前回に引き続いて賃貸か持ち家かシリーズ。
今日は持ち家としてマンションを買う場合のデメリット編です。
メリット編は前回記事を！
私も現在持ち家のマンションに住んでいますが、よいことだけではありません！
マンション持ち家のメリットデメリット
デメリット
１．買い替え・住み替えが大変（時間がかかる）
これは賃貸のメリットと真逆ですね！新築・築浅共通です。
よい物件に巡り合えて買えたものの、仕事や家庭の事情で他の地域に移り住まなくてはならなくなったという際にすぐに売って引っ越すというのがやっぱり難しいです。
安く売りだせば買い手はすぐに見つかるかもしれませんが、そもそも売りに出す（SUUMOなどに掲載）、売買契約を結ぶ、仲介手数料などの諸経費を払う、引き渡しなど最低限の手続きだけでも数か月は絶対必要です。
ちなみに売る時のざっくりした流れは以下の通りです。
①仲介販売不動産会社を決めて委託契約をする（２～4週間）
不動産の売買は素人ができるものではありません。
販売活動や売買契約に関する手続きを手数料を払って委託するのが通常です。
例えば、住友不動産販売、東急リバブル、三井不動産リアルティ、地場の不動産会社などにですね。
基本的にはそれらの会社のどれか1社と専属専任契約を結んで委託します。
※その他に専任契約、一般契約がありますが、その違いはここでは割愛します。Googleで検索してみてくださいね。
最初から1社決めて連絡すれば1日で済むのですが、「イエウール」みたいな仲介業者への一斉査定依頼から複数社に投げてしまうと大変なことになります笑
有象無象の会社からハイエナのごとく電話やSMSやメールが来て「査定させてください！」「お打ち合わせさせてください！」とやってきて、そこで時間をとられてしまいます。
ぶっちゃけ決めの大手2～3社に個別申込して比較＆仲介手数料の価格競争（←これ重要）をさせた方がよいです。
また仲介業者によっていろいろ付帯サービスがついてくるのでそこもチェックです。
②SUUMOやホームズなどのサイトに掲載（数か月）
決めた仲介業者からどの辺の価格帯で掲載するか提案をもらって決めます。
高め・ど真ん中・低めの金額の中で最初にいくらで出すかですね。
一刻でも早く売りたい場合は安く出せば、そこに住みたいという人だけでなくそこを買って賃貸に出したいという投資目的の人や会社も含めて買い手は早く現れると思います。
又は急ぎではない（手放したい時期までに半年以上ある）場合は、高めに出して徐々に下げていく形でもよいと思います。
なお、まずは価格と物件情報だけを先行して掲載し、その後に付帯サービスでおうちの中をきれいに片づけ・掃除して簡単なインテリアコーディネートを行ってプロのカメラマンが撮影した映え写真を後から追加掲載する流れになると思います。
このサービスもやっているところとやっていないところがあるので業者選定の時はぜひ確認してみてください！
やっぱり見栄えのよい写真を掲載した方が問い合わせは多く来ます
③内見に来る人におうちを案内
内見に来たから買うというわけではありません。
5組来てその中から買う人が現れたらいい方です。
事前に決めた日時に家を掃除して案内して部屋の中を説明するというのも何回かやるのも意外と疲れます汗
④買付証明書をもらう
これは直接こちらが何かするというわけではないですが、「買います！」という意思表示の申し込みを購入希望者からもらうと一区切りです。
⑤売買契約を結ぶ
仲介業者、売主である自分、買主の3社で集まってご挨拶しながら売買契約書の読み合わせを行います。
質問とかがなければ2時間で終わりますが、事前に買主さんがあまり細かいところを把握しておらず当日になって質問がわらわら出ると3時間コースになることも・・・
⑥引き渡し
物件の引き渡し日は⑤の段階で正式にFIXします。
売買契約を結んでから1か月以内の引き渡し日になっていることが多いと思います。
なるべく高く売ろうと思うと半年は見た方がよいと思います。
売るんじゃなくて賃貸にして貸し出せばいいんじゃない！？
もしかするとそういう風に考える人もいるかもしれません。
