介を頂きました。

結局、弊社で買い上げて建売にして、工事のついでに近隣の道路の補修(ガス引き込んだり、水道引き込んだりの工事があったついでですが)して、道路の脇の雨水の側溝も綺麗にやり直ししました。

 

形としては、管理者の息子さんが売却の条件として近隣の道路整備と雨水の側溝の整備をして綺麗にする事という形にして、近隣の方たちがやぶ蚊以外で困っている部分を補修する事によって、損害賠償に変えるというものでした。

 

大成功で近隣住民も大喜びでした。

話は、逸れましたが放置しておくと予想外の事態になる可能性の一例です。

 

放置するなら貸しませんか?

 

貸すと今度、売る時に退去してもらえないのではないか?

 

貸す事により先々売った時に不利になる税制面もあります。

建物の築年数や相続などの内容により、違ってきますが・・・・

 

貸した後に売るなどの場合、通常の賃貸借だと立ち退きは難しいです。

ですので、定期借家契約で貸していきます。

 

これは、期日を決めて定期で貸していきます。更新形で契約すれば、何もなければ更新となります。

 

いざ、売るぞとか賃貸借をやめる場合は、定期借家契約の契約の切れる期日の6か月前に契約を更新せずに終了する旨を書面で通知します。これにより、通知後、6か月で契約は終了します。その後に売却が可能です。

 

賃料に関しては、通常の賃貸借契約より安くなります。当然です。大家さんの契約終了通知で、6か月後に引っ越さなければいけないのだから。

 

貸しに出す際にリフォームも必要になります。なるべく、お金を掛けたくない。当たり前です。

面倒くさくて放置してたぐらいだから当然だと思います。

リスクを負いたくない。当然そう思うと思います。

ただ、放置していても様々な損賠賠償のリスクと毎年の固定資産税の出費はあります。

 

弊社のエリアだと大体、固定資産税が年間10万円前後ぐらいですかね。

年間10万円も10年で100万円で、年を追うごとに危険リスクも上がっていきます。

 

それを考えれば、新築賃貸マンション買って、利回り考えたり、何か不動産収入を考えたりするのであれば、すでにある資産を収益に結びつけた方が、面白いと思います。

 

入居募集前のリフォーム金額は、建物の傷み具合や築年数によって左右されますが、理想は貸す賃料の2年分(24か月)ぐらいです。

 

7万円の賃料ならば、7万円×24か月=168万円です。

 

ようは、最初の初期投資は、賃貸契約後の2年で回収出来るようにしておくと手堅いです。

 

その後の年間収支のスキームは、こうです。

賃料 7万円×12か月=84万円/年間

年間収入84万円ー不動産業者管理料(5%)4.2万円ー固定資産税 約10万円ー建物の修繕積立 約12万円=57.8万円

手取りで年間578,000円でこれが10年だと約578万円にもなります。

 

それと、通常の賃貸経営の空き室リスク(空き室だと収入がない)などは、初めのリフォーム初期費用が回収出来ていればリスクではありません。

 

元々、放置して出費とリスクだけだったのですから。

 

賃料7万円というのも貸家の賃料相場10万円のところに、定期借家契約である事や中途半端なリフォームである事を考えた賃料です。

 

ここで爪を伸ばして、大きく儲けようと思うと初期費用が高くなったり、リフォームをやりすぎちゃったりなどリスクが高くなってしまいます。

 

考え方として、年間の固定資産税が支払えて、お小遣いが入って、入居者が使っててくれて、不動産会社が管理も見てくれててラッキーぐらいなお話だと思います。

 

見回り管理で月にお金だけ払うなら、貸家で賃料の中から管理をしてもう方がいいと思います。

 

実際に弊社で上記の内容の管理一戸建ての貸家が増えていますが、長く貸しているオーナーさんから建て替えて新築にして、何か提案して欲しいというようなお話も出てきています。うまくいってると売るのがもったいなくなるのでしょう。

 

お勧めなのは、中途半端なリフォームで中途半端な家賃で貸すです。

 

低リスク低リターンです。

 

実際の賃貸現状だと若いご夫婦の入居が多いです。

 

お子様が入居中に生まれたり、ペットを飼いたいと相談されたり、DIYで自費で自分で工事しても良いか聞かれたり、意外とやりとりが多く、オーナーさんへ相談や連絡する事も多いですが、若いご夫婦が一生懸命頑張っているのが伝わるようで貸家の大家さんというより、心配で見守る親戚のおじちゃん、おばちゃんのような気になるそうです。

