先日、会社の決算書と確定申告書を届けに金融機関を訪れる
。
ただ届けるだけではなく、１つの考えを伝えることがメインである
。
それは、信金からお借りしている１つの物件のアパートローンの残債を返済したいということ
。
妻と何度も話し合って、この結論に達した。
＜返済するメリット
＞
・今後、金利が上昇する可能性が高い。
・法人（会社）ではなく、個人での支払いとなっている。
・返済比率が低くなる。
＜返済するデメリット
＞
・せっかく貸していただいたものをわざわざ返済する。
・現金を手元資金として持っておく。
多くの不動産投資家は『返済するのは愚の骨頂』と言うかもしれない
。
しかし、我々には我々の事情がある。
子供の学費捻出のために、昨年アパート１棟を売却した
。
幸か不幸か、今年は学費がかからない。（来年のお楽しみ
）
だったら、手元に残しておくよりも、返済してローン返済分を蓄えておいた方が賢明
。
先日、そのことを担当者に伝えると、衝撃的な一言を言われる
。
担当：「現在の金利を下げますので、そのまま融資を続けていただきたいのですが。」
その一言に、ビックリしてしまったが、当初の考えは変わらない
。
私：「決算時期等があると思います。時期については、そちら様の都合に合わせますのでお願いします。」
担当：「あらためて上司と相談し、追って連絡を差し上げます。」
今回、この物件の残債を返済した場合の返済比率をシミュレーションしてみる。
ちなみに、返済比率の計算方法は、返済比率＝ローン返済額 ✕ 賃料収入 ✕ 100とする。
賃料収入については、単純に月々の賃料収入で計算する。以下に示す諸経費や空室想定は含まないものとする。
・租税公課（固都税等）
・管理費
・修繕費
これまでの法人、個人の返済比率は以下の通り。
法人（７物件）の返済比率＝43.8％
個人（３物件）の返済比率＝34.1％
今回返済すると、法人の返済比率が劇的に改善する。
法人の返済比率＝29.9％。
40％台から20％台に改善される。
個人を含めたトータルの返済比率も30.4％となる。
まだまだ、この数字が改善する余力がある
。
なぜなら、昨年購入したマンションの５室空室の状態での比率だから
。
入居が決まれば、それだけ改善される
。
法人での返済比率が20％台とは本当に驚きだった
。
個人を入れたトータルでも、空室を解消できれば、すぐに20％台に手が届く
。
何はともあれ、空室を１室でも早く埋めることが最優先にやるべきことだと明確になった
。