私も一瞬思った時がありました笑
そうすれば家賃で住宅ローンを返して、自分は他の家に住めばいい！ですもんね。
でも、できる場合もありますが注意が必要です。
まず、次の物件もマンションなどをローンを組んで買おうとすると、今のマンションのローン＝借金があるということで普通の一般市民であればほぼ希望のローンが組めないと思います。
「次は賃貸に住みます！」というならありですね！
加えて、今のマンションのローンを「住宅ローン」で組んでいるとすると、住宅ローンは自分が住む住居用の物件のみという条件が付いており、賃貸に出すということになると、
- 金利が高い「投資用ローン」に切り替えなければならない
- または全額返済を求められる
２．ローンを組むということ
- 事務取扱手数料型（借入金額×2.2％目安で固定額を払う）
- 保証料一括前払い型（現金で先にまとめて払う）
- 保証料金利上乗せ型（相当分を金利に上乗せして払う）
３．新築マンションの場合、住めるのは数か月～1年先
新築マンションが売りに出されるのはまだ建設前、建設中の段階から売りに出されます。
つまり入居できるのは半年後～1年後ですよという状態です。
実物が確認できないので、「モデルルーム」で模型やCGや代表的な間取りの部屋を再現を確認して想像して決める必要があります。
実物を見ないで買うというのもちょっと怖いですよね。
ちなみに大手ブランドマンションであれば室内をカスタマイズできたりするので造作を入れたりクロスを変えたりできることは意外に結構あります。
なお、築浅の場合はすでに存在している物件なので、実物を確認できるので安心ですが、当然そこから何かを変えたいというのはリフォームになってしまい、そもそもリフォーム自体がマンションによってはできるできないもあるので要注意です。
おまけですが、人気物件は建物が完成する前に全戸完売しますが、人気がない（価格が相場よりも高いor立地が悪いなど）場合は建物が完成して引き渡した後でも売れ残っています。
なので、物件探しで、仮に買ったとしても買った時と同額以上で数年後でも売れるような物件の判断をする場合は、目安の一つはマンションの販売が順調かそうでないかですね。
４．ローンとは別に修繕積立金、管理費などがかかる
ローンを組んで買ったから後はローンの返済だけ！なんてことはありません。
毎月、修繕積立金や管理費がかかります。
これはマンションの規模や建物に対する戸数によって変わります。
例えば修繕費用が高額になるタワーマンションは修繕積立金が高いですし、無駄に共用施設（ジム、プール、大浴場など）があるとその管理費も高くなります。
そしてマンションの築年数が上がるにつれて定期的に金額が上がります！
私は前に住んでいたマンションは4年目に入った段階でめちゃ上がりました
５．マンションは最後は価値がゼロになる
私はこれが一番のデメリットだと思います。
せっかく高い買い物をして35年かけてようやく完済したけれど、老朽化が進んで最後は壊される運命にあります。
前の記事でも書きましたが、最新のマンションは建物寿命が延びているといっても現実的に住める限度があり、最後は取り壊されて価値はゼロになります。
それでも自分が死ぬまで住めればいいんだ！というのであれば問題ありません。
例えば30歳で新築マンションを購入し、85歳まで生きたとするとその時点で築55年。
ギリ住めそうですがきわどいところですよね。。。
しかし、最後はなくなるものになるので子供にも何も残せないですし、老後に売ろうとしてもお金にならない可能性は築年数に応じて高くなります。
こうしてみると、デメリットが5つも上がってしまいましたが、本質的なデメリットは最後の5番目だと思います。
マンションを買う時は、その出口戦略（＝売ることの方針や計画）も合わせて考えなければいけないと私は考えています。
となって・・・
賃貸よりも持ち家がいいんじゃないか？←35歳
持ち家でもマンションよりも土地がある戸建てがいいんじゃないか←今ここ
さて、ようやく次回は持ち家戸建て編です。
なぜ戸建てにしようと思ったのか？！
いろいろ書いてみようと思います。