 

お子様が生まれて、住民票を持ってきてもらってオーナーに連絡すると嬉しそうに喜ぶオーナーさんも多いです。

 

プレゼントでこの間から具合が悪いって言ってた、キッチンの混合水栓を交換してあげてとか、言ってくれるオーナーさんも多いです。

 

ただ、子供が増えて新築一戸建てを購入したので退去します。などの連絡をするとオーナーさん、寂しそうです。そうすると、私はいつも、卒業するんですよ。応援してあげましょうよ。と言います。

 

今までは、ご相談の来社があった時にしかこういった内容のご提案はしなかったのですが、オーナーさんの皆さんがお金以外で喜んだり、寂しがったりしたりする姿を見てると、もうちょっとお勧めしていった方がいいのかな?と思い始めました。

 

特に年末、皆さんからお歳暮を頂戴する事が多く、普通は逆じゃないの?不動産会社がオーナーさんに送るんじゃないの?なんて思い、何人かにその話をすると「賃貸経営の面白さを教えてもらっているからいいんだよ。」と言って頂き、儲けがあんまりなくても、もうちょっと力入れてもいいのかな?と思っています。

 

ちなみに上記の収入計算の中で修繕積立と書いてありますが、これは、ご自身で積み立てて頂いて故障や先々のリフォームに使うための貯金です。

 

どうです?興味湧きましたか?

 

利益を得るというより、収入の少ない若い夫婦を応援する社会貢献に近い感じな気もします。

 

放置するより面倒くさくて、お金にあんまりならないかもしれないですが、やりがいやメリットもあると思いますよ。

あんまり儲かるよ!とか不動産経営でお金持ちになろう!みたいな話じゃなくすみません。

ご興味あればご相談下さい。

 

賃貸不動産経営管理士

井上 達也

 

 

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木造一戸建てや木造アパートなどと鉄筋コンクリート造のマンションとは、フローリングの種類と施工方法が違います。

フローリングの種類の大きな違いは、防音性や遮音性です。

木造などは、通常の合板で出来た木のフローリングに対して、マンション用は貼る下半分がスポンジのような防音加工がしてあります。

稀にマンションで床のリフォームして綺麗になったのに、賃貸人が下階からの騒音のクレームでトラブルになり、すぐに退去してしまうなどのご相談を受けます。

大家さんは、下の階の方が神経質なので困ります。みたいな説明をされます。

実際にお部屋を調査しにいくと、確かにフローリングが貼り換えたばかりで綺麗です。古くて音が下階に漏れてると思えない。

下階の方のご協力を得て、実際に音を出して下階で聞くとかなりうるさい。足音も聞こえるし、テレビの音や上の階の会話まで聞こえる。

まさに筒抜け。何かおかしいな。上の階に戻って、フローリングを調査すると。ん?これ、木造用のフローリングで防音性がないやつじゃん。

大家さんに聞くと、部屋のリフォームの時に3社で見積もりを出してもらった中の一番安い見積もりの会社で施工したとの事。

そりゃ安いよ。マンション用の遮音フローリングが物やメーカーにもよるが木造のフローリングの値段の約2倍~3番のします。

他社がちゃんとした施工での見積もりを出していた場合、木造フローリングで見積もり出せば、そりゃ安いよ。

フローリングに木造用とマンション用の種類がある事を知らないお客様を値段だけで契約して施工したと思われます。

通常、分譲マンションのリフォーム工事の申請を管理会社に提出する際に、工事内容の制限があり、床材は遮音等級L-45以上とされるのが一般的です。

鉄筋コンクリート造の構造上、音を伝えやすいのです。低くなるほど伝えにくいのですが、高くなるほど伝えやすくなります。

スプーンを落とすような音も伝わりやすいです。ですので、鉄筋コンクリート用のフローリングは遮音性能が高いものが求めれます。

逆に木造は、低い音は伝えやすく、高い音は伝えにくいです。イメージとしては、ドンドンは聞こえやすいけど、コンは聞こえにくい。

先程ご相談頂いた大家さんには、すべて説明して張替えなんですよ。と言いたいところですが、弊社は違います。

すでにお金を払って張ったフローリングを剥がすのはもったいないので、この上から遮音フローリングを張って更に遮音性能をあげましょう。

遮音ダブルフローリング作戦と勝手にネーミングしてお勧めして、快諾で施工致しました。

施工後に下の階で音を聞きましたが、大成功!ほとんど聞こえません。大家さんも下の階の方も大喜び。下の階の方も本当は文句言いたくないし、上の階の方が気を使って生活してくれているのも分かっていても我慢出来ない状態だったそうです。

