旗竿の超変形地なのに購入を判断した理由。
それはセルフ間取りチェックで希望のサイズが入ると確信出来たから、でした。
へろ吉は前回の賃貸併用住宅を建てようと思った頃から、とにかく数多くの土地を見まくっては間取りをいれるのが趣味みたいになっていたので、その土地にどんな間取りが入るか大体わかるようになっていました。
まず土地の情報から、平米数と建蔽率、容積率を確認します。(建蔽率と、容積率については一番下で説明します)
今回は190平米の60%/200%だったので十分なサイズの家が立ちます。建蔽率/容積率が40%/80%の地域も多いので注意が必要なところです。
次に土地の図面を入手します。建蔽率では建てれるはずでも、形が悪いと最大面積作れないことが多いです。
例えば素直な四角形の場合は簡単です。
こんな感じで寸法が入ってるので、横幅と縦幅から入れれる間取りを想像していきます。
民法により隣地境界から0.6mは家を建てれないので(横幅または縦幅)−(0.6m×2)が、建物の最大の横幅や縦幅になります。
この図面だと
横幅 13.99−(0.6×2)＝12.79m
縦幅 7.08−(0.6×2)＝5.88m
12.79×5.88＝75.2平米が、実際に建てれる一階面積の最大になります。
建蔽率が80%だった場合、本来の最大面積は
14.03×7.08×0.8＝79.4平米のため、少し小さくなっています。
で、肝心のへろ吉の土地図面なのですが……
うーん、形が悪い……🤪
斜め部分が大きく、先端は細長いので実際に建てれる面積はかなり小さくなります。
この形だと正攻法な単純計算は無理なので、ここでへろ吉は必殺アイテムを使います。
持ってて良かったExcelさん。
設計用の専用ソフトなんて待ってないので超汎用アプリを使います。
エクセルの四角形を1マス0.91m×0.91mの尺モジュールと見立てて、適当に土地形状を線で引いたら間取りを入れていきます。2マスでちょうど一畳になります。
へろ吉の希望間取りは、一階1LDKを2戸とオーナー部の玄関をつくり、そのまま総二階でオーナー部に3LDK以上、部屋サイズは最低でも4.5畳以上ないと部屋とは認めません！
この条件でExcelのマスを書いたり消したりしてったら……
おお？
なんだか行けそうな気がするーーー！！
めちゃくちゃ素人感満載ですが、ちゃんと隣地境界からの距離や、共同住宅の避難経路(自分の土地の中で、各玄関から道路まで幅2m以上の経路を確保すること)も意識して入れてます。
※薄い細線のマスサイズは0.91mから更に分割して0.455m×0.455mになっています。
採光計算や北側斜線規制などは流石に専門家ではないので無理ですが、大体のボリューム感は入ることがわかりました。
後にハウスメーカーに持ってったら、ほぼExcelのまんまの間取りで建てれますよ！とのこと。
ついでに、
「この土地でこの計画が入ると思わなかった。てかそもそもこの土地形状で賃貸併用住宅計画しようって誰も考えないから、やろうと思ったへろ吉さんは変態ですね。変態の勝利ですね」
とのお墨付きもいただきました。泣いてない😂
同じ立地でこのサイズの土地だと、整形地なら8000万くらいする地域なのですが、旗竿の超変形地のためか半額程度で売りに出ていました。
この価格なら建物込みでもローンが通るってことで、売主の不動産屋に電話して買付申し込み。
同時分譲されてた他の区画は販売開始2日で売れており、この区画も戸建て用地として検討してた人が数人いたようですが、無事一番手をとれました。
注記
建蔽率と容積率について
簡単に言うと、土地の面積に対して、建てる建物の一階の面積(※)の制限値が建蔽率、一階から最上階まで床面積を合計したものの制限値が容積率、と覚えておけば良いと思います。(※細かく言うと投影面積なのですが割愛)
100平米の土地で建蔽率60%/容積率200%なら、
100×0.6＝60で、一階に60平米までしか建てられず、100×2.0＝200で、全階の床面積の合計は200平米を超えてはいけないことになります。