住宅購入の流れ

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 住まいのアドバイザーですグラサン

 

住宅ローン申込から引き渡しまでの基本的な流れを知ろう

不動産売買_関連 資金/ローン/税制_関連

売買契約が無事完了すると、いよいよお引き渡しに向けた準備を進めていきます。内容は主に住宅ローンの手続きと残金の支払いになりますが、買主自身で準備する書類も多く、不備があると売主や不動産会社にも迷惑がかかってしまうので、早め早めの手配を心がけましょう。

1.不動産の「引き渡し」とは、代金の支払いと所有権の移転をおこなうこと

通常、モノを購入したときには、代金の支払いと同時に商品を買い手に渡して売買が完了します。しかし不動産はその名の通り「動かすことができない」商品のため、代金の支払いと同時に「所有権移転登記」という手続きをすることで、売買が完了する仕組みになっています。この代金および諸費用の支払いと登記手続きを総称して「引き渡し」と言います。詳しく見ていきましょう。

 

2. 契約後、最初におこなうのは「ローン申込」。必要書類は早めに揃えておこう

契約後、まずおこなうのが「ローン申込」です。事前審査の承認が得られている金融機関に、正式な申込をおこない、最終的な融資承認を下ろしてもらいます。正式申込から融資承認までの流れを見ていきましょう。

 

■ローン申込〜承認までの大まかな流れ

 

 

 

2-1.必要書類の取得

住宅ローンの正式申込では、事前審査と比べ必要書類の数が大幅に増えます。書類不備があると審査がどんどん遅れてしまいますので、早めに手配しましょう。夫婦の収入を合算してローンを組む場合や、配偶者が連帯保証人になる場合などは両者についての書類が必要になります。また、必要書類は金融機関によって異なりますので、必ず確認しながら進めていきましょう。

■住宅ローン申込書類

 

サラリーマンの方

自営業者の方

収入を確認する書類 □前年の源泉徴収票または課税証明書

 

□勤務先の情報(資本金、従業員数等)

□確定申告書(直近3年分)

 

□会社の決算書(直近3年分)

契約書類 □重要事項説明書 □売買契約書 □工事請負契約書(注文住宅の場合)
物件の資料

 

(不動産会社または売主が準備)

□登記事項証明書(土地・建物) □ 公図・測量図

 

□建築確認済証 □検査済証 □販売図面・パンフレット等

本人確認書類 □免許証 パスポート 等 □保険証 □住民票 □印鑑証明書 □印鑑(実印)
申込書類 □借入申込書 □保証委託申込書(機関保証を利用する場合)

 

□団体信用生命保険申込書兼告知書

借入に関する情報 □借入金額 □返済年数 □金利タイプ □ローン実行日

※必要書類は金融機関により異なります。

2-2.ローン申込

必要書類が揃ったら、金融機関の窓口で申込をおこないます。ネット銀行は郵送でも受付けています。

融資を受けるためには、本人口座があることが前提となりますので、口座がない場合には「口座開設の申込」も一緒にしておきましょう。また、申込時に提出する団体信用生命保険(団信)の申込書は、生命保険の告知書を兼ねているので、病歴などがあれば正確に記入してください。審査時には、過去の返済状況や住宅ローン以外の借入状況もしっかり見られますので、もし他に借入があれば申込前に完済し、カードローン等の借入枠も解約しておくことをおすすめします。

2-3.融資承認

提出した書類に不備がなく内容に問題がなければ、およそ1週間~10日で、正式な融資承認が下ります。

融資承認が下りると、次は金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結して、ローンの実行(口座への振込み)となります。金銭消費貸借契約については、次の章で詳しくご説明します。

 

3. 金銭消費貸借契約(金消契約)の締結と残金の支払い(決済)

ローンの実行および残金の支払いと、所有権移転には次のような3つのステップがあります。ひとつづつ見ていきましょう。

■金銭消費貸借契約~不動産登記までの大まかな流れ

 

 

 

 

3-1. 金銭消費貸借契約

金銭消費貸借契約(金消契約)とは、金融機関とローン借主が、借入金額、返済年数、借入条件(金利・担保等)を約定するために交わす契約で、「金銭消費貸借契約書」に実印で記名押印します。金消契約は、ローン借主と金融機関との契約ですから、不動産会社は関与せず、借主本人が出向いて契約手続きをおこないます。金融機関によって「ローン実行日の◯日前までに契約しなければならない」というルールが決められている場合もありますので、担当者に確認しながら、余裕をもった日程で契約するようにしてください。また金消契約までに火災保険の加入が必要な場合には、損害保険会社と契約しておきます。

