こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
さて２年以上も前に仕入れた区分マンション、
改装とホームステージングをやっていたが
全くちっとも全然売れない。。
販売スタート時から何度か値下げして
細かく言うと２度、買付が入ったが
いずれも買主さんのローンが通らず。。。
やっぱ属性の悪い地域で
物件を買っちゃダメだね
(差別じゃ無いが、売ってる側からすりゃ
マジで死活問題やもんね。。)
で、仕入から２年を迎える4月下旬、
いつものメインバンク融資担当者が
別の融資案件でやって来て
（融資担当者）
そーいや例のマンション、
期限延長どうします？
でもさすがに３回目の期限延長は
マズいんすよね。。。
（１年後に一括返済が原則！
以後のリスケは延長半年なんで３年目の
延長突入は３回目のリスケとなる
）
（オレ）
え、もう次の延長は無理っぽい？？
（融資担当者）
いえ、社長がヤレっ！
って言うならやりますけど
今回新規で持込んで頂いた案件が
通りにくくなります。。。
（オレ）
あ、なるほどね。。
一応２回、買付が入ってんけど
2回ともローンアウトやねんなぁ。。
やっぱ、属性の悪い地域は
買っちゃいかんわ。。。
ほな今回の仕入案件の方が
金額が嵩張るし、もうしょーがねーから
リスケ案件は一旦、
全額耳を揃えて返しまっさ～
（融資担当者）
あはは。。。
じゃ、期限延長の申請はしませんので
今月末には自動的に融資額全額が
一括で口座から落ちますので預金不足だけ
無いようお願いします
（オレ）
了解了解～
おたく経由で借りた保証協会付の
無担保運転資金もたんまり入ってるから
大丈夫大丈夫〜
（融資担当者）
ですねー
ほな、新規融資案件は2〜3日で
オッケー出ると思いますんで
月末実行でおねしゃす
ほんま月末月末ってうるさいなぁw
もちろん自己資金で3〜4件分くらいは
販売物件の融資額は一括返済出来るし
それくらいの手元資金は持っておかないと
めちゃんこ怖い
でも昨年は手元資金以上の
一括返済期限が立て続けに到来して
マジでビビった
もし銀行から販売在庫物件全ての
返済期限リスケを拒否られたら
さすがに2億規模の一括返済なんて
無理ゲーですからね
で、今回はこんな時のために
予め借金しておいた借金を使って
借金を一括返済した
（ややこしいね～ｗ）
ね？
やっぱ事業の要は
手元資金が命綱なんすよね～
1〜3%の金利なんぞ倒産保険と考えりゃ
安いもんですw
しかも手元資金さえあれば
ケツが浮くような物件が来ても
即決で手付金をブッ込めるし〜
コレを分かってない知り合い業者が
タヒりそうになってるもんね
↓
↑その後の経過は怖くて
こっちからは聞けないw
そして４月末、ガバっと融資額が一括で
引き落とされた
後日、融資担当者が根抵当権抹消の書類を
持って来てくれたので、いつか売れるたら使う
抹消書類を物件ファイルに入れて保管です
あとは何としてでも売り切る覚悟で
ホームステージングを全て入れ替えたり
GW前にもう完全に赤字をこく損切価格に
更に値下げを断行した結果、
ようやく６月にようやく売れたー
(↑大赤字の損切り価格で。。
)
３度目の正直で今回は買主さんの
住宅ローンも本審査までOKが出たので
ホームステージングの撤去と引渡前の
設備動作チェックを営業くん２号に依頼
ちなみにホームステージングは
営業くん２号が事業の釣り竿の一つとして
やっているので、ウチが毎月２万円を
彼に支払っております
3物件のステージングを任せているんで
毎月6マンを彼に支払っているが
ちょうど彼に貸してるウチのビル内の
店舗家賃も6マンなんでピッタリ相殺ww
今回の長期在庫マンション、
毎月のホームステージング費の他に
管積金も必要だし、借入元本を除く
２年間の金利支払いも掛かるので
この長期在庫1軒を持ってるだけで
毎月１０万もの経費が消えていくんですよ。。
（10万×27ケ月＝▲270万円）
そもそもこの物件、
仕入当初の事業計画では
200～300万円ほどの利益見込みだったが
２年間売れずに持っていただけで
利益見込みのほとんどを
経費で食い潰したってわけ。。。
結果論だがもっと早く値下げを