こんなトラブルも実は、珍しくありません。

では、フローリングの種類と施工方法の違いを説明致しましょう。

木造用 一戸建て・アパートのフローリング

合板に化粧単板を圧着して、木目のプリントをつけたものが、そうです。

これに対して、合板やプリントではなく本当の木を加工して作ったフローリングが無垢フローリングです。

このフローリングを接着剤で張り付け、フロア釘をトンカチとポンチという道具で打ち込んで固定していきます。

これを繰り返して張っていきます。

 

次は、鉄筋コンクリート・RC用 マンションのフローリング

マンション用のフローリングは、下半分が遮音材になっています。

この遮音材やフローリング自体の硬さなどで遮音に等級があります。

この上記の表の中で分譲マンションの床材の指定遮音レベルは、LL-45以上が多いです。

この遮音のフローリングは、専用のボンドで張り付けていきます。

遮音フローリングは、下半分がスポンジのようになっており、上を歩くと少し沈みます。ようは、人が歩くと動くので釘は打ち込みません。

上に重さが掛かると沈む為に、フローリングが沈んでへりが擦れて床鳴りの原因になったりもするので、フローリングの端っこは際根太(きわねた)の加工をします。

これが意外と細かくて大変。

際根太(きわねた)加工をしていない遮音フローリングが施工されている事も多いです。

それより、際根太(きわねた)の加工をしなければいけない事を知らない大工さんも多いです。

一般の人は、どうゆう材料でどうゆう施工かなんか説明されたって分からないので、見積もりの金額だけで工事会社を決めてしまうのも分かります。全部キチンとやるつもりで見積もりを出している会社が一番見積額が高いのも分かります。

難しいですね。

賃貸不動産経営管理士

井上 達也

 

 

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不動産賃貸経営は、不動産を賃貸経営して収益を得るか、購入や売却をして利益を得るという不動産投資のうちの賃貸経営部分になります。

不動産投資には、インカムゲイン(income gain)とキャピタルゲイン(capital gain)の大きく分けて二つの収益モデルがあります。

1.インカムゲイン(income gain)

不動産を保有し、賃貸経営することで安定的・継続的に売り上げを上げて、受け取る事の出来る収入の事です。

不動産賃貸経営の場合は、家賃収入です。

ちなみに銀行預金などは受取利息、株式投資などは株主が企業から配当される配当金などがインカムゲインにあたります。

インカムゲインの利回りの目安として、投資不動産の場合、表面利回り(満室想定)などが使われます。他の投資と比べるのに使用する目安です。

表面利回り(満室想定)は、賃貸不動産が満室で家賃が入ってきた場合の年間の収入を不動産価格で割ったものです。

例えば、5,000万円で買った賃貸アパートが、家賃50,000円の部屋が4部屋で1年間の収入を計算すると

家賃50,000円×4部屋×12か月=2,400,000円/年になります。

2,400,000円(年間収入)÷50,000,000円(賃貸アパート価格)=0.048となります。利回り4.8%です。

表面利回り(満室想定)は、あくまでも他の投資と比べる目安です。

実際は、●●●円(実際の年間収入)-●●●円(管理費)-●●●円(修繕費)-●●●円(広告宣伝費)-●●●円(税金)などを計算した金額を賃貸アパート価格で割ったものが、実利回り(実際の利回り)となります。

 

2.キャピタルゲイン(capital gain)

持っている賃貸アパートなどが買った時の価格より高く売れる事によって得られる収益となります。

売却益とも言います。

不動産の市場価格は、常に変動しています。変動する事により、高く買ったり売ったり、安く買ったり売ったりもします。

一般的に価格が変動するものを安く購入して、高く売る事によって得られる差額収益がキャピタルゲインです。

ちなみにこういったキャピタルゲインを生むものに絵画、貴金属、金、ゴルフ会員券、株式、債券などがあります。

当然、逆に高く買って安く売り、売却損の場合もあります。そのマイナス差額が損となります。

マイナス差額で損が出た場合は、キャピタルロスと言います。

賃貸不動産の難しい所は、単に土地や建物の資産価値のみで価格が決定していない所です。

賃貸不動産の基本は、インカムゲインで家賃収入を狙う賃貸経営にありますので、賃貸経営の状態や表面利回りや実利回りが価格に影響しています。

同じ地域で同じ大きさの同じ年式の賃貸アパートがあっても、全室空き室でリフォームもしていなくてすぐに募集も出来ないものと、実際に満室ですぐにインカムゲインが入ってくるものでは、当然価格が変わります。

