こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
昨年、問題になった詐欺テナント。。。
⇊
年末にカタをつけて年明けから
新たに賃貸募集を掛けていたが
すぐに決まった。
次はパンを現地製造してネットで販売する方が
入居となった
元々は完全にラーメン屋仕様だったので
居抜きで募集していたが、
次のパン屋さんはフルスケルトンにして
設備を入れたいとのことだったので
オッケーを出した。
ただ、スケルトン解体されると
もしこのテナントが抜けた後、
次の募集に差し障る。。。
家賃１０万レベルの店舗なので
スケルトンより居抜きの
店舗募集の方がはるかに
客付けしやすいからね～
ってことで、
いつもなら居抜き店舗の募集なら
敷金・保証金ナシの
室内現状渡しでさっさと埋めるが
今回は保証金預りにして４年目以降は
全額返還の償却返しとした。
（短期で退去されると困るからね。。。）
募集1ケ月でサクッと入居が決まり、
工事必要期間として２ケ月分フリーレントを
付けて保証金預りの契約にした。
いつでも売却が視野に有るんで
礼金や敷金、フリーレントなど
家賃以外の条件は
ゆるゆるになりがちw
ただちょっと面倒なのは
このハイツは1階に３区画のテナント、
２～３階に１DK～２DK×５室の
店舗下駄ばきの鉄骨ハイツなんですが
水道代は所有者一括払いなもんで
２ケ月毎に子メータ検針が必要で
大阪市内の端から端の移動は
地味に面倒なんですよね。。
(自主管理やからね)
ウチが再生後、新たに入居付けした
部屋は全て水道代込の家賃設定にしたので
検針が必要なのは元々入居の２室と
新たな飲食店２店舗のみ。
さすがに今回のパン屋さんと
昨年末に入居した焼肉屋さんの２店舗は
水の使用量が読めない飲食商売なもんで
水道代の定額設定には出来ないので
子メーター検針が必要になるよね。。
しかし４月から８月までは
ハイツ全体の水道使用量は
従前から微増程度だったので
水道代の請求はやらなかった。
検針に行く手間賃の方が面倒だし
そもそも、検針を忘れてたし～ｗｗ
ちなみに住居部分とテナント部分の
水道使用量の振り分けを毎月、
水道局から電話でヒアリングされる
住居とテナントでは単価が違うんだろうけど
ウチもいちいち子メーター検針に行ってないから
水道局からのヒアリングはいつも適当な数字を
返答しております
ま、家賃はしっかり保証会社から
口座振替されるのでパン屋さんの営業は
始まっているんだろうけど
ふと思い出して、
そーいやパン屋さんはどんな感じに
改装されているんやろ？？
（どんだけホッタラカシやねんｗ）
ちょうど営業クンが
近くに行く用事があったので
子メーター検針とパン屋さんの様子を
見に行ってもらった。
⇊
ビフォーのラーメン屋
アフター(パン屋さん)
↓
(ほぼ同じ角度の写真)
おーっ！
小汚かったラーメン屋が
めちゃくちゃ綺麗になってるやん
昨年末に入居した2軒隣りの
焼肉屋さんも流行ってそうやね～
前回のような詐欺テナントじゃなく
どちらもちゃんと営業されているんで
安心安心
ここは最寄り駅から１５分ほど
離れた寂れた準工住宅街で
パッと見には飲食店経営なんぞ
成り立つようには思えないロケーション。。
店舗どころか普通の住宅賃貸付けすらも
厳しく見える立地なんですが
何故か退去が出てもすぐに埋まるんですよね～
やっぱ、駅から遠いし周辺に何もない所で
店舗も住居も賃貸物件が少なすぎて
競合がほぼ居ないから
逆に埋まるんでしょうね～
この物件を保有してから
駅が近いとか周辺環境が良いとかよりも
最も大事なのは
需要と供給のバランス
だと思い知ったわけです
この物件の購入時、建物は築５０年超だし、
駅からも遠い寂れた準工地域に
入居者も2組のみだったので
当時の仲介さんからは完全に
『賃借人追い出し要の土地案件』
としてやってきた。
買取り競合ライバルは建売業者ばっかだし
案件として来た価格目線も
賃借人追い出し費用と
建物解体費用を考慮されて
更地土地相場の７掛け以下だった。
仲介業者も売主さんも
建物を再生して利回り逆算するような
物件じゃないと判断したらしく
オレ的には大いにラッキー物件〜
当時、仲介さんに
「再生して収益物件として検討するから
室内を見せて欲しい」
と言うと
『マジっすか⁉️』
と驚かれたからねーw
案件当時の室内
↓
奇跡的に外部からの雨漏れは無く
３階から2階、２階から１階への
室内水漏れが数部屋あっただけだった。
