国交省の敷地売却ルール緩和の方針に期待 | 廣田信子のブログ

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こんにちは! 廣田信子です。

 

8月3日の日経新聞に、「老朽マンション敷地売却容易に」

という記事が掲載されました。

 

今、

国交省が有識者を入れて検討している課題について、

 

老朽マンションの敷地売却制度の対象拡大の方向での

法改正が行われる…ということだと思われます。

 

現在、老朽マンションの建替えとしては、

 

区分所有所有法による4/5の特別多数決議によるもの他、

 

建替え円滑化法第108条(2014年改正)による

敷地売却決議(4/5の特別多数決議)による建替え

 

(一旦区分所有関係を解消し、土地の代金を配分。

区分所有者は別の住居に移ることも、

不動産業者が建替えたマンション(複合用途可)に、

再入居することも可能。)

 

という方法がありました。

 

(*共に詳細な決議要件については省略します。)

 

ただし、

建替え円滑化法による建替えが可能なのは、

特定行政庁から

耐震性不足の認定を受けたマンションに限られます。

 

したがって、いくら老朽化しても、

壁構造の5階建て階段室団地等は、耐震性は満たしているため、

敷地売却決議による解消という方法がとれません。

(敷地売却には民法による全員の賛成が必要)

 

これは、団地再生を阻む大きな要因として、

日本マンション学会でも指摘され、

国交省の検討会でも論じられていました。

 

国交省は、適用できる建物の範囲を広げ

耐震性に問題がなくても、

骨組みや外壁、配管といった設備の劣化や、

マンション管理の不備などを加味する方針で、

 

今後、客観性がある具体的な基準をつめていく…と。

 

たいへん歓迎すべき話なのですが…

 

記事では、国交省は、

1981年6月以降の新耐震基準の建物の老朽化に

対応するための措置だ…と。

 

えっ、いきなりそれを言う?。

 

1981年6月以降の新耐震基準のマンションは、

建替えを考えずに長寿命化を目指そうということが、

だいぶ浸透してきているのに…また物議をかもしそう。

 

まずは、旧耐震基準時代に造られ

築50年を迎え、耐震性は満たすが、

建物や設備の老朽化や

管理組合運営の弱体化が進んでいる団地の再生のための緩和…

と言ってもらいたいな…と。

 

そして、もうひとつ気になる部分が…

 

今の建替え円滑化法では、

耐震性が不足している危険建物の除去というのが

大前提なので、

 

敷地売却の前であれ、後であれ、

建物は必ず解体しなければなりません。

 

しかし、配管設備の劣化や管理組合運営の不全が、

要件に加えられるのであれば、

 

必ずしも建物を除去しなくても、

 

建物ごと買い取った業者が、

建物ごとスケルトン改修をして、

生まれ変わらせて、

賃貸マンションにする…というようなことも

可能なはずです。

 

そして、元の住民が、賃借人として

そこに戻ってくることも…。

 

ぜひ、解体を前提としない

建物・敷地一括売却も可能になるような

法改正になってもらいたいと願います。

 

昨夜も、それがテーマの研究委員会の会合があり、

改正が前提の未来の可能性を議論していました。

 

高経年団地の未来の可能性が広がる改正を期待します。

 

 

 

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