こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
春の退去シーズンから6月までに
単身者ばかりが出て行った。。
地下鉄徒歩7分の1DＫハイツは
全8室中4室退去
こんな部屋
↓
同じく地下鉄徒歩5分の１Ｋハイツは
全6室中なんと4室も退去
こんな部屋
↓
たぶん実家に戻った人が多く
今年は特に単身者が厳しい感じですね。。
退去ラッシュで単身向けばかり8室が空いたが
ADモリモリにして何とか半分は埋まった。
でもまだ4室はなかなか埋まらねー
片方は管理会社が入っていて
もう片方は自主管理だが
なかなか賃貸が埋まらないのは
どちらも同じです。。
大阪市内の地下鉄駅近でも
マジで単身者向けは厳しい
ま、地下鉄近くはだいたいが
レッドオーシャンエリアやし。。
一方、ファミリー向けのハイツや
戸建賃貸、路面店舗や事務所、
事業向けの一棟貸し等は
駅から遠くとも満室が続いており
全くの無風状態〜
空いたとしても賃貸付けは
割とやり易い
やっぱり、地下鉄の駅近ほど
強者が持ってる単身向け物件が
わんさか有るんで
オレが持てる程度のちゃっちぃ物件じゃ
まるで勝負にならねー
そーいや駅近の狭小1R収益マンションで
利回りもギリ10%くらいで
よく案件として回って来る。
今どきなら一見、
利回り的に良さそうに思うだろうが
上の写真のようなちょい広めの
ウチの単身向けハイツより
遥かに狭い間取りですよ？
ウチの物件ですら賃貸付けに
めちゃくちゃ苦労するのに
それ以下のスペックの物件なんて
空いたら二度と埋まる気がしない。。
いや、もしかして3万を切る
激安にすりゃ埋まるのか？
いやいや、そんな低家賃帯なんて
ADを半年分くらい出さんと
誰も案内してくれへんし。。
駅近やし利回りも二桁乗ってるし
どう見ても『買い』でしょ！
なーんて実際の運営を知らない
仲介さんはお気楽に勧めて来るが
そんな収益マンションを
買えば間違いなく
タヒります
レントロールを見ると
古い賃借人が多数入っていて、
明らかに今の家賃相場からずれてる。
これらの賃借人が退去すると
次はもう地獄の1丁目やね。。
とはいえ、誰かが買ってるらしく
ほら、一瞬で売れましたやん。。
そんなボケたこと言うてたら
もう収益物件なんて買えませよ？
と、仲介さんに詰められる。。
ま、大家業をやったことが無い
ただの売買系不動産屋や
一般法人が一棟目を探しているなど
駅近物件ってだけで脊髄反射して
間違いなく買っちゃうんだろうね
(オレも買っちゃったしw)
でもウチは単身向け6室や8室程度の
小さいハイツから始めてみて
早いうちに気づいたから
傷は浅くて助かった。
1発目にデカい単身向け収益物件を
気張って買っていたらと想像すると
マジで背筋が凍りますよ。。
利回りベースで一棟モンの物件を探すと
間違いなく単身向け物件になるけど
実際に運営してみると
退去はめちゃくちゃ激しいし、
次はなかなか埋まらないし
想定利回りなんぞ砂上の楼閣ですよ。。
今は幸いにも家賃収入ペースで
ウチの収益保有物件は
単身向け20%
ファミリー向け50%
店舗事業系が30%くらい
いやー、ビビりながら大家業を
小さく始めて助かりましたー
ここ3年くらいは単身向けを売却して
ファミリー向けと店舗系のみを
買っております。
ファミリー向けだと家賃6〜8万あたり、
店舗や事業系だと10〜20万くらいの
家賃帯が程良い感じ
どちらも低属性過ぎず、
かと言って高属性帯でも無く
オレ的には扱い易くてストレスも少ない
コンフォートゾーンなんです
店舗の場合は2店舗目の出店って方も
多いので安心感もあるし〜
そーいや、ウチの営業くん2号が
ウチのビル1階のチビ店舗を借りて
法人を立ち上げる予定です。
前は整骨院に借りて貰っていたが
2年ほどで退去したんで
営業くんに貸すことなって
解体工事が始まりました。
接骨院の壁を全部ぶっ壊して
顔をカッコ良く造り直すようです
↓
あっ！
ここが一番の低属性かな？
ま、そんなことを言われないよう
ガンガン稼いでがんばれー
おわり