賃貸の経営状態が良い方が高いのです。逆に賃貸の経営状況が悪ければ安くなります。

それとキャピタルゲインの落とし穴は、所有期間です。

賃貸不動産を所有してから6回お正月を迎える前に譲渡(売る事)してしまうと短期譲渡になり、差額収益に掛かる税金が約40%で6回お正月を迎えた後に譲渡(売る事)すると長期譲渡になり、差額収益に掛かる税金が約20%になります。

厳密には、長期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合

短期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年未満の場合

所有期間によっても、収益は変わってきます。株式のようにパッパッと売ったり買ったり出来ません。

値上がりでの差額収益を狙うのは、危険です。

売る方もバカではないので、何か事情が無ければ安くは売ってくれません。なるべく高く売りたいので、安く買うのは難しい。

購入の際に立地・実利回り・建物の手の入り方・賃貸経営状況などを加味して購入すると言う入口が大事です。

また、何かの事情の安く買える時とは、経験から言うと賃貸経営が苦しく傾いているとか、他の商売が傾いているとか、一刻も早く不動産を現金化したい場合に安く売却に出ます。しかし、こういった安い売りものを狙って待っている個人・法人がたくさんいて、現金を揃えて情報を待っている状態です。ですので、安く売りに出た場合は3日で売れてしまうのものです。

銀行に融資を聞いてとか、2~3日悩みますなんてノリでは買えません。ですので、プロ以外の方はコツコツと実直にいきましょう。

世の中、やっぱり現金が強いのです。

 

理想から言うと

1.立地が良く(立地は、どんなに考えても手を掛けても変えられない)、賃貸経営が傾いていて、なるべく早く売りたい感じの物件を安く購入する。当然、賃貸経営が傾いているので、空き室のリフォームやり直しや募集に掛かる費用や、満室になるまで家賃収入が少ない事などを加味しての妥当な価格。

2.傾いた賃貸経営を再建するための企画・作戦を立てる。空き室リフォームや外壁塗装や募集の家賃の再設定(見直し)や募集の仕方など

3.一つずつ空き室を埋めて満室にする。

4.満室になった部屋の入居期間をいかに伸ばすかを考える。

5.満室稼働で入居期間が長く、空室率が低ければ、資産価値があがり、賃貸不動産として値が上がる。

6.このまま賃貸不動産を増やすもよし、売却して売却益を得るもよし

賃貸経営を良好な状態にして、必要な建物維持管理をして、いつ売却しても売却益を得られる状態にして経営していくのが理想です。

賃貸経営が良好だともったいなくて、売りたくないじゃないですか?

逆に中古で売りに出ている賃貸アパートや賃貸マンションなどの1棟収益不動産は、賃貸経営が傾いてきて売りに出ているという考え方もあります。

満室で賃貸経営が良好で相場より高い、賃貸不動産もあります。上記の内容で賃貸アパート二つの賃貸経営を良好にして、高値で売却して売却益を得て、売却したお金で大きな1棟賃貸マンションの賃貸経営が傾いているものを安く買って、また、賃貸経営を良好にしてインカムゲインを得るなどもあります。これで売りに出た中古賃貸アパートなどは、賃貸経営が良好なので維持を考えるだけで、賃貸経営が安定します。

実は、インカムゲインもキャピタルゲインも賃貸経営がカギとなります。

もう一つ賃貸不動産の面白い部分があります。簡単に説明すると

例えば5,000万円の中古賃貸アパートを借入額5,000円で期間10年でローンを組んで購入したとします。

6年後に買った金額5,000円と同じ5,000万円で売ったとします。

5,000万円で買った不動産を5,000円で売ったので儲けは出ていません。しかし、6年間の間に入った家賃収益からローン返済額を引いた金額はは収入として儲けです。

その上、ローンの残債が約2,000万円ぐらいになっているので、売った金額5,000万円からローンの残債2,000万円を返済して、残る3,000万円は現金で手元に残ります。

大した利益は、出ていないのに最後に現金が手元に残る。面白いですね。感覚としては、賃貸の入居者さんが家賃という積立金を積み立ててくれてたみたいな感じです。購入時に組んだローンの残債が減るスピードで貯金が貯まっていく感覚です。

