再建築不可・建ぺい率オーバーの物件には手を出さない方が良いのか? | パート主婦、"戸建て大家さん"はじめました!

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スクール生さんからご質問がありました。


再建築不可や容積率オーバーの物件に手を出して大丈夫なのでしょうか?

 

 

 

再建築不可と建ぺい率オーバーを買うデメリットは、
融資が付きづらい、建て替えたい人に売却出来ないという事だと思います。




なので、融資を組んで物件を増やしている投資家さんや一棟もの販売している業者さんは、「そんなの買ってどうするの?」って反対する人がいらっしゃると思います。



だって、融資を組む目線では価値のない物件だから。



ですが、私が、所有する戸建て9戸中6戸が再建築不可です。現金購入や三井住友トラストローン&ファイナンスさんを使って購入しているので、トラストが使える物件なら問題ないと私は思っております。




(トラストさんは建ぺい率オーバー・再建築不可でも融資してくれますし、共同担保にもとってくれます)




入居者がお部屋を選ぶ条件としては、建ぺい率オーバーとか再建築不可、借地は関係ない話なのです。




でも、その様な物件は一般的に毛嫌いする人が多いので、安く買えるのが逆に美味しいと私は思っております。



客付できなければ、マイソクに載っている想定利回りもへったくれもないのです。融資が組みやすい物件を買うのではなく、再建築不可だろうが、建ぺい率オーバーだろうが、客付しやすい物件、すなわちファミリー層が狙える戸建てや狭くても20平米以上の都内の好立地戸建てを狙った方が私は良いと思います。




建ぺい率オーバーでも、再建築不可でも、利回りが高く取れたら回収も早いですし、私の経験上、再建築不可でも購入時より高値で売却できたこともあります。




不動産投資には様々な手法がありますし色んな投資家さんがいらっしゃいますので、私の手法を否定する意見ももちろんあるかと思いますが、
初心者の皆さんは、色々な先輩大家さんからアドバイスを受けられる際に、その手法で成功されている方からお話を聞いた方が良いですよ!不動産業者さんは売ることが目的なので、話を鵜呑みにしないようにして下さいね!

 

 



 

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■ 舛添菜穂子プロフィール ■



関西出身都内在住の主婦。
不動産投資に全く興味のない
主人と2人暮らし。

短大卒業後、

最初に勤めた会社は手取り8万円。
その後倒産リストラを経て
勤めた会社がブラック企業。
その頃会社の先輩の勧めで
FXをはじめるも運用会社が逃亡し、

投資資金全てを失う。

そんな波乱万丈な人生ですが、
OL時代にコツコツ貯めた500万円を
元手にボロ戸建てを購入する。
2012年1月から大家業を開始し
現在戸建て8戸、
区分マンション1戸団地2戸アパート1棟計15室所有。

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