こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
ブログを通じて親交がある
青森の『直樹少年』から
殻付きホタテをいただきましたー😋
↓
ま、少年とかたってますが
正真正銘のオッさんのはず笑
だって今回は伝票の商品欄に
『ホタテのロケンロー』
前回は『武田久美子が着けてた貝』
ですよー笑
ぜってー昭和のオッさんでしょ？
歳の離れたウチの嫁は
ホタテマンも武田久美子の貝ブラも
『知らん』って
言ってましたもん
少年、ぷりっぷりのホタテ
ありがとうございまーす😋
大阪人が大好きな有名スイーツを
送りましたので子どもさんと食べてねー♪
ちなみに直樹少年のブログによると
不動産業界に転職されたそうなんで
応援してまーす！🔥
ってか近けりゃマジで
ウチに来て欲しいっす
(↑誰がウチみたいな弱小に来るねーんw)
ブログって長く読んでると書き手の
人となりが滲み出るから
彼ならぜひぜひ来て欲しい人です
(いや、青森やから来ないってw)
さて月末と週末が重なり賃貸仲介契約や
売買仲介契約、自社販売物件の契約、
査定訪問に案内と集中しておりました
もう閑散期が間近だが今年はなぜだか
有り難いことにまだまだ忙しい
6月末に詰め込まれた契約の書類整理や
今月決済の抵当権抹消確認や抹消依頼、
司法書士の手配など嬉しい作業と共に
保有築古ハイツの退去が3件出たんで
退去立会いや清算作業などの
マイナス作業も忙しいっす
しかも3件とも2LDKのファミリータイプ
築浅なら楽勝だがウチの築古物件だと
次の客付けは厳しい戦いが待ってる。。
よりによってこの時期に退去って
何かの罰ゲームっすか？
でもそーいや、自宅売却の依頼を受けて
ウチが仲介業者として成約したお客さんが
賃貸へ住み替えなんで
ウチの営業くん1号が探すことになり
ようやく見つけた希望物件の案内段取りで
管理会社へ連絡すると、
なんとその賃貸物件は今日だけで5組の
案内が入っているらしい
すぐにその賃貸物件へ案内に行くと
既に先組が案内中。。
更に2番手の案内組がドアの前で待機中！
何じゃコレ⁉️
客が湧いてるやん
ウチは3組目の内見待ちだったが、
この物件を逃すまいとまだ内見前の待機中に
営業くんが近くのコンビニから
管理会社へ入居申込書をfaxして
1番手で部屋止め完了！
さすが元賃貸店長の営業くん
管理会社へ部屋止めを確定させてから
3番目にゆっくり内見して、
お客さんも『ココを借ります！』
ってな流れに
ま、ぶっちゃけ褒められた行為じゃないが
もうこの部屋で決めないと売却契約済みの
自宅を引渡す日には間に合わない
タイミングだったのでお客さんも
内見前から借りるつもりだったし〜
ちなみにこの賃貸物件、
特に良い立地でも無いし
室内が抜群に綺麗でも無いし
築浅でも何でも無い
ありふれた
ファミリータイプなんですが
1日で5組も内見が入る湧きっぷり
今回はたまたま営業くんの機転で
売主さんの住み替え先を確保出来たが
まぁ冷汗もんのビックリ事態だったみたい
なんせ売主さん
自宅売却の決済日が決まってるのに
住み替え先を確保出来なけれりゃ
めちゃくちゃ面倒な事態になるからね
ま、売主さんの住み替え先が決まって
売却決済も一安心だがでも
なぜこんな事態に？？
実は売主さんが希望する住み替え場所は
狭いエリアを限定で探していた。
お客さんの住み替え先場所自体は
地域的に特に良い立地じゃないし
家賃条件的にも楽勝っぽいので
営業くん1号もちょちょっとレインズを
探せばなんぼでも有りそうな条件だと
油断していたが、いざ探し始めると
ファミリータイプが全く無い
なんとこの周辺は
ファミリータイプの
賃貸物件がほぼ無い
真空地帯になっていた
なるほどね。。
だから何の変哲もない2LDKの賃貸物件に
1日5組もの内見希望が集中したんやね
ってことは
この地域でファミリータイプの
賃貸物件を保有出来れば
絶対に負けない
賃貸運営が可能！
(↑不動産屋のサガですぐこんな事を思うw)
しかも今後、ファミリータイプの
賃貸物件が建築される可能性は
ほぼ無い
なぜなら今の土地相場と建築費を考えると
小分けにしたワンルームでも採算ギリギリ
なのにファミリータイプの一棟マンションを
作って採算が合うわけないからねー
数年前からの不動産投資人気で
都市部は次々と賃貸物件が建築されるが
土地を買って建物を建てるとなると
１Ｋくらいしか採算に合わないんで