するべきだった。。
（ひょこっと売れたりするんで判断がムズイ）
しかも最終的には当初の販売価格から
４００万円以上の出血大赤字値下げで
ようやく売れたのでこの物件は
大赤字の損切りとなったよ
２年もあれば良い地域なら相場が
後から追いついて来て
ひょっこり売れたりするけど
この地域は全くダメだった。。。。
（不動産は価格云々より立地が命やもんね～）
２年もアレやコレやチラシ広告も打ったり
ポータルサイトの費用も掛かってるのに
結局は他業者仲介からの客付けなんで
客付け業者への手数料支払いも有るので
マジで大赤字っす。。
やっぱ、今の再生販売事業はそもそも
仕入れ時に高値で買うしかないので
リスクがデカいし区分マンションは
売れない期間中も管理費・積立金の
無駄払いも有るんで余計にシンドイ。。。
ま、それでも区分マンションは
土地や戸建より振れ幅が少ないので
小リスクやけどね～
中古戸建なんて人気エリア以外で
相場の読みを外すと,それこそ
いつ売れるん？
ナンボに下げたら売れるねーん
ってな地獄のような状況に
なったりするもんね。。。
もちろん、そんな状況にならないよう
仕入価格を抑えることで防げるが
そんな甘っちょろいこと言ってると
マジで永遠に買えないんすよ。。。
(↑だから今は買取業から仲介業へシフトw)
ま、今回の区分マンション
大赤字をこいてようやく売れたが
何が嬉しいって
借入金は先に一括返済してるんで
売却決済をすりゃ
売買代金まるまる
キャッシュが増えること
もう今や大赤字を
ブッこいた事なんて
忘れるくらい嬉しいっすｗ
(↑やった人にしか分からないだろうw)
この売却代金分のキャッシュは
来週の決済が終わればまるまる増えるし
６月最終週にマル経融資も入ったので
その融資金も手元キャッシュ増～
↓
加えて６月最終日にも
メインバンクのノルマに協力して
返済が進んだ一番古い保証協会付融資を
借り換えたので、更に真水（キャッシュ）が
増えた～
↓
返済で減った手元キャッシュを補充する為
何本も有る融資を毎年古い順に
借り換えて減った分を満タンにして
ぐるぐる回しておりますw
(↑通称：金利は無視の自転車操業w)
この数週間で増えるキャッシュは
そのまま少し前のブログに書いた
プチビジネスホテル購入の
不足分に投入じゃーっ！
いや～
いつもながら綱渡りの資金繰りですが
ここで大問題発生！
なんと肝心のビジネスホテル融資の審査が
全く進んでいない。。
地銀さんに融資打診をお願いしているが
ここの地銀さんの融資方法は
まず保証協会付有担保融資の
担保評価を出して、残りを
地銀プロパーでどこまで
つぎ足せるかってスタイル
しかし、肝心の保証協会側が
昨今のコロナ融資のリスケや
伴走型無担保融資のオーダーが
めちゃくちゃ積み上がっていて
完全に機能不全に陥るほど
忙しいらしい。。。
ってことで通常なら
有担保融資の担保評価は
２週間ほどで出るのが常だが
今回ウチの融資審査、
今は全く手つかずのままホッタラカシで
いつ出せるかも全くの未定らしい。。
国系の融資は困ってる人が
優先だからね。。
ま、保証協会側もコロナ禍が終わった今、
困窮している企業への追い貸しは
さすがに無いらしく既存融資のリスケや
条件変更の審査で機能不全になるほど
忙しいらしい。。
これは参った
どっちでもええような物件なら
これが定めと諦めるが
今回のプチビジネスホテルは
何としても欲しい～
ウチの融資進捗を待って貰ってる
雲上社長にいったい
何て言うたらええね～ん
（↑今、ココです。。。）
もし融資が出るとしても物件価格には
全く足りない融資額を予想していたんで
結果的な偶然が重なったが可能な限り
キャッシュをブっ込む用意は出来たのに
肝心の融資審査が全く進まんとはね。。
ほんま、物事がスムーズに
進んだためしが無いわ。。
（ま、こんなもんですｗ）
特に不動産をやってると予定通りに
物事が進むなんて奇跡に近い
案件を買えるのは千三つ(0.3%)やし
手のひらに乗っかってからでも
ゴールまで至るのは十三つ(30%)くらい
ま、営業も事業も上手く
行かないのが当たり前なんで
いちいち気にしてたら
身がもたないw
プチビジネスホテルの融資話は
続くかも。。。