賃貸経営がうまくいってて、毎月インカムゲインがしっかり収入として入っていれば、売却時にローンの残債以上の金額で売れればリスクとしては、少ないです。

会社の経営も賃貸経営も難しいです。

でも面白いです。

注意いなければいけない部分

〇表面利回りが高い物件も満室想定時なので、計算している想定家賃が相場が高く、数字上の表面利回りだけ高い物件

〇実際に入居中の部屋もだいぶ前から入居している場合、やたら家賃が高く入居してたりするので、再募集時に相場の家賃になってしまうので、入居中の家賃も相場に合わせて再計算が必要。

〇募集中の空き部屋が到底契約にならないような、酷い・汚い部屋もあったりするので、リフォーム具合や想定の修繕も考える。

〇不動産屋のたくらみで、購入時に高い家賃で満室でも購入後に3か月ぐらいで、みんな退去とかもある。(高く売るために仮想の満室)

〇建物1棟が近隣住民と揉めている。(ゴミ捨て場など)

〇半分以上の部屋で家賃滞納が日常的。

〇ものすごいクレーマーが入居中。

〇反社会勢力やチンピラの類が入居中

〇建物の老朽化が酷く、あっちこっちでクレームや修繕の日々。

〇やけに家賃安く、入居者のレベルが低くモラルに欠ける。

などたくさんあります。

他の不動産会社で購入して、賃貸経営に傾いてきて、後がなくなったオーナーさんがよく弊社に駆け込んできます。

一緒に考えて、一緒に頑張って、満室稼働で経営が立ち直った時のオーナーさんの顔は、まったく違います。良い顔になります。

お祝いに飲みに誘ってもらって、酔っ払ってバカ話してると頑張って良かったですねーって、いつも思います。

調子に乗って、得た利益で奥さんに内緒でキャバクラも経営するから、管理してよーとか言われたりします。

私は、不動産しか出来ませんが、そう言ってもらうと嬉しかったりします。

賃貸不動産経営管理士

井上 達也

 

 

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仕上がりは、そこそこでいいから安く和室に壁紙(クロス)を貼りたい。

通常、和室の天井は化粧板と言って木目がプリントされた板を何枚も並べて構成されている。

板と板の間は、溝があり下記の写真のように黒い線が入っている。

 

断面図を見ると下記の図のようになる。↓

 

天井の四方の枠に長い化粧板がのっかっている。

下から押すと上に持ち上がる。

 

通常、この天井に壁紙(クロス)を貼る場合は、3mm厚のベニア板(コンパネ)をビスで打ち込んで、ビス頭やベニア板の継ぎ目をパテで埋めてならしていく。

要は、大掛かりな大工仕事をして天井を一旦作ってから、壁紙(クロス)を貼っていくのだ。

 

コンパネ代金+パテ代金+大工さん報酬などが掛かるのだ。

壁紙(クロス)を貼る費用の他に掛かるもんだから、高くなる。

仕上がりは、腕にも左右されるだろうが、やはり綺麗です。

 

でも・・・でも・・・・安くお願い出来ないかしら?

 

そんな方も多いので、それなりの仕上がりで安くの裏ワザ。

まず、大工仕事+コンパネ+パテを全部省きます。

でも、そのままじゃ壁紙(クロス)は貼れない。

上記の図にあった、黒い線つまり長い溝が貼った後のクロスに出てしまう。

尚且つ、化粧板なもんだから、なかなか壁紙(クロス)が天井に貼り付いてくれない。貼っている最中でもペロンペローンて剥がれてくる。

裏ワザ1

壁紙(クロス)を貼り付けるクロス糊にボンドを混ぜる。

裏ワザ2

壁紙(クロス)に付けるクロス糊を厚めに付けていく。

裏ワザ3

天井の化粧板の長い溝にジョイントテープ(厚めで網目)を貼って、溝を埋める。

裏ワザ4.

壁紙(クロス)を貼った仕上げに壁紙(クロス)の継ぎ目や端っこに、後で壁紙(クロス)が剥がれてこないように、多めにコークを回して押さえる。

貼った直後は、結構、シワシワでヨレヨレに見えます。

しかーし!

