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今回はアパート塗装についての、4つのポイントをご紹介したいと思います。
ポイント① 不動産屋や管理会社に外壁塗装をお願いしない。
ご存知だと思いますが、不動産業の利益は「中間マージンを取る事」です。土地売買でも、賃貸でも手数料を収入にしています。なので、外壁塗装工事やリフォーム工事にも当然「不動産屋の中間マージン」が上乗せされています。管理会社も同じです。
では、どの位の中間マージンを乗せているのでしょうか？「20％～40％」が不動産業者や建物管理会社の中間マージンです。不動産業者や管理会社は、お抱えの「建築業者」や「リフォーム業者」がいますので、そこへ工事を発注して、お抱え建築会社から下請けへ仕事を流します。ですので、最終的には工事費用の半分がマージンで消える事もあるのです。
しかし、オーナーさんや大家さんは「不動産屋に入居するお客さんを紹介」してもらう為に、工事費用が高額と知っていても「入居してもらえないと困る」「空室だと困る」等の理由から、どうしても不動産屋に工事をお願いする傾向があります。
対策として
①自分で業者を探して見積もりを取り、不動産屋に見せる。ここで、不動産業者との見積もりに大きな差額がある場合は不動産業者と交渉すべきです。
②建物管理は自分で行う。良心的な業者を見つけて建物管理を自分で行いましょう。
ポイント② 色選び
塗装をしようと思った時に、まず悩みのタネになるのは、「色選び」ではないでしょうか。自宅の場合は落ち着いた色合いで塗装することが多いようですが、収益物件は、水色やピンクなど、「内見したい！」と思わせるための華やかな色で塗装することが重要なポイントです。
そのために、入居者ターゲットを考えた色選びが必要です。男性が多い物件なら青系、女性をターゲットにするならピンクなどのパステル系、ビジネスマンを意識するなら茶や紺など、高級感のあるシックな色合いなど、選ぶ基準は人それぞれです。
同時に、物件の周辺環境を見渡して、浮いてしまわないかを考えることも忘れてはいけません。郊外であまりに鮮やかな色で塗装をしてしまい、入居を敬遠されてしまったという事例もあります。
その辺を踏まえて、仲田塗装の色選びのプロが的確なアドバイスを致します！
ポイント③ 関係者への配慮
収益物件と自宅で違うポイントの一つが、「入居者がいる」という点です。そのため、関係者への配慮の必要性がより重要になってきます。
工事の期間中は、入居者はベランダに洗濯物を干すことが難しくなったり、窓を締め切る必要も出てくるため、不便な生活を強いられることになります。さらに、大型のアパートやマンションほど隣接する区画が広いため、臭いや塗料の飛散などの影響を注意する必要があります。
収益物件の塗装を多く手がけている業者は、近隣や入居者への対応や気遣いにも慣れていることが多く、クレームの処理なども速やかに行ってくれます。一方で、自宅しか塗装したことがない業者は、入居者や近隣対応の経験が薄く、トラブルが大きくなってしまうケースもあるようです。
せっかく費用をかけるのであれば、より入居者満足度を上げられるように進めたいですよね！
ポイント④良心的な業者を見つける
親身に相談を聞いてくれる業者は非常に大切です。管理会社や不動産業者の言いなりの工事から卒業できます。最近は分譲マンションでも入居者が主体となった管理組合が建物を自己管理するケースが非常に増えています。それは営繕費用をなるべく抑えて、品質の高い工事を求めているからです。
中間マージンを省き、本当に建物の保全に最大の費用を使う傾向が一層強まっています。マンションなどの管理組合の場合は居住者に建築士や大手ゼネコン社員がいらっしゃる場合が多く、資格や経験がある方を中心に話を進めますが、個人の場合は資格や経験がなかなか、ありませんので、やはり「良心的な業者」を見つける事が、自分の建物を守る為のスタートです。
業者の会社の考えや姿勢、また、営業担当や現場担当の誠実さも大切です。自分の大切な財産です。しっかり精査してください！
収益物件の外壁塗装は戦略的に行うべき！
一般的には、外壁塗装をするタイミングは築年数が10年過ぎたころと言われています。しかし、収益物件の場合は「メンテナンスの時期が来たから塗装する」だけではなく、その物件の投資戦略に沿って「キャッシュフローを最大化」するために工夫し、実行した方がより投資効率が高くなると言えるでしょう。
「最近、空室がなかなか埋まらなくなってきた」
「周辺に新築物件が増えてきたので、物件に競争力をつけておきたい」
「満室をできるだけ維持するために、入居者満足をあげたい」
などの悩みを抱える物件をお持ちであれば、まずは「いくらくらいの予算が必要になるのか」を知るために見積りを依頼してみてはいかがでしょうか？
仲田塗装 NAKATA株式会社
福島市飯坂町平野字腰巻8-4
0120-959-901