当社なんば地区所有地の開発について（2019.10.1 15:00）
ニッピ保有の土地にホテルを建設するそうです
（会社リリース）
ニッピには深い思い入れがあります
二年前にニッピを知り、飛びつき（購入し）長期塩漬けになっていました
2017.11.11 ひかこのブログ
今年8月時点では含み損ランキング3位にいましたが、
ここ数日、ユニゾ効果なのか、ニッピの保有不動産の含み益を狙った買いが入り、上昇しています
まず、明日は、ストップ高でしょ！！
わくわくしながら、
ニッピの難波の不動産がらみを少し調べてみました。
【難波中二丁目開発土地の固定資産税額】
南海なんば駅なんばパークスのすぐ南の土地
大阪を代表するターミナル駅徒歩数分の超一等地
現在は青空駐車場
高単価の駐車料金・高い稼働があっても、採算が取れない気がします
では、そもそも、ニッピはいくらの固定資産税を支払っているのでしょうか？？
※ざっくり計算しており、間違っているかもしれません
・対象の土地（本開発地全体敷地面積8,915㎡）
・路線価は阪神高速道路1号環状線が970B（正面路線とする）、なんばパークス側が960B
・普通商業・併用住宅地区（加算率0.08）
固定資産税評価額970千円×1.08×8,915＝9,339百万円
9,339×1.4％＝131百万円
タイムズ難波中央（当該土地）の車両数約400台で、平日最大700円、休日20分300円（法外 ニッピのぼったくり！）なので、
400台×2,000円/日×50％（稼働率）×365日＝146百万円
まぁ、駐車料金で固定資産税分だけはカバーできていたのだと思います
【南海電機鉄道との一般定期借地権設定契約】
・敷地面積：4,405㎡
・期間：2020年4月～2075年3月（55年間）
・用途：ホテル（515室）、店舗
・転借人（建築主）：Centra Osaka特定目的会社
一般定期借地権とは、存続期間50年以上、目的の制限がなく、借地権終了後に建物買取請求権が発生しない借地権です
通常の借地権で土地を貸すと、最低30年の貸出、契約時に建物があると契約更新を受け入れる、もしくは建物を買い取る必要があり、貸し手に非常に不利になります
50年後ホテルも耐用年数を終えて、更地でニッピに手元に戻ってきますが、大分先ですね
借地権収入はどれくらいになるのでしょうか
ホテルの採算を考えたとき、
売上8,000円/人×515部屋×70％（稼働率）×365日＝1,053百万円
1,053百万円×20％（粗利適当）＝210百万円
借地権収入は、駐車場よりちょっと多いくらいなのかもしれません
実際の所、分からん！！
【計画しているホテル センタラ・ホテル＆リゾート】
・計画：地上34階、客室数515室、フィットネスセンター、多彩なレストランと宴会施設等を整備、日本初進出となるハイエンドホテルをオープン
・「センタラ・ホテル＆リゾート」：
1970年代にタイのショッピングモール・見本市（会議場）・ホテルの建設を目的に設立
タイ各地・ベトナム・モルディブ・スリランカ・オマーン・カタールなどリゾート地を中心に世界13か国での豊富な実績を持つ
日本初進出というのが少し不安ですが、他の宿泊施設と差別化ができ、国内の観光客のニーズを掴める可能性を秘めていると思います
【余談】
今年30歳の年で、立つ座るの動作で、ひざがぽきぽき言い、関節が悲鳴をあげています
ニッピの株主優待はニッピコラーゲン3袋がもらえます
コラーゲンの粉で、無味無臭で、料理に混ぜても、味が変わらず摂取できます
摂取した日は心なしか、間接の調子が良くなります
3袋あったのに残り1袋
もう、この白い粉なしでは生きていけません(笑)
これが終わったら、どうするものか、
次の株主優待まで待てない気がするので、定期購入しようか迷い中です
以上