1週間経つと壁紙(クロス)が張ってきて、シワやヨレがなくなり、ピーンと張って綺麗になります。

縦長の溝の部分は、少しフワフワ感が残りますが、費用を考えれば十分です。

工事は、常にキチッとした内容で完璧を目指しますが、お客様のご要望や予算や求める内容によって変化させています。

今回の裏ワザは、古い一戸建てやアパートに有効です。

どーやったら安く綺麗に出来るかを考えて出来た裏ワザです。

ちなみに壁は、和室の場合は聚楽(じゅらく)と言う手で擦ると粉がポロポロ落ちるやつだと思いますが、これはベニア3mmを貼り込んでから壁紙(クロス)を貼り込むかシーラーを塗って壁を固めてから壁紙(クロス)貼り込みかのどちらかです。まだ、裏ワザ模索中です。

賃貸不動産経営管理士

井上 達也

 

 

 

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賃貸の現況回復工事やリフォームで既存のフローリングがもうボロボロみたいな感じの時に床をどうしようか?

なんて考えます。

床をリフォームするにあたって、何の建材にしてどう仕上げたいのか?

何の建材を使って仕上げれば、物件の魅力が上がるのか?

などを考えて、決めていきます。

まず2LDKや3LDKなどのファミリータイプなのか?

ワンルームや1Kなどの単身者向きなのか?

物件は、市場からみて高級の部類なのか?

それとも家賃安さが売りなのか?

地域や物件や駅からの距離や平均的な入居期間なども考慮して考えます。

主な建材の種類としては、

1.クッションフロア(現場では、CFと呼ぶ)

 これは、防水性の厚さ約1.8mmのシートを専用のボンドで着けて床に貼って仕上げます。

金額的には、一番安いです。しかし、耐久性が低く退去するたびに貼替となる場合が多いです。家具や物を置いた部分がへこみ、跡が残ります。また、置いていた物の色移りします。

入居期間が長いファミリータイプに有効だと考えます。

施工は、フローリングを剥がさず上から貼るので、工期も短いです。ただし、一度クッションフロアーを貼り込んだら、もう元のフローリングでは使用出来ません。剥がした跡がクッションフロアーの裏紙とボンドが剥がせないからです。

2.フロアタイル

これも専用ボンドでフローリングを剥がさず、上から貼っていきます。

様々なサイズのタイルを組み合わせて貼っていきます。

タイルと言っても陶器ではなく、塩ビです。厚さは約2.5mmです。

色や柄のバリエーションが豊富で、インテリアに合わせたコーディネートが楽しめます。
費用は、クッションフロアとフローリングの中間ぐらいです。

耐久性は高く、丈夫です。しかし、クッションフロアのような柔らかさやフローリングのような温か味に欠けます。

建材自体が持つ温度が冷たく、部屋や足が冬に冷えてきます。夏は、ひんやり気持ちいい感じです。

耐久性が高いので、入居期間が短く、出入りが激しいワンルームや1Kなどの向いています。クッションフロアーを退去のたびに貼替るならフロアタイルを貼り込んだ方が長い目で見て、安くなります。

3.フローリング

一番人気のあるフローリングです。

物件検索サイトやポータルサイトで部屋を検索する際にフローリングの部屋を指定して検索出来るぐらい人気があります。

最近の人気色は、薄く肌色に近い色です。濃い茶色とかは、古さを感じさせるようです。

これは、既存のフローリングを剥がし、木造のアパートや一戸建ては、新規のフローリングを専用ボンドを着けながら、フロア釘で打ち込んでいきます。

マンションでの施工の場合は、遮音性のフローリングを使用しますので、既存のフローリングを剥がして専用のボンドで接着のみです。

金額が一番掛かりますが、一番人気です。

ただ、キズが付きやすく補修なども費用が高いです。

水に弱く、水濡れで使用不能になったりもします。

フローリングを貼り換えたいけど、高い!どうしよう?

何とか安くするのに弊社は、部屋のチリを調べながらですが、既存のフローリングを剥がさず、上からもう一枚フローリングを貼っちゃいます。剥がして廃棄する費用が安くなります。その次に貼り換える際は、2重に貼られたフローリングを全部剥がさなきゃならないですけど。

2重に貼られたフローリングも実際に施工していって分かった事は、フローリングが2重になる事によって、遮音性や断熱性能が上がったと言う事。

フローリング施工は、家賃にも反映されます。全室フローリングだと家賃が他より高めでもお客様は納得しているようです。

一番無難な選択とも言えます。

工期は、長く、費用も高いです。耐久性は、選ぶフローリング建材に左右されます。値段の高いフローリングはデザイン性や光沢性が高く耐久性は低い。値段の安いフローリングは、デザイン性や光沢性が低いですが、耐久性は高いです。