新築賃貸マンションの新規供給は
ほぼほぼ１K単身者向けの物件
利回りを限界まで下げたとしても
続き間の【なんちゃて1LDK】が
限界だろうね。。
コレ、意味が分からないだろうけど
例えばスイカを一玉で売るより
一玉を小分けにカットしたほうが
総額は高く売れますやん？
賃貸の家賃相場も全く同じ理屈で
1室あたりの室内面積を
2倍にしても
家賃が2倍取れるわけない
ってこと
例えば50㎡の2LDK家賃108,000円を
10室造るよりも同じ大きさの建物に
25㎡の１Ｒ家賃68,000円を20室造るほうが
効率的で収益利回りが高くなるわけ
(小分けにすれば収益利回りが上がる)
今の土地相場と建築費を逆算すると
新築でファミリータイプ賃貸物件なんて
採算ベースに乗らないんで
そうそう建築されるはずが無いってこと
ま、地主や老舗不動産屋なら
昔から持ってる土地が有るんで
『出費は建築費だけ』
みたいな土地オーナーなら
ファミリータイプの賃貸物件を
建築しても利回り採算が合うけどねー
(だから地主には永遠に勝てないw)
ってことでこんなエリアで
ファミリータイプ賃貸物件を持ってりゃ
最強なんすよ〜
逆に言えば都市部で地下鉄の
駅近エリアであろうと
単身者向けの1Kやなんちゃて1LDKは
昔からめちゃくちゃ多いし
今後もバンバン建築されるんで
需給バランスの悪化はめちゃ速いってこと
ってことで築浅だろうと
単身者向けの一棟モンは
手出し無用ですよー
特に銀行評価が出やすい
駅近の単身向け賃貸物件は
一般的な感覚や銀行目線だと
良く見えるだろうが実際は
超絶レッドオーシャンですよー
(↑やってる人しか分からないw)
かと言ってさすがに今回の真空地帯で
ファミリータイプの一棟マンションを
中古で買える可能性はほぼ皆無。。
(そもそもそんな物件自体が希少だからね)
たまたま真空地帯の歪みを発見したが
ウチレベルの弱小会社だと
新築でファミリータイプを建てるなんて
無理ゲー過ぎるし、中古収益も無い。。
残るは築古分譲マンションを買って
賃貸で回すくらいしか無いよねー
ってことで不動産屋のサガとして早速
このエリアの築古分譲マンションを
探してみまーす
(↑売るも良し、貸すも良し👌)
ファミリータイプの分譲マンションなら
築古でもそこらの地主物件より規模感も
共用部も綺麗なんで室内さえパリッとすりゃ
需給バランス的に賃貸客付けは楽勝〜
ファミリータイプの賃貸物件が
希少ってことはブツを持ってりゃ
間違い無く売る時も楽勝
ちなみに戸建賃貸ってな手もあるが
築古低家賃帯は客付けも運営もツラいんで
やるならパリッとした築浅戸建かなw
ま、築浅戸建は実需向けとして
充分売れるんで利回りなんて言ってると
全く買えんが。。
こんな感じで三度のメシを食うが如く
もう無意識レベルで
不動産の需給バランスや
歪みを日々感じたり
趣味感覚で調べてみたり
しております
そりゃ仕事を義務感とか責任感から
嫌々やるなんて全くダメだし
そもそもオモンナイやん？
【仕事＝ライフワーク or 趣味】
くらいじゃないと続かないし
プロとしておまんまも食えませんから
ま、サラリーマンの仕事でも一緒で
仕事が趣味ともライフワークとも
思えないなら
せめてゲーム感覚くらいで
やらないとオモンナイし
やってらんないよーw
【脱サラ目指しゲーム】
【この業界や会社で生き残るゲーム】
【オゼゼを上手に借りて
利益を何とか残すゲーム】
【苦労を幸せに転換させるゲーム】
【出世したもん勝ちゲーム】
【嫌な上司の機嫌を取りまくるゲーム】
【如何に楽して社内ポジションを
確保出来るかゲーム】
【デカいミスを如何にバレずに
挽回出来るかゲーム】
【怒り狂ってる客を如何に
まるく収めるかゲーム】
とかねー
(リーマン時代はこんな感じでしたw)
ま、こんなことを周りに言うと
『おまえ。。 さすがＢ型やのぉ。。。
おまえみたいに呑気にゲーム感覚で
仕事なんぞ出来るわけないやんけっ
】
って貶されてましたけどねー
リーマン時代は憂鬱な仕事も多かったし
今もヒヤヒヤしたりヒリヒリしたりで
全てをゲーム感覚で割り切るなんて
もちろんめちゃムズイけどねー
自分とは別人のキャラクターを
自分の中に作って、そいつに嫌なことや
出来そうにない事をやらせるゲーム感覚
(↑幽体離脱？ 二重人格？w)
ま、このゲーム感覚で仕事をする技は
ハマる人にはハマる
大昔の先輩に教えて貰った技っす
おわり