こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら8年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
さて、不動産売買の現場でよく言われるが
宅建試験(10月中旬)が
終わると繁忙期だぜっ
この夏場は凪のように動かず
めちゃくちゃ不安だったが
やって来ました繁忙期
今年もアノマリー通りの動きっす
でも今年はちょっと特徴があるね
っていうか
2年くらい前から売れる物件に
どんどんグラデーションが
明確になってきた
中古マンションが価格比較や相場感も
均一化されて分かりやすいんで
下記の通り説明しまーす
ウチがやってる大阪市内の
端っこ辺りの中古市場だと
価格帯のレベル感は下記の通り
↓
①3,000万台後半〜4,000万以上
(基本的に駅近、築浅、人気良し物件)
②2,500〜3,000万
(何か目を瞑ればまぁ良し)
③2,000〜2,500万
(築古or駅遠い、でも安いんじゃね？的な)
④2,000万以下
(若者は買わない築古物件)
不動産価格はコロナをきっかけに
急激に高騰しましたよね？
まずこの時は
①〜④の全てが高騰した
それから徐々に④の低価格帯が伸びなくなり
③も価格上昇が横這い
今は①だけがぐんぐん価格上昇していて
②もまだ緩やかに上昇傾向です
今、バンバン売れているのは
①と②だけ
一昨日は①〜④を手当たり次第
物件を仕入れまくったが
なかなか売れずに死にかけた。。
昨年あたりから目利き厳選して
①と②をメインに仕入れたので
有り難いことに完成在庫は全て売れたー
たまにデカい指値を入れられるが
全て断ってもそのうち満額申込みが
入るんで大丈夫な感じ
みてる側から築浅好立地物件が
満額か30マン値引きくらいで
バンバン売れていくのを目の当たりにして
次に同じレベルの物件が出てくると
売出し価格が上がってますから
ただ、目端がきく買取業者は
そんなことは分かってるんで結局
仕入時に先高感を予測して
①②物件仕入競合が激しくなって
上手く仕入が継続出来なかったんで
もう売る物件が無いっす
(リフォーム中と仕入予定の2物件のみ)
ま、ウチは中古再生販売が本業なんで
このあたりの相場の分析や予想は
日頃から頭から煙が出るほど
考えて考えて考えまくります
働いて働いて働いて、働いて参ります！
みたい笑
(↑この文言に噛み付くやつ正気か？笑)
まぁこのあたりの仕入選択戦略を間違えると
それこそ命取りっすから。。
しかしまぁ
なぜにこんな売れ筋傾向に
明確な差が強く出てきたのかを
深掘りして考えると
買うお客さん側の
可分所得の差
＆
金融リテラシーの差
でしょうねー
身も蓋も無い話だが今、
年収に余裕が有る人は確率論として
基本的なリテラシーが高いはず
インフレ対策として株などで
儲かってる人も多いだろうし
年収を上げる努力もしているだろう
今は住宅ローン金利が少し上がって
しかも物件価格も上がったのに
そんな人たちは迷わず不動産を
買ってます
一方、10年くらい前だと
もう住宅ローンを組めない高齢者さんは
終の住処として1,000万前後の
安い中古マンションをキャッシュで
よく買って頂いた
しかし今では同じ中古マンションが
築年数が10年古くなったにもかかわらず
1,500〜2,000万近くに上昇！
そりゃ今の高齢者さんの多くは
長年のデフレが身に染みついてますから
インフレ対策なんてやってない人が大半。。
そうなると年金や貯金からの
可分所得が自動的に増えるはずないんで
当時の価格のままなら買えた人も
値上がりした今、同じマンションを
買える人の確率は減るよね。。。
(④のゾーンが売れなくなる)
このインフレ下でますます可分所得の
格差が広かる＝不動産の格差
ってな話になるんよね。。。
市内中心部の中古マンション価格なんて
久々に見るともう顎が外れるほど
高騰しまくりです
でもよーく見ると築浅好立地は
ビビるほど爆上げしてるが
築古や難あり物件はそれほど上がってない
金融リテラシーの有る人が好む物件は
どんどん爆上げして
それなりの物件はそれなりに
ってな相場っすね。。。
もう確変は終わったんで
安い価格帯ほど
価格は伸びない
(数百マンの収益戸建用は別の話)
グラデーションの濃淡が
どんどん明確に分かれはじめた
ま、今の景気が悪いってこともないが
特に活況って感じでも無いのに
不動産やゴールド、株価が上がってるのは
ただただ貨幣の価値が下がり続けてる
だけなんすよ
そりゃ世界中がヘリコプターマネーを
ばら撒き続けてるねんから当然の結果
国債を乱発しまくって夏前に償還借り換えが
出来るかヒヤヒヤだった米ドルが
価値を毀損し続けてるのに
その米ドル以上に
価値毀損している【円】
ま、円安が止まらないのは
ただただ日本側の金利が低いだけかな？
世界中が紙幣を刷りまくってりゃ
貨幣価値が希釈されて劣化するのは
当たり前なんで
富裕層はこぞって価値あるモノ
(不動産、ゴールド、株など)に
資産の一部や大半を替えておくのは
当然の流れ
コレが原因で
日本は特に景気が活況でもないのに
何故か不思議と
株や不動産が高騰する正体
希少価値があるゴールドや好立地不動産
などの【限定モノ】と比べりゃ
貨幣価値が毀損し続けて
ダダ下がりしてるんすよ！
しかも日本はまだ世界的に群を抜いて
低金利状態が続いているんで
融資を使って不動産に替えておくのは
ある意味(インフレ対策として)
理にかなってるよねー
だからこんなスゲェ素人さんが
居るわけですよ笑
↓
ってなことなんぞ
このブログを読んで頂いている方々は
当たり前田のクラッカーと
お分かりでしょう笑
だからこそ大家業をされている方が
多いんでしょうねー
あ、インフレが今後も続くとか
続かないとかは自己判断でねー
おわり