安い価格のフローリングで2重貼りをお勧めする事が多いです。

ちなみにマンションは、防音性でフローローリングの裏にスポンジやラバーがくっついているので、2重貼りは出来ないです。素直に剥がして貼ってです。

4.パンチカーペット

高級賃貸マンションなどの使用します。

費用は高く、耐久性も低いです。でも、高級感と防音性と断熱性能は高いです。

見合う家賃の物件じゃないと、維持出来ません。汚れやシミが残るので、退去のたびにカーペットクリーニングか貼り換えになります。

小さな子供などが居たら、あっという間にボロボロです。

立地が高級地域で尚且つ、建物や設備も高級な時に有効です。

あんまりお勧めしていません。

床のリフォームだけでも、こんだけ考えます。

玄関土間は、どうする?

トイレ床は?

洗面所の床は?

居室の床は?

ロフトの床は?

など各部に合わせて考えます。

お勧めは、玄関土間はフロアタイル、トイレや洗面所などの水回りは、防水性の高いクッションフロアー、居室はフローリング

これが基本スタイルです。

賃貸不動産経営管理士

井上 達也

 

 

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賃貸アパートや賃貸マンションの経営の上で怖いのが、入居者からのクレーム。

最近の入居者は、借り手市場なのが分かっているのとインターネットでの間違った知識などから多種多様なクレームが増えてきている。

ここで必要なのが、知識と経験である。

まず、入ったクレームが民法や宅地建物業法に当てはめて考えて、オーナー負担なのか入居者負担なのかを考える。

入居者負担の場合は、入居者の負担で急ぎ修繕が必要なのか?退去時でいいものか?考える。

また、隣接部屋が絡むものなのか?他の入居者が絡むものなのか?近隣住民が絡むものなのか?第三者が絡むものなのか?を考えます。

入居者負担の場合は、入居者自体に問題がある場合以外は問題をと特定しやすく、原因の解明や解決が早い場合が多い。

保険の加入を義務付けしての入居なので、損害賠償保険で賄えるので、金銭的にも簡単です。

入居者自体に問題がある場合は、普通に人間としてお説教か、常識を教えてお話するかしかない。

私は、お説教するバージョンが多いかな?そのまま、人生相談になる事も多いです。

逆に貸主負担(オーナー負担)の場合は、オーナーへの原因や改善の内容を説明して、改善していきます。

新米オーナーさんとかに上記の報告をすると「えー!オーナーがお金出すの?自分達は住んでないし、住んでる人が出してよ!建物が古いの分かってて借りているんだし」と言う答えが返ってくる事があります。

家賃というお金をもらって、売上を上げている経営者とは思えない発言です。

たとえ古くても、気持ち良く住んでもらって長く住んでもらう事により、利益を上げます。

建物の不具合や老朽化によるクレーム、即座に真摯に対応すべきです。大きな工事が必要な場合は、お見積りを作成して内容をご説明後に修繕に入ります。

小さな工事や水漏れなど緊急を要する修繕は、とにかく早く対応します。見に行ってそのまま直すが基本です。(入居者に迷惑を掛けているんだから)

どんなに建物が古くても、設備は使用出来て、綺麗であるべきです。

不具合があったら、出来る限り早く・綺麗に・安心出来るようにするべきです。

その心掛けが入居者に伝わり、その迅速さが伝わり、安心して住んで頂けるのです。

クレームも対応が悪ければ、入居者は退室してしまいます。

経験からお話するとクレームが出る事が退去の理由というより、クレームの対応の内容や担当者のイメージ低下が原因によるものが多いと思います。

オーナー負担のクレームのほとんどが、建物や設備の不具合です。

ただ、チャイムが壊れてのクレームで入居者から「どうせならカラーモニターインターフォンにしてよ」と言われても聞く必要は、ありません。

オーナー負担なのは、入居時の正常な状態に戻す内容だけです。

ただ、今後の空き室募集や設備投資での部屋の魅力などを考慮してのレベルアップは、オーナーが考えてやる分にOKです。

入居者からの注文でのレベルアップに答える必要はありません。

また、オーナーとして覚えておかなければならないのが、工事代金です。

同じ内容の工事でも空き室なのか入居中なのかで、工事金額が変わるという事です。

例えば、水栓コマによる水漏れなどは空き室で現況回復工事のついでであれば数千円で入居中だと数万円します。

なぜこんなに金額が違うかと言うと

空き室の場合

1.他の工事とまとめて、ついでで出来る。

2.現場に他の工事等で工具も揃ってる。

3.職人の都合で現場に入って工事出来る。

4.工事後に最後にクリーニングが入るから、工事のみで掃除が要らない。

入居中の場合

1.入居者の都合に合わせた日時でのお伺い。

2.それだけのために半日空けなければならない。(賃貸の場合、入居者の都合で直前での時間変更が多い。)