ここで、土地を購入してから注文住宅を建てる方は注意が必要です。このケースでは、まず土地代金の支払いをおこない、建物の建築中に中間金、完成後に残金の支払いをおこなうため、ローンの実行が数回に分かれます。実行された資金については、翌月から返済が始まってしまうため、建物完成までの間は「利息だけの支払い」にするなど、できるだけ負担が増えないように金融機関の担当者とよく打合せをしておくことをおすすめします。

金消契約書には印紙の貼付が必要になります。印紙は借入金額に応じて事前に用意しておきましょう。

■金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代

記載金額 印紙代
1万円未満のもの 非課税
10万円以下のもの 200円
50万円以下のもの 400円
100万円以下のもの 1,000円
500万円以下のもの 2,000円
1,000万円以下のもの 10,000円
5,000万円以下のもの 20,000円
1億円以下のもの 60,000円
5億円以下のもの 100,000円

3-2. 残金・諸経費の支払いと登記

金消契約が無事に終わると、いよいよ残金の支払い(決済)です。

決済とは、ローン実行、残金の支払い、登記申請、諸経費の精算などをすべて同日におこなう手続きです。通常は、売主、買主、不動産会社、金融機関の担当者、司法書士が一同に集まり、金融機関の応接室などを使っておこなわれます。

■決済当日の流れ

 

 

 

 

 

 

 

■決済時のお金の流れ

 

 

 

 

 

こうして見るとかなり複雑に感じられますが、実際には不動産会社の担当者が、それぞれの金額をあらかじめ計算し、振込依頼書なども用意してくれるので、買主は書類に記名押印するだけで、スムースに進めば1時間程度で決済は完了します。そして司法書士が登記申請書を法務局に提出し受理されると、物件の所有権が買主に移転し、同時に金融機関の抵当権が設定されます。

これですべての金銭の支払い・精算手続きが終了し、引き渡しは完了となります。

■残金決済 当日の持ち物チェックリスト

□ 本人確認書類(免許証等)

 

□ 住民票

□ 実印

□ 印鑑証明書

□ 預金通帳

□ 銀行取引印

□ 登記費用

□ 仲介手数料の残金

□ 固定資産税の精算金

※詳細は不動産会社に確認してください。

■残金決済後の保管書類チェックリスト

□ 残金と精算金の領収書(売主)

 

□ 仲介手数料の領収書(不動産会社)

□ 司法書士報酬の領収書(司法書士)

□ 引き渡し書類、引き継ぎ書類

□ 登記識別情報、登記事項証明書(後日)

3-3. 登記完了後の手続き

登記申請書が法務局で受理されると、1~2週間で登記が完了し、司法書士から、登記識別情報(権利証に代わるもの)、登記事項証明書などが送られてきますので、記載内容に間違いがないか確認してください。登記識別情報は売却・相続時などに必要になりますので、金庫などに厳重に保管し、契約書、領収書等は一つのファイルにまとめておくとよいでしょう。  

 

4. 引き渡しからお引っ越しまでの「やることリスト」

引き渡しが完了すると、いよいよお引っ越しです。賃貸の解約や役所などへの届け出など、漏れのないように準備を進めましょう。

4-1. 引っ越しチェックリストをつくって、早めに準備を

引越しに伴う手続きは思ったよりたくさんありますので、下記を参考に余裕を持って準備したほうがよいでしょう。特に電気・水道・ガスは、使用開始の手続きが必要ですので、早めに連絡して立会いの日時などを決めておきましょう。これを忘れると引っ越し当日にお風呂に入れない、なんてことにもなりかねません。

■引っ越しチェックリスト

  旧家 新家
契約関連 □賃貸借契約の解約連絡

 

□鍵の返却

□敷金精算

 
インフラ関連 □電気・ガス・水道の移転

 

□電話・インターネット・NHKの移転

□郵便物の転送届・新聞の廃止

□銀行などの住所変更

□電気・ガス・水道の使用開始

 

□新聞の申込

 

役所関連

 

(市区町村外への転出の場合)

□転出届

 

□転校届

□国民健康保険の資格喪失届

□国民年金の住所変更

□印鑑登録の廃止

□小型バイクの登録変更

□転入届

 

□転入学届

□国民健康保険の加入

□国民年金の住所変更

□印鑑登録

□小型バイクの登録

□運転免許証の住所変更

ご近所・友人関連 □引っ越し挨拶 □引っ越し挨拶

 

□町内会等への加入

□転居はがき

4-2. 引っ越しまでの管理は買主の責任で

引き渡しが終わり、所有権が買主に移転してからの建物の損傷、盗難、火災などは、当然買主の責任となりますので、引っ越しまでの間の戸締まりなどには十分注意してください。

 

契約からお引き渡しまでの流れ、ご理解いただけましたか?

お引き渡しは住宅購入の最後のヤマ場です。売主や不動産会社と協力しながら、気持ちのいい取引となるように、細かな確認と早めの準備をしましょう。

 

ケースによって違いは当然ございますがこのような感じです爆笑

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