どちらも空家のまま１０年超ほったらかしで
浴室の床タイルや排水溝周りの防水が切れて
下階へ水漏れシャワー状態ｗ
再生リフォーム後
↓
モノがモノだけに
この程度の再生リフォームが適正
これ以上やっても
家賃には反映されないからね～
建物再生リフォームの道筋が見えると
控えめにみた満室想定利回りでも
ライバルである建売業者には
負けっこない買取り価格を
余裕のよっちゃんで提示出来たんで
ウチが買えましたｗｗ
もちろん、再生リフォ―ム費用は
まぁまぁな額が掛かったが
今じゃ利回り２０％超の稼ぎ頭です
まだ3年前なら
たまにはこんなラッキー物件もあったけど
でもこんな築古物件の一番のネックは
融資が使えない、もしくは使えたとしても
ノンバンクの高金利融資くらいってこと。。。
とはいえ収益保有として
何とか再生でそうな物件なら
今後も喰いつきたいがさすがに昨今は
もうこんなラッキー案件は
ほぼ来なくなったね。。。
ってか今は、さすがに誰が見ても
その建物は解体するやろー
ってな全空き古ビル付きの土地やのに
無理矢理に想定利回りをぶっ込んで
収益物件として売ろうとする売主や
仲介業者が増えたし
さすがにそんな価格じゃ誰も買わんやろー
って思ってたら仲介業者がテキトーに付けた
再生リフォ―ム費用を含まない満室想定利回りの
逆算価格で売れてたりしてね。。
(そんな砂上の楼閣価格で買って大丈夫？)
わずか3年前と比べても
もうこれだけ販売状況が変化してるから
同じ手法が通じる賞味期限は
ほんまに短いね。。
そりゃ、不動産を触る事業者は
毎日必死に案件を探してるし、
案件を何とか活かす方法を考えてるねんから
本やネットに情報が出る頃や
ライバル業者までもが広く認知する頃には
もう最終局面に近い状態になってるか
陳腐化した使えねー手法になってるよね
民泊もしかりで
「民泊」なんて言葉が生まれる前から
個人でやってた黎明期はやり方もセオリーも
手探り状態で分からんことだらけだったし
まだ法律も周辺助っ人事業（清掃やリネン交換等）も整備されて無かったが
とりあえずやってみれば何とかなったw
民泊はコロナ禍で全て撤退したが
ぼちぼち再度やろうかと検討してるが、
2周目なんであんまり
本腰を入れる気にならんのよね。。
今は手法も法律も確立されているし
周辺管理業務等の助っ人事業も整備されてるから
ある意味では割と簡単にやれるけど
だからこそもう旨味は無いかな。。
そもそも民泊業は大家業のように
パイは大きくないし、今の民泊ライバルは
バリバリの事業者です。
今は一度壊滅した民泊復興期だから
しばらくは儲けを出せるだろうけど
資金力と突き抜けるアイデア・
集客運営を維持発展し続けないと
あっという間にライバルが増えて
淘汰される時期が来るだろうから
やるとしてもヒット＆アウェイの
短期勝負しかないかな？
いつでも民泊撤退ができるよう
民泊物件には汎用性を持たせて
造っておいて、ダメになったら撤退w
民泊は宿泊業やねんから
大家業みたいに軽い気持ちじゃ
何年も継続出来ないやろね。。
民泊で食えると見たら必ずライバルが
増えるのは当たり前やから
周りとガチンコ勝負になったら
資金と労力を追加する前に撤退するか、
勝ち抜く覚悟で突っ込み続けるかの2択やね
その点、大家業の方は民泊と比較すりゃ、
ゆる〜い戦いだから
ローリスク・ローリターンだか遥かにラクw
ま、そーゆー意味では
いまウチが本業でやってる
中古物件の再生販売も
目利きと資金調達
さえ出来れば
割と簡単な商売なんで
民泊事業と同じ感じなんですよね。。
ぼちぼち注力すべき事業配分や手法を
ガラと替える必要が有るかもしれません。。
幸いにもひとり社長ってのは
方向転換もお試し事業をやってみるのも
容易ですから1人分の食い扶持くらいは
何なりと作りだせるかな〜
(↑ただの願望w)
人をたくさん雇っちゃうと
そうもいかないからね。。。
だからワタクシ、
自分の器量は分かってるんで
人を雇わないし、外注のみで過ごす
ひとり社長のまんまなんです
ま、ウチにいる起業修行したい営業くんたちは
彼らが成長して独立起業するか、
道半ばで諦めて辞めていくかまでの
期間限定で一緒にやってるだけ～
囲い込んで社員にするつもりは毛頭ないんで
いろんなノウハウは惜しみなく教える代わりに
独立起業するまではウチの仕事を外注として
手伝ってね〜
ってスタンス
ま、願わくば巣立って行ってくれてからも
良い取引が出来る仲間として付き合いが続けば
嬉しい限りですけどね～
おわり