3.工具など一式持って行かなければならない。

4.工事中も入居者の私物を汚さないように養生しなければならない。

5.工事完了後に掃除して、綺麗にしなければならない。

 

空き室と入居中の工事は、これだけ内容が変わるので金額も変わります。

つまり、現況回復工事の際に設備の老朽や劣化などクレームになりそうな所をピックアップして、先に直しておくのが大事です。

ここを安く安くと金額を落として、内容を削ると結局費用が多く掛かってしまったりします。

現況回復をしっかりやっておくと、クレームが少なく、中も綺麗になっているので、空き室が埋まりやすく、入居期間も長くなります。

しっかりと元が取れます。尚且つ、設備投資する事によって賃貸物件の建物価値もあがり、工事の内容が良ければ通常古くなるごとに家賃が下がるのを防ぎ、同じ家賃を維持出来ます。

工事費用をケチって、空き室が増えて、急にやる気になって1部屋100万円から200万円など掛けても、元取れないし、やはり経営が苦しくなります。

半分空き室の状態から満室状態を維持する感じになるのに3年~5年ぐらいかかります。

会社の経営と一緒で積み重ねていくのです。

ライバルは、たくさんいます。

賃貸不動産経営管理士

井上 達也

 

 

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貸マンションや貸アパートの経営は、難しい。

色々な不動産屋は、簡単ですよ!将来の年金にプラスして!とかサラリーマンが大家になって不労収入を得ています!とか

良い事ばかり言ってきます。

本当かな?

興味あるな?

買えるなら買っちゃおうか?

なんて感じで購入して、賃貸経営が上手くいかず自己破産なんて大家さんもいます。

賃貸経営も経営です。

会社とかの経営と一緒です。

なんの戦略もなく、考えもなく、出来るはずがない。

近隣の市場調査や他の物件との比較。狙いを定めたコンセプト。

様々な戦略や調査が必要です。

私達、不動産経営管理士は、一緒になって経営をサポートする仕事です。一緒に考える仕事です。

人に任せきりの大家さんは、育たない。

家賃が高ければ儲かるわけでもなく。安ければいいかって言うとそれも違う。

現況回復のリフォームもありきたりな、ただ安いだけでは、この先難しい。必要個所に必要なお金を掛ける事が大事です。

逆に不必要な所にいくらお金を掛けても、効果は期待出来ない。

現況回復やリフォームは、設備投資なので狙う効果や成果があるのです。

商売の基本は、1万円を設備投資して、10万円の売上を目指して、必要最小限の経費を計上する。

こんな感じではないでしょうか?

経営者の経営が悪ければ会社は、傾きます。

時には大胆に!時には周到に!時にはジッと我慢!

叩く電卓と感覚とたくさんの情報が必要です。

チャレンジも必要です。

この先、少子化が進み更に空き家問題も拡大して、賃貸業は更に難しくなっていきます。

この状況の中、どんどん新築の賃貸マンションや賃貸アパートが建築されています。

さあ!どう戦いますか?

経営手腕が問われます。いつだって実力と結果が問われます。

不動産屋任せでもいいんですよ。そこが出来る会社なら・・・・

どこが出来る会社でどこが出来ない会社か分かりますか?

最近、賃貸経営のご相談が多く、ブログを書くことにしました。

一生懸命に説明しても、あの不動産屋にこー言われたあー言われたが多くて、なかなか理解してもらえない。

実際に賃貸アパートの半分の部屋が空き室で、毎月の返済に何十万円も付け足している状態で、何の設備投資も考えもなしに、御社に任せれば満室になりますか?と聞いてくる方が多いです。

そんなので経営者とは言えません。

賃貸のオーナーは、社長です。私は、側近で秘書みたいな者です。

秘書に経営を任せてどうします?!

経営はあなた!手足なって動いたり、助言をしたり手配をしたりなどの実務は私。

それが、管理を委託すると言う事です。

不動産賃貸経営管理士

井上 達也

 

 

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